28 Cdo 1316/2001 — Nejvyšší soud

28 Cdo 1316/2001 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:18. 12. 2003 Spisová značka:28 Cdo 1316/2001 ECLI:ECLI:CZ:NS:2003:28.CDO.1316.2001.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Dotčené předpisy:§ 37 odst. 2 předpisu č. 40/1964Sb. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:31. 12. 2009 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 28 Cdo 1316/2001 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Ludvíka Davida, CSc., v právní věci žalobce T., spol. s r.o., zst. advokátem, proti žalovanému M. H., zast. advokátem, o vyklizení nemovitosti, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4, pod sp. zn. 19 C 154/98, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. 3. 2001, č.j. 21 Co 438/2001-82, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 13. 3. 2001, č.j. 21 Co 438/2001-82, jakož i rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 5.4.2000, č.j. 19 C 154/98-38, se zrušují. Věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 4 k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Žalobou podanou dne 29.5.1998 u Obvodního soudu pro Prahu 4 změněnou v průběhu řízení domáhal se žalobce uložení povinnosti žalovanému, aby vyklidil a žalovanému předal nemovitost, a to třípodlažní budovu specifikovanou v žalobě, jakož i pozemek – zastavěnou plochu, a to do 15 dní od právní moci rozsudku. Obvodní soud pro Prahu 4 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 22. 6. 1999, č.j. 19 C 154/98-12, žalobu zamítl. K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací usnesení ze dne 4. 1. 2000, č.j. 21 Co 486/99-26, uvedený rozsudek soudu prvního stupně zrušil a vrátil jej tomuto soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud vyslovil závazný právní názor, podle něhož pozemky a stavby na nich se nacházející (dům, provozní objekt a řadové garáže) byly žalobci pronajaty jako celek. Skutečnost, že v části těchto nemovitostí (totiž v provozním objektu a garážích) se nacházely nebytové prostory, na věci nic nezměnilo. Předmětem nájmu nebyly totiž samostatné nebytové prostory, jako blíže specifikované prostory uvnitř nemovitosti, ale nemovitosti samotné jako celek. Na takový případ proto nedopadal zákon č. 116/1990 Sb., v platném znění. Uvedený vztah mezi účastníky bylo proto třeba kvalifikovat podle § 663 a násl. o.z., neboť předmětem smlouvy byly nemovitosti. Úvaha soudu prvního stupně o neplatnosti smlouvy pro rozpor s ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., tak podle odvolací soudu neměla místa. Dalším rozsudkem ze dne 5. 4. 2000, č.j. 19 C 154/98-38, soud prvního stupně žalobě vyhověl zcela a uložil žalovanému nemovitosti vyklidit do jednoho měsíce od právní moci rozsudku. Po skutkové stránce vyšel ze zjištění, že smlouvou z 30. 1. 1996 tehdejší vlastník pronajal žalobci mimo jiné i pozemek č.p. 333/2 a třípodlažní budovu skladových a kancelářských prostor a jednopodlažní budovy garáží na témže pozemku, to vše v P.. Ohledně sousedního pozemku s domem shledal soud prvního stupně smlouvu neplatnou, protože pronajímatel nebyl jejich vlastníkem. Nájemní vztah byl mezi účastníky založen na dobu do 31. 1. 20026 za měsíční nájemné v částce 40.000 Kč. Poté žalobce smlouvou o podnájmu ze dne 4. 6. 1996 nemovitost pronajal žalovanému, který posléze přestal platit sjednané nájemné, takže žalobce tuto smlouvu v roce 1998 platně vypověděl. Žalovaný poté odmítl pronajaté nemovitosti vyklidit a žalobci předat. Z podacího lístku dovodil, že pronajímatel M. K. dopisem ze dne 20. 12. 