26 Cdo 3431/2024 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3431/2024 citace  Právní věta:Prodej jednotky lze podle § 1184 o. z. nařídit, porušuje-li vlastník jednotky své povinnosti natolik závažným způsobem, že podstatně omezuje či znemožňuje výkon práv ostatním vlastníkům jednotek. Soud vždy zváží konkrétní okolnosti dané věci, a to včetně poměrů vlastníka, prodej jehož jednotky má být nařízen, jeho dlouhodobý postoj k plnění povinností, délku a intenzitu porušování povinností, stejně jako skutečnosti na straně ostatních vlastníků jednotek či osoby odpovědné za správu domu, jestliže mohly mít vliv na závadné jednání dotčeného vlastníka (princip proporcionality). Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:17. 6. 2025 Spisová značka:26 Cdo 3431/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.3431.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Byt Společenství vlastníků jednotek Dotčené předpisy:§ 237 o. s. ř. § 1184 odst. 1 o. z. ve znění od 01.07.2020 § 1184 odst. 3 o. z. ve znění od 01.07.2020 Kategorie rozhodnutí:A Zveřejněno na webu:18. 7. 2025 Publikováno ve sbírce pod číslem:24 / 2026 Anotace:Žalobce (Společenství vlastníků jednotek, dále jen „Společenství“) se domáhal nařízení prodeje bytové jednotky ve vlastnictví žalované, neboť žalovaná dlouhodobě a opakovaně porušuje své povinnosti vlastníka jednotky, omezuje ostatní vlastníky jednotek v domě v užívání společných částí domu, poškozuje společné části domu a ohrožuje jednotlivé vlastníky jednotek v domě na zdraví a životech. Soud prvního stupně žalobě vyhověl a nařídil prodej jednotky, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu na pozemku. K odvolání žalované odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Odvolací soud vyšel shodně se soudem prvního stupně ze zjištění, že žalovaná užívá jednotku (jako její vlastnice) k bydlení již od roku 2014. Minimálně od roku 2015 až do současnosti obtěžuje ostatní vlastníky jednotek opakovaným a bezdůvodným rušením klidu v domě, bouchá předměty do radiátorů a stupaček, stěhuje a pouští na podlahu nábytek, hlasitě a vulgárně křičí, pouští u vchodových dveří vysavač, a to i v době nočního klidu; provedla neschválené úpravy balkonu. Od roku 2017 rovněž znečišťuje společné prostory vyhazováním různých předmětů, odpadků a exkrementů z bytu na společnou chodbu nebo z balkonu či okna na zatravněný prostor za domem, který s ním tvoří funkční celek. Dále zjistil, že žalovaná sice trpí poruchou osobnosti a pohlavní identity, má však zachovány rozumové a ovládací schopnosti. Dne 24. 8. 2020 doručilo Společenství žalované výstrahu ze dne 17. 7. 2020, v níž jí vytklo porušování povinností vlastníka jednotky a upozornilo ji na možnost podání návrhu na prodej bytu v případě nerespektování výzvy a pokračování ve vytýkaném jednání. Odvolací soud uzavřel, že Společenství bylo podle § 1184 odst. 1 o. z. osobou aktivně legitimovanou k podání návrhu na nařízení prodeje bytu, s podáním návrhu vyslovila souhlas většina vlastníků jednotek v domě určená podle § 1184 odst. 3 o. z. a výstraha obsahovala všechny náležitosti stanovené v § 1184 odst. 2 o. z. Ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně, že jednání žalované nabylo intenzity dostačující pro vyhovění žalobě, tedy že žalovaná svým jednáním výkon práv ostatních vlastníků jednotek podstatně omezuje. Rozsudek odvolacího soudu napadla žalovaná dovoláním u Nejvyššího soudu, kterému byla k řešení předložena otázka výkladu § 1184 odst. 1 o. z., zejména jaká jednání lze podřadit pod pojem porušování povinností vlastníka jednotky způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3431/2024-394 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a Mgr. Lucie Jackwerthové v právní věci žalobce Společenství vlastníků jednotek v ulici XY, zastoupeného JUDr. Kateřinou Kolářovou, advokátkou se sídlem v Hradci Králové, Škroupova 957/4, proti žalované P. V., zastoupené Mgr. Alešem Gracíkem, advokátem se sídlem v Novém Bydžově, Masarykovo náměstí 1144, o nařízení prodeje bytové jednotky, vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 17 C 408/2020, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. 6. 