26 Cdo 1473/2012 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1473/2012 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:25. 6. 2014 Spisová značka:26 Cdo 1473/2012 ECLI:ECLI:CZ:NS:2014:26.CDO.1473.2012.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Smlouva Vlastnictví bytů Dotčené předpisy:§ 18 odst. 1 písm. e) předpisu č. 72/1994Sb. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:15. 7. 2014 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1473/2012 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně J. S., zastoupené JUDr. Janem Křečkem, advokátem se sídlem v Praze 7, Osadní 324/12a, proti žalované J. S., zastoupené Mgr. Martinem Prosserem, advokátem se sídlem v Praze 1, Myslíkova 174/23, o vyklizení nemovitosti, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 13 C 523/2008, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 2. listopadu 2011, č. j. 13 Co 405/2011-120, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 2. listopadu 2011, č. j. 13 Co 405/2011-120, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 18. 9. 2008 domáhala, aby žalované bylo uloženo „vyklidit 2. nadzemní podlaží domu č. p. na pozemku parcelní číslo 4504/2 v katastrálním území S., a předat je vyklizené žalobkyni“ (dále jen „dům“, „předmětná parcela“, „prostory v domě“). Tvrdila, že je vlastnicí předmětného domu s pozemkem, a to na základě dědické dohody schválené soudem, že s žalovanou – dcerou – uzavřela smlouvu o výstavbě (dále jen „Smlouva“), která je však neplatná, neboť postrádá náležitosti uvedené v § 18 odst. 1 písm. e/, f/, g/ zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“). Žalovaná prováděla na své náklady nástavbu v předmětném domě, a ačkoliv stavba nebyla dosud kolaudována, a k bydlení je proto nezpůsobilá, bydlí v ní se svým druhem J. Š. Žalovaná tak užívá předmětný prostor bez právního důvodu. Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 17. 6. 2011, č. j. 13 C 523/2008-100, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Zjistil, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastnice předmětného domu a pozemku, že dne 4. 11. 2004 uzavřela se žalovanou Smlouvu, jež obsahovala i prohlášení žalobkyně jako vlastnice domu podle § 4 zákona o vlastnictví bytů, v němž vymezila bytovou jednotku č. 1 umístěnou v prvním nadzemním podlaží (kterou užívala) a bytovou jednotku č. 2 umístěnou ve druhém nadzemním podlaží, která bude zhotovena přestavbou půdního prostoru. Ve Smlouvě se dohodly, že žalovaná jako stavebník zhotoví v domě formou půdní nástavby do svého vlastnictví, na své náklady a nebezpečí, bytovou jednotku (č. 2) včetně příslušenství, vymezily společné části domu, žalobkyně se mj. zavázala převést na žalovanou odpovídající spoluvlastnický podíl k předmětnému pozemku, vymezily spoluvlastnické podíly (spoluvlastnický podíl jednotky č. 1 o velikosti 6200/12239, spoluvlastnický podíl jednotky č. 2 o velikosti 6039/12239) a dohodly se, že příspěvky na opravu a údržbu společných částí domu se budou řídit výši spoluvlastnického podílu. Dále zjistil, že stavební povolení na výstavbu nové jednotky bylo vydáno 26. 7. 2004, a i když žalovaná v prostoru, který vybudovala, bydlí, nebyla stavba zkolaudována, neboť nebyl předložen souhlas žalobkyně se změnou stavby před dokončením. Dne 21. 5. 2004 uzavřely účastnice smlouvu o zřízení věcného břemene pro výstavbu a užívání bytové jednotky v půdní vestavbě domu; návrh na jeho vklad do katastru nemovitostí však byl zamítnut pro nedostatečnou specifikaci nemovitostí. Vztahy mezi účastnicemi jsou konfliktní, dopisem ze dne 2. 7. 2007 informovala žalobkyně žalovanou, že odnímá souhlas s užíváním nemovitosti, a vyzvala jí, aby předmětný dům vyklidila do 31. 7. 