26 Cdo 1032/2022 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1032/2022 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:3. 5. 2022 Spisová značka:26 Cdo 1032/2022 ECLI:ECLI:CZ:NS:2022:26.CDO.1032.2022.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Smlouva nájemní Nájem nebytových prostor Zpracování Břemeno důkazní Promlčení Dotčené předpisy:§ 135b obč. zák. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:19. 7. 2022 Podána ústavní stížnost Datum podáníSpisová značkaECLISoudce zpravodajVýsledekDatum rozhodnutí I.ÚS 1890/22 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1032/2022-1050 USNESENÍ Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Michaely Janouškové ve věci žalobkyně PAVLÍK group, s.r.o., se sídlem v Olomouci – Nové Ulici, Hněvotínská 852/10, IČO: 25821687, zastoupené JUDr. Luborem Ludmou, advokátem se sídlem v Olomouci, Hanáckého pluku 1153/6, proti žalované REAL ESTATE MORAVIA s.r.o., se sídlem v Olomouci, Ostružnická 325/6, IČO: 28350260, zastoupené JUDr. Tomášem Klimkem, Ph.D., advokátem se sídlem v Olomouci, Novosadský dvůr 765/6, o zaplacení částky 5.012.833,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 25 C 141/2018, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 14. října 2021, č. j. 75 Co 415/2020-959, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 28.680,- Kč k rukám JUDr. Lubora Ludmy, advokáta se sídlem v Olomouci, Hanáckého pluku 1153/6, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. Odůvodnění: Žalobkyně (bývalá nájemkyně) se domáhala, aby jí žalovaná (dřívější pronajímatelka) zaplatila částku 5.012.833,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) z titulu závazku pronajímatele vypořádat – při skončení nájmu – investice, které nájemkyně vložila do pronajaté věci a které byly specifikovány v ujednání obsaženém v čl. VIII. nájemní smlouvy, již uzavřeli právní předchůdci účastnic dne 29. září 1997. Okresní soud v Olomouci (dále též jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 25. července 2018, č. j. 25 C 141/2018-157, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci (dále též jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 6. června 2019, 75 Co 344/2018-207, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic. K dovolání žalobkyně Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací rozsudkem ze dne 17. prosince 2019, č. j. 26 Cdo 3106/2019-317, rozsudky soudů obou stupňů zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení. V dalším řízení soud prvního stupně rozsudkem ze dne 25. srpna 2020, č. j. 25 C 141/2018-523, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku částku 5.012.833,- Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení (výrok I.), zamítl žalobu ohledně tam uvedeného úroku z prodlení (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení účastnic (výrok III.). K odvolání žalované odvolací soud rozsudkem ze dne 14. října 2021, č. j. 75 Co 415/2020-959, rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I. a III. potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok II.). Aby se dovolací soud mohl zodpovědně vypořádat s uplatněnými dovolacími námitkami, pokládá – zejména z důvodu náležité orientace v komplikovaném skutkovém stavu – za potřebné nejprve shrnout rozhodující skutkové okolnosti, z nichž soudy obou stupňů vycházely při právním posouzení věci. V roce 1994 uzavřeli Statutární město Olomouc (tehdejší vlastník „budovy na adrese Olomouc, Michalská 2“ – dále jen „předmětný dům“, resp. „dům“) jako pronajímatel a společnost Gastroprofit, s.r.o., (dále též jen „jmenovaná společnost“) jako nájemkyně dvě nájemní smlouvy a dodatek k jedné z nich (dále jen „nájemní smlouvy z roku 1994“). Předmětem nájmu učinili nebytové prostory v předmětném domě o celkové ploše 381 m2. Šlo o nájemní poměr na dobu určitou v trvání od 1. května 1994 do 30. dubna 1999. V roce 1996 jmenovaná společnost se souhlasem statutárního města Olomouce dům rekonstruovala (dále též jen „Investice“), čímž kompletně změnila dispozice původně pronajatého nebytového prostoru tak, že jeho podlahová plocha se navýšila z původní výměry 381 m2 na výměru 619 m2. Dne 29. září 1997 uzavřely stejné smluvní strany ve