26 Cdo 4795/2017 – Nejvyšší soud

26 Cdo 4795/2017-195 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobců a) M. K., narozeného XY, bytem XY, b) J. K., narozené XY, bytem XY, zastoupených Mgr. Zbyňkem Vančurou, advokátem se sídlem v Brně, Čechyňská 365/23, proti žalované Vilmos Company, s.r.o., se sídlem v Praze 6, Bělohorská 688/165, IČO 24843725, zastoupené Mgr. Tomášem Krejčím, advokátem se sídlem v Brně, Špitálka 434/23, o zaplacení částky 225.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 13 C 475/2014, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 21. dubna 2017, č. j. 14 Co 94/2017-173, t a k t o : I. Dovolání se zamítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) došlou soudu dne 5. 9. 2014 se žalobci po žalované domáhali zaplacení dlužného nájemného ve výši 225.000 Kč a nezaplacené zálohy za služby poskytované s nájmem ve výši 20.000 Kč. Tvrdili, že s žalovanou uzavřeli dne 23. 1. 2013 smlouvu o nájmu nebytových prostor nacházejících se v jejich domě č. p. XY na ulici XY (dále též jen „Smlouva“), žalovaná měla platit nájemné ve výši 45.000 Kč měsíčně a 4.000 Kč měsíčně zálohu na služby, protože však tuto svou povinnost neplnila, Smlouvu vypověděli, žalovaná výpověď převzala 14. 8. 2014, doposud neuhradila nájemné a zálohy na služby za období duben – srpen 2014. Obvodní soud pro Prahu 6 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 10. 10. 2016, č. j. 13 C 475/2014-142, uložil žalované zaplatit žalobcům částku 225.000 Kč s tam specifikovaným zákonným úrokem z prodlení (dále též jen „vyhovující výrok“), zamítl žalobu o zaplacení částky 20.000 Kč s úroky z prodlení (představující zálohy na služby) a uložil žalované zaplatit žalobcům náklady řízení ve výši 92.728 Kč k rukám jejich zástupce. Zjistil, že žalobci (pronajímatelé) uzavřeli s žalovanou (nájemkyní) Smlouvu, v článku V se mj. zavázali, že nepřipraví-li pronajímaný prostor tak, aby byl způsobilý k účelu nájmu, a nesplní-li svou povinnost v čl. IV odst. 1, uhradí jí veškeré náklady včetně zprostředkovatelské provize uhrazené realitní kanceláři, a to do 7 dnů od vzniku prodlení. V čl. IV odst. 1 se žalobci zaručili, že instalace plynu, elektřiny a vody jsou v souladu s právními předpisy ČR a účelem užívání, pro něž jsou prostory určeny. Nájemné bylo sjednáno ve výši 45.000 Kč měsíčně a dále bylo sjednáno, že nájemkyně nemá nárok na peněžní náhradu za případné zhodnocení nemovitosti. Dne 1. 6. 2013 uzavřela žalovaná smlouvu o podnájmu se společností BODYFUN, s.r.o., jejímž předmětem byla část nebytových prostor (tam specifikovaná) k provozování solária a doplňkového maloobchodu. Další části nebytového prostoru užívaly na základě smlouvy s žalovanou jednotlivé kadeřnice a další pracovnice kosmetických služeb. Žalovaná uzavřela dne 9. 7. 2012 se společností KLUB 01, s. r. o. smlouvu o zprostředkování smlouvy o nájmu nebytových prostor, následně došlo k uzavření Smlouvy a žalovaná uhradila společnosti za její zprostředkování částku 81.675 Kč. V srpnu 2014 byly v předmětném nebytovém prostoru vyměněny zámky (důvodem byla ztráta movitých věcí v těchto prostorách), k dohodě o předání nových klíčů s jednatelem žalované nedošlo, zaměstnankyně žalované byla o výměně zámků informována a nové klíče byly pro žalovanou uloženy v předmětném nebytovém prostoru. Dopisem ze dne 3. 9. 2014 vyzvala žalovaná žalobce k umožnění vstupu do budovy (na ulici XY). Dne 14. 8. 2014 byla žalované doručena výpověď z nájmu ze dne 29. 7. 2014, kterou jí dali žalobci pro neplacení nájemného. Žalovaná nezaplatila nájemné ve výši 45.000 Kč a zálohu za služby ve výši 4.000 Kč za měsíce duben, květen, červen, červenec a srpen 2014. Po skončení nájmu zanechala žalovaná v předmětných prostorách bojler, včetně zásobníku, který zakoupila za 2.900 Kč. Žalovaná uplatnila v řízení proti nároku žalobců tři kompenzační námitky. Chtěla započítat částku ve výši 2.900 Kč s tvrzením, že za tuto částku musela koupit a instalovat bojler a zásobník na ohřev vody, aby prostory mohly být využívány ke sjednanému účelu a tyto věci zůstaly v nebytovém prostoru (dále též jen „první kompenzační námitka“). Další kompenzační námitkou uplatnila podle čl. V Smlouvy částku ve výši 81.675 Kč (dále též jen „druhá kompenzační námitka“), kterou uhradila za zprostředkování Smlouvy. Dále požadovala započítat pohledávku ve výši 40.833 Kč (dále též jen „třetí kompenzační námitka“), která jí měla vzniknout z titulu slevy na nájemném z důvodu nemožnosti užívat pronajatý prostor od 15. 