26 Cdo 178/2025 – Nejvyšší soud

26 Cdo 178/2025-386 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobce Ladislava Hájka, bytem v Praze 3, Ondříčkova 2166/14, zastoupeného Mgr. Karlem Machánkem, advokátem se sídlem v Praze 2, Fügnerovo náměstí 1808/3, proti žalované Krijcos Reality s.r.o., se sídlem ve Všenorech, Květoslava Mašity 409, IČO 07754507, zastoupené Mgr. Ivem Kroužkem, advokátem se sídlem v Praze 5, Kroftova 3370/20, o 1 120 000 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 34 C 5/2021, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 11. 7. 2024, č. j. 28 Co 90/2024-315, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů dovolacího řízení 15 826,80 Kč k rukám Mgr. Ivo Kroužka, advokáta se sídlem v Praze 5, Kroftova 3370/20, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. Odůvodnění: 1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 1 120 000 Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) z titulu dlužného nájemného z nebytových prostor nacházejících se v přízemí budovy č. p. 1075, objekt k bydlení, jež je součástí pozemku stavební parcela č. 355, zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci Mladá Boleslav (dále též jen „předmětné nebytové prostory“), za období od července 2020 do srpna 2021, po 80 000 Kč měsíčně. Svůj nárok opíral o smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor, kterou dne 12. 12. 2016 uzavřel s právní předchůdkyní žalované společností OMEGA Krijcos, a.s. 2. Okresní soud Praha-západ (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 30. 11. 2023, č. j. 34 C 5/2021-201, uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 1 120 000 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků (výrok II). 3. Na základě odvolání žalované Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 11. 7. 2024, č. j. 28 Co 90/2024-315, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu o zaplacení částky 1 120 000 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků před soudy obou stupňů (výrok II). 4. Po doplnění dokazování vyšel ze zjištění, podle nichž smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 14. 10. 2011 (dále jen „smlouva č. 1“) žalobce pronajal předmětné nebytové prostory společnosti Krijcos CS, a.s. (první právní předchůdkyni žalované) za účelem provozování baru (sportbaru) a herny. Dne 31. 12. 2013 uzavřela společnost Krijcos CS, a.s. jako pronajímatelka se společností OMEGA Krijcos, a.s. jako nájemkyní smlouvu o nájmu části podniku, na jejímž základě jí přenechala část svého podniku včetně nebytových prostor a podnikání souvisejícího s provozováním herny, kasina a sázkové kanceláře. Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 12. 12. 2016 (dále jen „smlouva č. 2“) přenechal žalobce nebytové prostory k užívání společnosti OMEGA Krijcos, a.s. (druhé právní předchůdkyni žalované) za účelem provozování loterií a podobných her podle zákona č. 202/1991 Sb., o loterijních a jiných podobných hrách (dále jen „loterijní zákon“), a/nebo hazardních her podle zákona č. 186/2016 Sb., o hazardních hrách (dále jen „hazardní zákon“), a dále pohostinské činnosti, za nájemné ve výši 80 000 Kč splatné vždy k 20. dni příslušného kalendářního měsíce, na dobu určitou do 31. 12. 2021, s automatickým prodloužením na dalších pět let za tam uvedených podmínek. Nájemkyně má právo při ukončení nájmu požadovat na pronajímateli finanční vyrovnání podle míry zhodnocení nebytových prostor vzniklého v důsledku provedení stavebně technických úprav v souladu se smlouvou (čl. 7 odst. 11 smlouvy č. 2). Na základě čl. 8 odst. 3 bodu (i) smlouvy č. 2 je nájemkyně oprávněna od smlouvy odstoupit, pokud bude vydána obecně závazná vyhláška obce nebo jiný právní předpis zakazující nebo omezující provozování loterií a jiných podobných her ve smyslu loterijního zákona a/nebo hazardních her ve smyslu hazardního zákona a/nebo zařízení definovaných v čl. 9.1 smlouvy. Účinky odstoupení nastávají dnem doručení písemného oznámení o odstoupení druhé smluvní straně (čl. 8 odst. 4 smlouvy č. 2). Dne 12. 12. 2016 uzavřel žalobce se společností OMEGA Krijcos, a. s. rovněž vedlejší ujednání ke smlouvě o nájmu nebytových prostor, v němž smluvní strany deklarovaly uzavření smlouvy č. 1 a zájem na jejím prodloužení do 31. 12. 2021 s tím, že od 1. 1. 2017 se nájem bude řídit smlouvou č. 2; s ujednáním projevil souhlas též člen představenstva společnosti Krijcos CS, a.s. Žalovaná vznikla rozdělením ve formě odštěpení od společnosti Krijcos CS, a.s. na základě projektu rozdělení ze dne 23. 