2024, č. j. 21 Co 207/2024-363, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2.178 Kč k rukám JUDr. Kateřiny Kolářové, advokátky se sídlem v Hradci Králové, Škroupova 957/4, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Odůvodnění: 1. Žalobce (Společenství vlastníků jednotek v ulici XY – dále též jen „Společenství“) se domáhal nařízení prodeje bytové jednotky ve vlastnictví žalované č. 1761/27 v budově č. p. XY – bytový dům, který stojí na pozemku parc. č. st. XY, spoluvlastnického podílu o velikosti 5252/147637 na společných částech budovy č. p. XY – bytový dům, který stojí na pozemku parc. č. st. XY, a spoluvlastnického podílu o velikosti 5252/147637 na pozemku parc. č. st. XY – zastavěná plocha a nádvoří, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště XY pro katastrální území XY, obec XY, na LV č. XY a č. XY (dále jen „Byt“, „dům“, „Pozemek“ a „Jednotka“), neboť žalovaná dlouhodobě a opakovaně porušuje své povinnosti vlastníka jednotky, omezuje ostatní vlastníky jednotek v domě v užívání společných částí domu, poškozuje společné části domu a ohrožuje jednotlivé vlastníky jednotek v domě na zdraví a životech. 2. Okresní soud v Hradci Králové (soud prvního stupně) – poté, co jeho předchozí (vyhovující) rozsudek ze dne 13. 10. 2022, č. j. 17 C 408/2020-157, byl k odvolání žalované zrušen usnesením Krajského soudu v Hradci Králové (odvolacího soudu) ze dne 27. 3. 2023, č. j. 21 Co 27/2023-183, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení – rozsudkem ze dne 23. 1. 2024, č. j. 17 C 408/2020-323, žalobě vyhověl a nařídil prodej Jednotky, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 5252/147637 na společných částech domu a spoluvlastnického podílu o velikosti 5252/147637 na Pozemku; současně rozhodl o náhradě nákladů řízení. 3. K odvolání žalované odvolací soud rozsudkem ze dne 24. 6. 2024, č. j. 21 Co 207/2024-363, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. 4. Odvolací soud vyšel shodně se soudem prvního stupně ze zjištění, že žalovaná užívá Jednotku (jako její vlastnice) k bydlení již od roku 2014. Minimálně od roku 2015 až do současnosti obtěžuje ostatní vlastníky jednotek opakovaným a bezdůvodným rušením klidu v domě, bouchá předměty do radiátorů a stupaček, stěhuje a pouští na podlahu nábytek, hlasitě a vulgárně křičí, pouští u vchodových dveří vysavač, a to i v době nočního klidu; provedla neschválené úpravy balkonu. Od roku 2017 rovněž znečišťuje společné prostory (a to i zdraví nebezpečným způsobem) vyhazováním různých předmětů, odpadků a exkrementů z Bytu na společnou chodbu nebo z balkonu či okna na zatravněný prostor za domem, který s ním tvoří funkční celek. Dále zjistil, že žalovaná sice trpí poruchou osobnosti a pohlavní identity, má však zachovány rozumové a ovládací schopnosti; sama uvedla, že si uvědomuje, že by svým jednáním mohla někomu způsobit újmu, spoléhá však na to, že se tak nestane. Dne 24. 8. 2020 doručilo Společenství žalované výstrahu ze dne 17. 7. 2020 (dále jen „Výstraha“), v níž jí vytklo porušování povinností vlastníka jednotky a upozornilo ji na možnost podání návrhu na prodej Bytu v případě nerespektování výzvy a pokračování ve vytýkaném jednání. Ani po doručení Výstrahy však žalovaná závadného jednání nezanechala a pokračovala v něm i po dobu soudního řízení. S podáním návrhu souhlasila většina všech vlastníků jednotek v domě. 5. Stejně jako soud prvního stupně takto zjištěný skutkový stav posoudil podle § 1184 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 7. 2020 (dále též jen „o. z.“). Uzavřel, že Společenství (právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku – viz § 1194 odst. 1 o. z.) bylo podle § 1184 odst. 1 o. z. osobou aktivně legitimovanou k podání návrhu na nařízení prodeje bytu, s podáním návrhu vyslovila souhlas většina vlastníků jednotek v domě určená podle § 1184 odst. 3 o. z. a Výstraha obsahovala všechny náležitosti stanovené v § 1184 odst. 2 o. z. Měl za to, že zákonnou podmínkou pro rozhodnutí soudu o nařízení prodeje bytové jednotky je porušování povinností vlastníkem jednotky způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, a to i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu a pozemku. Ztot