26 Cdo 3588/2024 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3588/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:9. 4. 2025 Spisová značka:26 Cdo 3588/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.3588.2024.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Přípustnost dovolání Výklad projevu vůle Nájem nebytových prostor Dotčené předpisy:§ 3 předpisu č. 116/1990 Sb. § 35 odst. 2 obč. zák. § 237 o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:15. 4. 2025 Podána ústavní stížnost Datum podáníSpisová značkaECLISoudce zpravodajVýsledekDatum rozhodnutí 27.06.2025III.ÚS 1891/25 Daniela Zemanová odmítnuto pro zjevnou neopodstatněnost17. 7. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3588/2024-564 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobkyně PETRYKAN s.r.o., se sídlem v Praze – Letňanech, Křivoklátská 455, IČO 28541057, zastoupené JUDr. Veronikou Plickovou Dvořákovou, advokátkou se sídlem v Kolíně, Pražská 89, proti žalované Target Plus, s.r.o., se sídlem v Mostě – Velebudicích, Stavbařů 4, IČO 62244523, zastoupené JUDr. Bc. Martinem Vlkem, advokátem se sídlem v Praze 2, Uruguayská 416/11, o vyklizení nemovité věci, vedené u Okresního soudu v Mostě pod sp. zn. 14 C 91/2020, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 19. 8. 2024, č. j. 8 Co 343/2024-528, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů dovolacího řízení 2 178 Kč k rukám JUDr. Bc. Martina Vlka, advokáta se sídlem v Praze 2, Uruguayská 416/11, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se (změněnou žalobou) domáhala, aby soud vydal rozsudek následujícího znění: „Žalovaná je povinna do 15 dnů od právní moci rozsudku vyklidit veškeré prostory, jež užívá v budově č. p. 32, v obci Most, v části Velebudice, které se nacházejí jako součást této budovy na stavební parcele č. 136/1, v k. ú. Velebudice, jmenovitě je povinna vyklidit prostor užívaný s budovou č. p. 4 v obci Most, v části Velebudice, který je vymezen levou stěnou (při pohledu od vchodu do prodejny žalované), místností č. 35 (prodejna) a místností č. 40 (sklad) a na pravé straně osou čtyř dvojic nosných železobetonových sloupů, přičemž dilatační spára je dána polohou uvedené osy čtyř dvojic sloupů v prvním i ve druhém nadzemním podlaží, včetně konstrukce stropů nad nimi a tato spára prochází až na vnější líc obvodových stěn. Prostor, který je žalovaná povinna vyklidit, je zaznamenán na nákresech označených č. p. 4 I. NP a č. p. 4 II. NP, kde v prvním nadzemním podlaží je dilatační správa vyznačena červenou čarou, k níž směřují červené šipky, a ve druhém nadzemním podlaží červenou tečkovanou čarou, k níž směřují červené šipky. Oba nákresy jsou součástí rozsudku.“ 2. Okresní soud v Mostě (soud prvního stupně) - poté, co jeho předchozí (zamítavý) rozsudek ze dne 8. 6. 2023, č. j. 14 C 91/2020-390, byl na základě odvolání žalobkyně zrušen usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 25. 10. 2023, č. j. 8 Co 189/2023-427 - rozsudkem ze dne 25. 4. 2024, č. j. 14 C 91/2020-498, žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastnic a státu (výroky II a III). 3. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ústí nad Labem (odvolací soud) rozsudkem ze dne 19. 8. 2024, č. j. 8 Co 343/2024-528, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení ve vztahu účastnic (výrok II). 4. Odvolací soud vyšel, shodně se soudem prvního stupně, ze zjištění, že původní jednotný stavební celek kolaudovaný postupně od roku 1983 pro jednoho vlastníka byl později uživatelsky rozdělen mezi více subjektů. Žalobkyně se stala vlastnicí pozemku parcela č. 136/1 s budovou č. p. 32 (původní označení jako objekt 01 a 03) na základě kupní smlouvy ze dne 31. 7. 2017 (dále jen „kupní smlouva“). Žalovaná se stala vlastnicí pozemku parcela č. 136/3, jehož součástí je budova č. p. 4 (původní označení jako objekt 02), na základě dobrovolné dražby ze dne 26. 8. 2002. Nebytové prostory specifikované v bodě 1 odůvodnění (dále též jen „předmětné prostory“ nebo „sporné prostory“), které se nachází mezi budovami č. p. 32 a č. p. 4, byly projektovány jako stavební součást objektu 03, avšak od nabytí vlastnictví k budově č. p. 4 je užívá žalovaná. V souvislosti se stavebními úpravami 1. a 2. nadzemního podlaží budovy č. p. 4 kolaudovanými dne 20. 