10. 2018 s tím, že na ni přešly mimo jiné závazky ze smlouvy č. 2. Dodatkem ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 14. 10. 2011, datovaným dnem 24. 9. 2019, si strany ujednaly dobu trvání nájmu do 31. 12. 2022, s automatickým prodloužením na dalších pět let za tam uvedených podmínek. Dopisem ze dne 8. 4. 2020, doručeným žalobci dne 20. 4. 2020, žalovaná od smlouvy č. 2 odstoupila s odkazem na její čl. 8 odst. 3 bod (i), a s odůvodněním, že v důsledku nouzového stavu a usnesení vlády ČR ze dne 12. 3. 2020 (č. 199) došlo k zákazu (omezení) provozování hazardních her ve smyslu hazardního zákona (dále jen „předmětné odstoupení“). Žalobce považoval předmětné odstoupení za neplatné. Dopisem ze dne 29. 4. 2020 žalovaná žalobci sdělila, že trvá na tom, že odstoupení učinila po právu a odkázala jak na usnesení vlády ČR č. 199 ze dne 12. 3. 2020, tak na usnesení vlády ČR č. 211 ze dne 14. 3. 2020. Nájem proto zanikl ke dni doručení předmětného odstoupení žalobci, tj. dnem 21. 4. 2020. Žalovaná z procesní opatrnosti zaslala žalobci další dvě listiny označené jako odstoupení od smlouvy o nájmu, a to dne 22. 9. 2021 a dne 9. 12. 2021. V katastru nemovitostí byl evidován jako vlastník nebytových prostor s účinností ke dni 17. 7. 1995 žalobce, s právními účinky ke dni 1. 9. 2021 následně společnost CENTRUM MB s.r.o. Při ústním jednání konaném před soudem prvního stupně dne 24. 6. 2022 žalovaná vznesla námitku započtení v částce 803 000 Kč představující jí provedené technické zhodnocení předmětných nebytových prostor. K úhradě této částky však žalobce nevyzvala. Od května roku 2020 žalovaná žalobci sjednané nájemné neplatila. 5. Po právní stránce se odvolací soud nejprve ztotožnil s postupem soudu prvního stupně, jenž smlouvu č. 2 posuzoval podle § 2201 ve spojení s § 2302 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), tj. jako smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání. Poté přistoupil k výkladu jejího čl. 8 odst. 3 bod (i). Uvedl, že si je vědom, že „touto otázkou se již zabýval Krajský soud v Praze v rozsudku ze dne 31. 8. 2021, č. j. 17 Co 128/2021-156 (dovolání podané proti tomuto rozhodnutí Nejvyšší soud odmítl usnesením ze dne 8. 3. 2022, č. j. 26 Cdo 137/2022-212), se závěrem, podle něhož výklad čl. 8 odst. 3 bod (i) smlouvy č. 2 v tom smyslu, že obsahuje subjektivní právo odstoupit od smlouvy, bude-li její účel zmařen vyšší mocí, je extenzivní a neodpovídá výkladu projevu vůle vyjádřeného slovy“. Zdůraznil však, že „v nyní projednávané věci žalovaná již v řízení před soudem prvního stupně tvrdila, že vůle stran smlouvy č. 2 směřovala ke sjednání možnosti nájemkyně od ní odstoupit v návaznosti na jakýkoliv veřejnoprávní akt, kterým by jí bylo omezeno nebo znemožněno provozování loterií, her a sázek v nebytových prostorech“. Protože se soud prvního stupně tímto tvrzením nezabýval a nepoučil žalovanou o důkazní povinnosti jí z něj plynoucí, napravil tuto vadu řízení odvolací soud. Přitom měl za prokázané, že úmyslem druhé právní předchůdkyně žalované vskutku bylo sjednat jako jeden z důvodů odstoupení od smlouvy č. 2 ze strany nájemkyně situaci, kdy bude veřejnoprávním aktem omezeno nebo znemožněno provozování podnikání podle loterijního zákona a hazardního zákona, tedy nikoliv jen v důsledku změn zmíněných právních předpisů a nikoliv jen definitivně, přičemž tento úmysl byl žalobci znám a účastníci s uvedeným výkladem dotčeného ujednání pracovali i v roce 2019. O tomto úmyslu a způsobu jeho projednání se žalobcem vypovídali vyslechnutí svědci, které neshledal nevěrohodnými. S poukazem na tam citovanou judikaturu Nejvyššího soudu rovněž zdůraznil, že takto zjištěnou vůli účastníků, která byla tomu druhému známa, je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem, včetně objektivního významu užitých slov. Následně uzavřel, že předmětné odstoupení žalované učiněné v návaznosti na usnesení vlády ČR č. 199 o zákazu vstupu veřejnosti do zábavních zařízení v souvislosti s pandemií, které je veřejnoprávním aktem omezujícím/znemožňujícím její podnikání v nebytových prostorech ke sjednanému účelu, naplňuje důvod vymezený v čl. 8 odst. 3 bod (i) smlouvy č. 2; bylo tak učiněno po právu, jeho účinky nastaly ke dni jeho doručení žalobci, tj. 20. 4. 2020, a spolu se smlouvou č. 2 tím zanikla i pov