2007. Uzavřel, že žalobkyně jako vlastnice předmětného domu má podle § 126 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), právo na ochranu proti neoprávněným zásahům do svého vlastnického práva. Žalovaná však nezasahuje do vlastnického práva žalobkyně bez právního důvodu, neboť má právo na přístup do domu na základě Smlouvy, kterou považoval za platnou. Neztotožnil se s námitkami žalobkyně, že Smlouva neobsahuje náležitosti stanovené v § 18 odst. 1 písm. e/ – g/ zákona o vlastnictví bytů. Z kontextu Smlouvy je zřejmý způsob správy domu a pozemku, Smlouva totiž počítá jen se dvěma spoluvlastníky a určuje jejich spoluvlastnické podíly (písm. e/), je v ní výslovně stanoveno, že žalovaná vybuduje bytovou jednotku na své náklady (písm. f/) a že se spoluvlastnice budou podílet na příspěvcích na opravu a údržbu společných částí domu podle svých spoluvlastnických podílů (písm. g/). Okolnost, že žalovaná užívá předmětný prostor, ač nebyl doposud zkolaudován, nepovažoval za významnou, na výstavbu bytové jednotky bylo vydáno stavební povolení, žalovaná má do ní přístup minimálně jako stavebník a její oprávnění užívat bytovou jednotku vyplývá i ze smlouvy o zřízení věcného břemene. Neshledal ani důvod pro aplikaci § 3 obč. zák. K odvolání žalované Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 2. 11. 2011, č. j. 13 Co 405/2011-120, rozsudek soudu prvního stupně změnil, uložil žalované předmětný prostor vyklidit a předat ho žalobkyni do šesti měsíců od právní moci rozsudku; zároveň rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně (která ani nebyla v odvolacím řízení zpochybněna), na rozdíl od soudu prvního stupně však dospěl k závěru, že Smlouva je neplatná, neboť v ní nebyl sjednán způsob správy domu a pozemku, zejména schází určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce ustanovuje a na jakou dobu (§ 18 odst. 1 písm. e/ zákona o vlastnictví bytů), což je ujednání, které zákon obligatorně vyžaduje. Měl za to, že ustanovení o správě domu v § 18 odst. 1 písm. e/ zákona o vlastnictví bytů se týká úpravy vztahů společníků pouze po dobu výstavby do zavedení standardního režimu správy domu a pozemku, protože po dokončení stavby se i v případě, kdy nevznikne společenství vlastníků jednotek, uplatní při správě domu úprava v § 9 - § 16 zákona o vlastnictví bytů. Zdůraznil, že v případě výstavby podle § 17 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů nebude dům až do vzniku rozestavěné jednotky podle § 2 písm. e/, f/ tohoto zákona v podílovém spoluvlastnictví stavebníka nové jednotky, který není původním vlastníkem budovy. Zákon proto důvodně vyžaduje sjednání zásad pro společné rozhodování o správě domu během výstavby, úpravy zastoupení spoluvlastníků domu navenek, včetně určení zástupce, způsobu jeho ustanovení a doby zastoupení. Nejde však jen o zástupce spoluvlastníků domu, ale i o zástupce stavebníků, neboť i ti potřebují mít svého zástupce – např. pro jednání ve stavebním řízení, při jednání s katastrálním úřadem atd. Uzavřel, že neobsahuje-li Smlouva zákonem o vlastnictví bytů vyžadované ujednání podle § 18 odst. 1 písm. e/, je neplatná. Dále měl za to, že právní důvod užívání předmětného prostoru nezakládá žalované ani smlouva o věcném břemeni, kterou uzavřela s žalobkyní, neboť návrh na její vklad do katastru nemovitostí byl zamítnut, nenastaly tak věcněprávní účinky sjednaného věcného břemena a smlouva tím pozbyla i účinků obligačních. Žalovaná užívala předmětný prostor se souhlasem žalobkyně, a po té, co ho odvolala, jí už žádný právní důvod k užívání nesvědčí, zasahuje tak neoprávněně do vlastnického práva žalobkyně, a proto jí uložil, aby předmětný prostor vyklidila. S ohledem na okolnosti případu jí však poskytl delší lhůtu k vyklizení. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění do 31. 12. 2012 (dále též jen „o. s. ř.“), a uplatnila v něm dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. a/ a b/, odst. 3 o. s. ř. Vytýkala odvolacímu soudu, že si nesprávně vyložil text komentáře k zákonu o vlastnictví bytů, o který opřel odůvodnění svého rozhodnutí, a přehlédl, že v daném případě existoval pouze jeden vlastník a jeden stavebník, takže je nadbytečné ustanovovat stranám zástupce, stejně jako není třeba deklarovat společné rozhodování. Odvolacímu soudu vytkla i nerespektování principu autonomie vůle smluvních stran, a použití jen jazykového výkladu zákona. Nesouhlasila ani se závěrem odvolacího soudu, že smlouva o věcném břemeni, jež nebyla zapsán