26 Cdo 3329/2021 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3329/2021 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:15. 6. 2022 Spisová značka:26 Cdo 3329/2021 ECLI:ECLI:CZ:NS:2022:26.CDO.3329.2021.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Výpověď z nájmu Dotčené předpisy:§ 2310 odst. 1 o. z. § 2314 o. z. § 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:11. 9. 2022 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3329/2021-151 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobkyně Vavřincův vrch s. r. o., se sídlem v Liberci, Dr. Milady Horákové 413/9a, IČO 28718968, zastoupené Mgr. Michalem Žibřidem, DiS., advokátem se sídlem v Táboře, Údolní 2997, proti žalované BENU Česká republika s. r. o., se sídlem v Praze 10 – Hostivaři, K pérovně 945/7, IČO 49621173, zastoupené JUDr. Petrou Budíkovou, LL.M., advokátkou se sídlem v Praze, Platnéřská 191/2, o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu, vedené u Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 18 C 127/2020, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 15. června 2021, č. j. 83 Co 159/2020-132, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů dovolacího řízení ve výši 3.388 Kč k rukám JUDr. Petry Budíkové, LL.M., advokátky se sídlem v Praze, Platnéřská 191/2, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Odůvodnění: Okresní soud v Liberci (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 5. 8. 2020, č. j. 18 C 127/2020-104, zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi ze dne 13. 1. 2020, kterou jí dala žalovaná z nájmu prostor sloužících k podnikání, nacházejících se v prvním nadzemním podlaží budovy AVICENA Liberec na adrese Pálkova 1416/2, Liberec (dále též jen „Budova“), a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci (odvolací soud) rozsudkem ze dne 15. 6. 2021, č. j. 83 Co 159/2020-132, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé, současně změnil výrok o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně (jejich výši) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Za správná považoval zjištění soudu prvního stupně, že žalobkyně (pronajímatelka) a žalovaná (nájemkyně) uzavřely dne 18. 10. 2017 smlouvu o nájmu tam specifikovaných prostor sloužících k podnikání v Budově, a to na dobu 10 let počínaje 20. 11. 2017 (dále jen „Nájemní smlouva“) a mj. si ujednaly, že nájemkyně může nájem vypovědět z důvodu, že „provoz budovy jako lékařského domu nebude pro nájemce uspokojivý, zejména s ohledem na očekávané tržby v prostoru (záporná EBITDA lékárny jako účetní jednotky); tento výpovědní důvod je nájemce oprávněn uplatnit po prvních 2 letech nájmu“. Před uzavřením Nájemní smlouvy žalobkyně žalované tvrdila, že Budova bude lékařským domem. Dopisem z 13. 1. 2020, který byl žalobkyni doručen dne 28. 1. 2020, žalovaná Nájemní smlouvu vypověděla s odůvodněním, že provoz lékárny je pro žalovanou dlouhodobě neuspokojivý a je konstantně dosahováno záporného ekonomického ukazatele EBITDA; odkázala přitom na výpovědní důvod výslovně sjednaný v Nájemní smlouvě (dále též jen „Výpověď“). Žalobkyně s Výpovědí nesouhlasila a dne 5. 2. 2020 podala proti ní námitky, v nichž uvedla, že předmětný výpovědní důvod byl v Nájemní smlouvě ujednán neurčitě, nesrozumitelně a tedy nicotně a navíc ani nebyl skutkově doložen. Protože Výpověď nepovažovala za oprávněnou a měla za to, že nájem trvá, odmítla po uplynutí výpovědní doby předmětné prostory převzít. Dále zjistil, že v lednu a v listopadu 2019, tedy ještě před Výpovědí, žádala žalovaná o slevu z nájemného s ohledem na neuspokojivý provoz předmětu nájmu, neboť lékárna v důsledku nedostatečného obsazení Budovy nedosahuje předpokládaných tržeb. Zápornou EBITDU lékárny provozované v předmětných prostorách potvrdila zpráva auditora. Za správný považoval také závěr soudu první stupně, že Výpověď není neoprávněná. Shodně se soudem prvního stupně měl za to, že Nájemní smlouva byla uzavřena platně, nad rámec zákonné úpravy byl ve smlouvě ujednán jiný (další) výpovědní důvod, jeho vymezení bylo dostatečně určité, příslušný článek smlouvy výslovně odkazuje na hodnotu ekonomického ukazatele EBITDA lékárny jako samostatné účetní jednotky. Nesouhlasil s tvrzením žalobkyně, že žalovaná byla povinna prokázat naplnění výpovědního důvodu již při podání Výpovědi. Uvedl, že tato povinnost nevyplývá ani ze zákona, ani nebyla účastníky smluvně ujednána. Výpověď proto obsahovala veškeré formální náležitosti (§ 2310 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, případně „občanský zákoník“), přičemž existence výpovědního důvodu (záporného ukazatele EBITDA) byla v rámci soudního řízení prokázána. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Jeho přípustnost odůvodnila tím, že v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu nebyla doposud řešena otázka limitů výkladu právních jednání, ani otázka, kdy má být při výpovědi z nájmu prokázáno skutkové naplnění výpovědního důvodu. Namítala, že byť je třeba na právní jednání hledět spíše jako na platné než jako na neplatné, musí mít i výklad právních jednání určité hranice. Zdůraznila, že výkladem nelze překročit neurčitost a nejednoznačnost smluvních ujednání, což odvolací soud učinil v projednávané věci. Ujednání Nájemní smlouvy v části týkající se uplatněného výpovědního důvodu přináší celou řadu výkladových možností, přičemž nelze zjistit jeho jednoznačný obsah. Uplatněný výpovědní důvod pak měla žalovaná prokázat již ve Výpovědi a doložit k ní zápornou hodnotu ukazatele EBITDA lékárny. To však neučinila a neudělala tak ani po doručení námitek, v nichž na neprokázání této skutečnosti poukázala, svá tvrzení doložila teprve při jednání u soudu prvního stupně. Zdůraznila, že kdyby si strany chtěly sjednat výpovědní důvod, který nemusí prokazovat (dokládat), ujednaly by si výpověď bez udání důvodu. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil a žalobě vyhověl, tedy určil, že Výpověď je neoprávněná a uložil žalované povinnost k náhradě nákladů řízení. Žalovaná se v dovolacím vyjádření ztotožnila se skutkovými i právními závěry odvolacího soudu. Dovolání považovala za nepřípustné a účelové, měla za to, že žalobkyně neformuluje žádnou obecnou otázku hmotného práva, která by byla způsobilá založit přípustnost dovolání, její námitky považovala za nedůvodné. Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, případně zamítnuto. Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí. Otázku limitů výkladu obsahu právních jednání posoudil odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, od níž není důvod se odchýlit ani v této projednávané věci, a proto pro její řešení nemůže být dovolání přípustné. Výkladu zásadně podléhá každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné), a to již proto, že závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho výkladu. Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích zdůraznil, že občanský zákoník (za jehož účinnosti byla Nájemní smlouva uzavřena), opustil důraz na formální hledisko projevu, typický pro předchozí zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinný do 31. 12. 2013, a klade větší důraz na hledisko skutečné vůle jednajících osob (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, publikovaný pod č. 4/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Projevu vůle je nutno přiznat takový význam, který mu zamýšlel dát jednající subjekt; rozhodujícím kritériem je proto úmysl jednajícího, resp. společný úmysl smluvních stran v okamžiku uzavírání smlouvy, který má přednost před doslovným či objektivním (jazykovým) vyjádřením. Závěr odvolacího soudu, že výpovědní důvod (který žalovaná jako nájemkyně uplatnila ve Výpovědi) byl sjednán dostatečně určitě a srozumitelně, odpovídá obsahu Nájemní smlouvy. Nelze přisvědčit dovolatelce, že by způsob vyjádření tohoto výpovědního důvodu v Nájemní smlouvě vzbuzoval pochybnosti o jeho srozumitelnosti, natož že by toto ujednání nešlo platně vyložit. Vůli, kterou strany v této části Nájemní smlouvy formulovaly, lze jednoznačně v