8. 2014, neboť po výměně zámků neměla k dispozici nové klíče. S odkazem na § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), aplikoval na zjištěný skutkový stav zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen zákon č. 116/1990 Sb.) a zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“). Uzavřel, že žalovaná jako nájemkyně měla povinnost platit sjednané nájemné, za období duben – srpen 2014 nezaplatila nájemné ve výši celkem 225.000 Kč, žaloba je tak v této části důvodná. Naproti tomu kompenzační námitky, jež uplatnila žalovaná, za důvodné nepovažoval. U první kompenzační námitky zdůraznil, že účastníci si sjednali, že žalovaná nemá právo na náhradu za případné zhodnocení prostoru, navíc bojler je věc movitá, není součástí nebytového prostoru a nic tak nebrání domáhat se jeho případného vydání. Dále dospěl k závěru, že ujednání čl. V Smlouvy je neplatné podle § 37 odst. 1 obč. zák., neboť je nesrozumitelné a neurčité, není dostatečně určitě ujednáno jaké porušení právní či smluvní povinnosti je sankcionováno a jakým způsobem, jaké náklady by měl pronajímatel hradit, a proto není důvodná ani druhá kompenzační námitka. Zdůraznil, že tvrdí-li žalovaná, že pronajatý prostor nebyl způsobilý ke sjednanému účelu užívání, a zároveň v něm více než rok a půl podnikala a přenechala ho i do podnájmu, jeví se tato námitka i jako ryze účelová. Ohledně třetí kompenzační námitky uzavřel, že žalované právo na slevu z nájemného nevzniklo. I když totiž došlo k výměně zámků od předmětného prostoru, nedošlo k omezení žalované tento prostor užívat, v prostorách dál probíhal provoz kadeřnických a dalších služeb, jednotliví podnájemníci obdrželi nové klíče, a nic nebránilo žalované ani podnájemkyni BODYFUN s. r. o., aby tyto klíče, které pro ně byly připraveny v trezoru v předmětném prostoru, obdržely (domáhaly se jich). Navíc podmínkou pro přiznání slevy z nájmu je podle § 2208 odst. 1 o. z. řádné a včasné oznámení vady věci pronajímateli, což se však nestalo. Uložil proto žalované zaplatit dlužné nájemné ve výši celkem 225.000 Kč se zákonnými úroky z prodlení. Žalobu v části týkající se zaplacení záloh na služby spojené s užíváním nebytových prostor ve výši 20.000 Kč (z tam blíže uvedených důvodů) zamítl. Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 21. 4. 2017, č. j. 14 Co 94/2017-173, potvrdil napadený vyhovující výrok rozsudku soudu prvního stupně s tím, že žalované uložil, aby tuto povinnost splnila oběma žalobcům společně a nerozdílně, změnil výrok o náhradě nákladů řízení tak, že žalované uložil zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náklady řízení před soudem prvního stupně ve výši 137.047 Kč k rukám jejich zástupce, současně uložil žalované zaplatit i náklady odvolacího řízení ve výši 33.278 Kč. Měl za to, že soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav a v zásadě dospěl i ke správným právním závěrům. Poukázal na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z., jenž pro nájmy stanoví princip nepravé retroaktivity. Vedle důvodů, k nimž dospěl soud prvního stupně ohledně nedůvodnosti první kompenzační námitky, po doplnění dokazování zdůraznil, že částka 2.900 Kč byla zaplacena nejen za bojler a zásobník pro ohřev na teplou vodu, ale i za skříňku s dřezem, která nesouvisí s vodovodní instalací, a i proto je výše této pohledávky nejistá a není tak způsobilá k započtení podle § 1987 odst. 2 o. z. Ztotožnil se rovněž se závěrem soudu prvního stupně o nedůvodnosti třetí kompenzační námitky. Žalobci popřeli existenci pohledávky žalované na slevu z nájmu a s ohledem na zjištění, že žalovaná měla klíče k dispozici v nebytovém prostoru a sama uvádí tvrzení, která zpochybňují výši slevy, považoval i tuto pohledávku za nejistou a tedy nezpůsobilou k započtení podle § 1987 odst. 2 o. z. U druhé kompenzační námitky sice nepovažoval závěr soudu prvního stupně o neplatnosti čl. V Smlouvy pro neurčitost a nesrozumitelnost podle § 37 obč. zák. (účinného v době sjednání Smlouvy) za správný, ztotožnil se však s jeho závěrem, že v situaci, kdy žalovaná v předmětném prostoru po dobu jednoho a půl roku podnikala a přenechávala ho do podnájmu, je její námitka, že jí byl předán jako nezpůsobilý, účelová. Navíc zap