shodném právním postavení další nájemní smlouvu, jejímž předmětem učinily opět nebytové prostory v domě, tentokrát však o rozloze 619 m2 (dále jen „nájemní smlouva z 29. září 1997“). Nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 1. října 1997 do 1. října 2011 s tím, že bude-li k tomuto datu trvat, mění se od 2. října 2011 na nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemní smlouva z 29. září 1997 obsahovala rovněž ujednání, že nájemní poměr byl sjednán na dobu patnácti let proto, že nájemkyně (v roce 1996) se souhlasem pronajímatele předmět nájmu rekonstruovala, a to v rozsahu částky 6.789.493,- Kč při celkové investici v částce 10.428.940,- Kč. Smluvní strany se také dohodly, že v případě skončení nájemního vztahu uhradí pronajímatel nájemkyni náklady, které vynaložila s jeho souhlasem na zhodnocení předmětného domu, že výše zhodnocení bude stanovena podle znaleckého posudku a že při vypořádání bude zohledněna investice města Olomouce ve výši 3.639.447,- Kč (dále jen „čl. VIII nájemní smlouvy z 29. září 1997“). V nájemní smlouvě z 29. září 1997 bylo rovněž uvedeno, že nahrazuje veškeré předchozí nájemní smlouvy (včetně jejich dodatků) uzavřené smluvními stranami a týkající se nebytových prostor v domě. Uzavření citované nájemní smlouvy předcházelo schválení Radou města Olomouce (dále jen „Rada“). Smlouvou ze dne 1. ledna 1999 jmenovaná společnost prodala žalobkyni část svého podniku, konkrétně provozovny umístěné v nebytových prostorách předmětného domu. Rada vzala tuto smlouvu na vědomí usnesením z 20. dubna 1999 s tím, že subjektem na straně nájemkyně bude napříště žalobkyně a že ostatní ujednání nájemní smlouvy z 29. září 1997 zůstávají nezměněna; v návaznosti na to uzavřely dne 30. dubna 1999 Správa domovního fondu města Olomouce a žalobkyně uvedenému usnesení Rady odpovídající (tj. změnu v subjektu nájemkyně deklarující) Dodatek č. 1 k nájemní smlouvě z 29. září 1997. Dne 1. července 2002 pak uzavřelo statutární město Olomouc jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemkyně smlouvu o nájmu nebytových prostor umístěných (opět) v předmětném domě, nyní o velikosti 613 m2 (dále jen „nájemní smlouva z 1. července 2002“). Nájemní poměr byl tentokrát sjednán na dobu určitou do 31. prosince 2014 s tím, že bude-li k tomuto datu trvat, mění se od 1. ledna 2015 na nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemní smlouva z 1. července 2002 obsahovala také prohlášení smluvních stran, že nájemkyně, resp. její právní předchůdkyně (tj. jmenovaná společnost) se souhlasem pronajímatele vlastním nákladem předmět nájmu rekonstruovala, že pohledávka nájemkyně vůči pronajímateli z uvedené investice činí aktuálně (tj. po odpisech technického zhodnocení domu v účetnictví nájemkyně) 5.336.962,- Kč a že počínaje dnem 1. července 2002 bude pronajímatel odečítat tuto pohledávku nájemkyni z nájemného, a to až do úplného umoření. Nájemní smlouva z 1. července 2002 měla nahrazovat předchozí nájemní smlouvu z 29. září 1997 („ve znění planých změn a dodatků“). Uzavření této (pozdější) nájemní smlouvy schválila Rada dne 19. listopadu 2002. Kupní smlouvou ze dne 12. května 2010 prodalo Statutární město Olomouc předmětný dům (a další nemovitosti) žalované (tehdy podnikající pod obchodní firmou TODA IBEX, s.r.o.), která poté byla zapsána do katastru nemovitostí (s účinky vkladu vlastnického práva ke dni 24. května 2010) jako jeho vlastnice. Dopisem ze dne 16. ledna 2014, který byl žalované doručen dne 24. ledna 2014, vypověděla žalobkyně nájem předmětných nebytových prostor z důvodu zrušení svého živnostenského oprávnění, přičemž dne 5. května 2014 předala nebytové prostory žalované. Součástí zjištěného skutkového stavu bylo rovněž zjištění, že informace o vyvěšení písemností na úřední desce Magistrátu města Olomouce v roce 1997 již byly skartovány v souladu se skartačním plánem. Dovolání žalované (dovolatelky) proti posledně citovanému rozsudku odvolacího soudu, k němuž se žalobkyně prostřednictvím svého advokáta písemně vyjádřila, není z posléze uvedených důvodů přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Předně dovolatelka nesouhlasila se závěrem (který odvolací soud přijal na základě shora popsaného skutkového sta