4. 2011 došlo ke stavebnímu oddělení sporných prostor od budovy č. p. 32. Veřejný přístup do budovy č. p. 4 je možný pouze přes předmětné prostory v budově č. p. 32. Jejich oddělení je stavebně-technicky možné, přičemž znalec vyčíslil náklady na 7 855 000 Kč, k čemuž je nutno připočíst prostředky na dočasné přestěhování provozu žalované a jeho nastěhování zpět; v součtu by tedy šlo o 15 až 16 000 000 Kč. Dne 27. 1. 2012 uzavřela PRVNÍ MOSTECKÁ a. s. (právní předchůdkyně žalobkyně jako pronajímatelka) se žalovanou (jako nájemkyní) smlouvu o nájmu nebytových prostor „v ÚAB“ č. 8/12/11/PM na dobu určitou do 27. 1. 2027 (dále též jen „nájemní smlouva“). Její článek III bod 3.2 deklaroval, že nájemce předkládá výpis z obchodního rejstříku. Nájemné bylo sjednáno v částce 1 Kč ročně. Podle článku VII bod 7.1 měl být vyhotoven výpočtový list k dodávce služeb jako nedílná součást smlouvy, tak se ovšem nestalo. Předmětem nájemní smlouvy byly nebytové prostory nacházející se nad parcelou č. 136/6 o výměře 138 m², která v té době právně existovala jako věc (později se připojila k pozemku parcela č. 136/1, z nějž byla prve oddělena). Žalovaná měla nebytové prostory užívat pouze „v rozsahu a účelu dohodnutém ve smlouvě v bodě 4.1“, který vymezuje předmět nájmu (článek VII bodu 7.2 nájemní smlouvy). Ředitel společnosti Severočeská teplárenská a.s. Ing. Petr Horák a tehdejší jednatel žalované Stanislav Socha k výši nájemného čestně prohlásili, že tato dohoda přihlížela ke skutečnosti, že smlouva si vyžádala náklady žalované na stavební úpravy v podobě oddělení sporných prostor, že vzhledem k jejich technickému stavu nebyla možnost je využít jinak a že v té době byl v lokalitě Most – Velebudice přebytek volných prostor k pronájmu. Z výpovědi svědků Stanislava Sochy (jednatele žalované v době uzavření smlouvy) a M. P. (ředitele společnosti PRVNÍ MOSTECKÁ a. s. v době uzavření smlouvy) vyplynulo, že s ohledem na předcházející rekonstrukci a oddělení sporných prostor od budovy č. p. 32 bylo zřejmé, o jaký nebytový prostor v nájemní smlouvě jde (tj. že jde o předmětné prostory), i k jakému účelu byl pronajat. Výši nájemného si strany sjednaly s ohledem na konkrétní poměry, nájemce neměl dle předmětné smlouvy právo na finanční vyrovnání jim provedených úprav sporných prostor (článek VII bod 7.2 nájemní smlouvy). Služby do sporných prostor dodávány nebyly. Při sjednávání smlouvy byl předložen výpis z obchodního rejstříku žalované, v němž měla tehdy zapsán předmět podnikání „koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej (v režimu živností volných)“, předmětné prostory byly užívány ke skladování těsnění a dalších věcí, „které žalovaná také prodávala“, v tomto oboru podnikala. 5. Po právní stránce se odvolací soud nejprve ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož se žalovaná nestala vlastnicí sporných prostor v důsledku dražby ani vydržení. Poté se zabýval platností nájemní smlouvy, neboť žalovaná v průběhu řízení svá tvrzení korigovala tak, že je oprávněna sporné prostory užívat právě na jejím základě. Věc posuzoval (vzhledem k okamžiku uzavření nájemní smlouvy) dle § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném od 19. 10. 2005 do 31. 12. 2013 (dále též jen „zákon č. 116/1990 Sb.“), vymezujícího nezbytné náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor, a § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“). S odkazem na tam citovanou judikaturu Ústavního soudu předeslal, že při posuzování soukromoprávních jednání je třeba vždy postupovat v souladu s právem na svobodné jednání a se zásadou pacta sunt servanda, že při interpretaci smluv soud musí upřednostnit takový výklad, který nezakládá neplatnost smlouvy, před výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady, a že vůle účastníků smlouvy hraje při vytváření smlouvy a její interpretaci zásadní roli. Shodná vůle smluvních stran má přednost před doslovným významem textu jimi formulované smlouvy. Nepřisvědčil proto námitce žalobkyně, že „absolutní neplatnost smlouvy nelze konvalidovat jejím výkladem“. Naopak zdůraznil, že z výpovědí svědků, zejména osob, které za smluvní strany projevily vůli, bylo možné zjist