§ 18 zákon o vlastnictví bytů – Smlouva o výstavbě musí obsahovat zejména a) název…
Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) · 72/1994 Sb. · Nemovitosti a stavební právo · neoficiální nadpis
Stručně: Paragraf 18 zákona č. 72/1994 Sb. stanovuje, jaké náležitosti musí obsahovat smlouva o výstavbě, která upravuje vzájemná práva a povinnosti stavebníků při výstavbě domu s jednotkami. Smlouva o výstavbě musí detailně popsat pozemek, na kterém se staví, a práva k němu. (§ 18 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
(1) Smlouva o výstavbě musí obsahovat zejména
a) název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, na kterém bude stavba prováděna, podle údajů katastru nemovitostí3) a úpravu práv k němu,
b) číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v domě, určení rozsahu podlahové plochy jednotky, jejího příslušenství a vybavení a určení, který ze stavebníků bude vlastníkem příslušné jednotky,
c) určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům všech jednotek, a určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, přičemž velikost spoluvlastnického podílu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě (§ 8 odst. 2),
e) způsob správy domu a pozemku, zejména určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky domu zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce ustanovuje a na jakou dobu,
f) způsob financování stavebních nákladů, výše a splatnost příspěvků, popřípadě rozsah a způsob ocenění vlastní práce stavebníků,
g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na náklady spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu jako celku po dokončení výstavby.
(2) Ke smlouvě o výstavbě se připojují půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.
(3) Smlouva o výstavbě je přílohou žádosti o vydání stavebního povolení.
(4) Pokud se stavebník budovy, jejíž výstavba již byla na základě stavebního povolení zahájena, dodatečně rozhodne výstavbu budovy dokončit za účasti budoucích vlastníků jednotek, uzavře s těmito budoucími vlastníky jednotek smlouvu o výstavbě a tuto dodatečně uzavřenou smlouvu o výstavbě přiloží k návrhu na kolaudaci stavby.
(5) Je-li smlouva o výstavbě uzavírána v době, kdy dům s jednotkami je již v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, ale neexistují dosud rozestavěné jednotky [§ 2 písm. e) a f)], musí této smlouvě předcházet převod odpovídajících spoluvlastnických podílů k rozestavěné budově.
(6) Je-li smlouva o výstavbě uzavírána v době, kdy dům s jednotkami je již rozestavěn [§ 2 písm. e) a f)], musí této smlouvě předcházet převod vlastnictví k rozestavěným jednotkám.
(7) V případech uvedených v odstavcích 4 a 5 platí ustanovení § 5 odst. 2 obdobně.
(8) Nejde-li o stavební změny podle § 17 odst. 3, jsou stavebníci do okamžiku vzniku vlastnictví jednotek (§ 17 odst. 6) spoluvlastníky rozestavěného domu s jednotkami v takovém rozsahu, v jakém budou spoluvlastnické podíly budoucích vlastníků jednotek na společných částech domu, určených podle § 18 odst. 1 písm. d).
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Smlouva o výstavbě musí detailně popsat pozemek, na kterém se staví, a práva k němu.
- Musí přesně určit každou jednotku (byt či nebytový prostor) v domě, její umístění, podlahovou plochu, příslušenství a vybavení, a také kdo bude jejím vlastníkem.
- Smlouva vymezuje, které části domu budou společné pro všechny vlastníky jednotek a které jen pro některé, a stanovuje velikost spoluvlastnických podílů na těchto společných částech.
- Součástí smlouvy je i dohoda o správě domu a pozemku, financování výstavby a pravidla pro přispívání na správu a údržbu společných částí po dokončení.
Na co si dát pozor
- Ke smlouvě o výstavbě je nutné připojit půdorysy podlaží s vyznačením jednotek a společných částí.
- Smlouva o výstavbě je povinnou přílohou žádosti o stavební povolení.
- Pokud se smlouva uzavírá dodatečně (např. po zahájení výstavby nebo v průběhu rozestavěnosti), musí být přiložena k návrhu na kolaudaci stavby nebo jí musí předcházet převod spoluvlastnických podílů k rozestavěné budově či jednotkám.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 18
Jak soudy aplikují § 18
Nejvyšší soud však napadené rozhodnutí zásadně právně významným neshledal, neboť dovoláním zpochybněný závěr odvolacího soudu, podle něhož v poměrech projednávané věci nečiní smlouvu o výstavbě neplatnou absence ujednání podle § 18 odst. 1 písm. e) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, je v souladu se závěry Nejvyššího soudu, formulovanými a odůvodněnými v související věci (mezi týmiž účastníky) v rozsudku ze dne 25. června 2014, sp. zn. 26 Cdo 1473/2012 (jenž je veřejnosti dostupný na webových stránkách Nejvyššího soudu).
Tvrdila, že je vlastnicí předmětného domu s pozemkem, a to na základě dědické dohody schválené soudem, že s žalovanou – dcerou – uzavřela smlouvu o výstavbě (dále jen „Smlouva“), která je však neplatná, neboť postrádá náležitosti uvedené v § 18 odst. 1 písm. e/, f/, g/ zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“).
Smlouva nemůže s ohledem na ustanovení 41a odst. 1 obč. zák. pro nedostatek podstatných náležitostí představovat smlouvu o výstavbě (§ 18 zákona č. 72/1994 Sb.) ani smlouvu o smlouvě budoucí nájemní (§ 50a obč. zák.); nemůže být ani smlouvou o nájmu části nemovitosti ve smyslu § 663 a násl. obč. zák., „je-li onou částí nemovitosti, jež je předmětem sporu, ke dni rozhodování soudu kolaudovaný byt“.