1995 požádal Obvodní úřad P. o souhlas k uzavření nájemní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí. Soud prvního stupně právně věc posoudil tak, že došlo k uzavření nájemní smlouvy podle § 663 a násl. o.z. K uzavření takové smlouvy nebylo třeba předchozího souhlasu příslušného úřadu. Smlouva nemohla být neplatná ani pro absence výslovného uvedení účelu nájmu, když nepodléhala režimu zákona č. 116/1990 Sb. Neshledal důvodným ani námitku žalovaného, že smlouva je neplatná podle § 39 o.z. pro rozpor s dobrými mravy.Skutečnost, že M. K. si vzal na zakoupení nemovitostí úvěr ve výši 25 milionů korun a pronajal je za 40.000 Kč měsíčně (ač cena podnájmu byla ve vztahu k žalovanému dohodnuta na 220.000 Kč měsíčně) ještě neznamená, že tím tehdejší pronajímatel sledoval povinnost vyhnout se závazku splatit úvěr. Bylo totiž na něm, jakým způsobem zaplacení úvěru zajistí. Dospěl proto k závěru, že žalovaný nemovitosti užívá bez právního důvodu. Žalovaný v odvolání namítal nesprávnost právního posouzení a vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Žalobce nebyl ve věci aktivně legitimován, neboť nájemní smlouva, kterou uzavřel s M. K. nebyla platná. Kvalifikace nájemní smlouvy podle § 663 a násl. o.z. provedená soudem prvního stupně je nepřípadná, v tomto směru odkazoval na judikaturu Nejvyššího soudu ČR, podle něhož i v takových předmětech nájmu byl souhlas správního orgánu nutný. Ostatně soud prvního stupně nepřipustil důkaz výslechem svědka K. k této otázce, ač z výsledků dokazování nevyplynulo, že by tvrzené podání z 20. 12. 1995 bylo vůbec Obvodnímu úřadu P. doručeno. V této souvislosti namítal, že už podle živnostensko-právního schválení z 3.8.1953, byly předmětné nemovitosti vymezeny jako provozovna ke skladování předmětů a především zásob potravin V. p. z. n.p. a ke garážování jeho vozidel. Pokud nebyly k dispozici jiné doklady stavebního úřadu o tom, k jakému účelu byly budovy na pozemku povoleny užívat, bylo třeba vycházet z tohoto živnostensko-právního schválení, když tímto způsobem byly sklady a garáže užívány až do současnosti. Navíc po roce 1989 sloužily i k přímému prodeji. Šlo tudíž o nebytové prostory sloužící k provozování obchodu a služeb. Žalovaný rovněž trval na neplatnosti smlouvy pro rozpor s dobrými mravy. M. K. měl v době jejího uzavření splácet úvěrové splátky ve výši 560.000 Kč, přitom nemovitosti pronajal za 50.000 Kč. Jednal proto s úmyslem vyhnout se plnění závazků ze smlouvy o úvěru. Ani tomu odpovídající žalovaným navržené důkazy soud prvního stupně nepřipustil a neprovedl. Konečně namítal neplatnost smlouvy proto, že ohledně dalšího pozemku a domu na něm stojícího (z něhož je jediný průjezd na předmětné nemovitosti) byla smlouva shledána neplatnou, protože M. K. nebyl vlastníkem uvedených nemovitostí. Tímto důsledkem se měl soud prvního stupně zabývat z úřední povinnosti. K odvolání žalovaného odvolací soud rozsudkem ze dne 13. 3. 2001, č.j. 21 Co 438/2001-82, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé. Výrokem svého rozsudku připustil dovolání pro otázku, zda nutnost předchozího souhlasu pronájmu místností určených k provozování obchodu a služeb podle § 3 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění před novelou provedenou zákonem č. 302/19999 Sb., se vztahovala pouze na místnosti určené bezprostředně k prodeji či poskytování služeb nebo k místnostem, jejichž užívání sloužilo k zajištění možnosti provozovat obchod a služby (velkoobchodní sklady, garáže). Návrh na připuštění dovolání k dalším otázkám navrženým žalovaným, odvolací soud zamítl. Vyslovil se v této souvislosti tak, že: 1) otázka potřebnosti předchozího souhlasu obvodního úřadu k nájemní smlouvě týkající se předmětných nemovitostí nemá s ohledem na právní posouzení nebytových prostor nacházejících se v nemovitostech právní význam, 2) z výsledků řízení nevyplynulo, že by předmětná nájemní smlouva směřovala k cíli vyhnout se splacení úvěru, či uměle snížit cenu nemovitostí, nemá proto v daném případě pro rozhodnutí význam ani otázka, zda by v opačném případě šlo o platný právní úkon, 3) otázka oddělitelnosti části právního úkonu od jeho zbytku za situace, kdy jediný přístup k pronajatým nemovitostem je přes nemovitosti dotčené neplatností smlouvy, není otázkou zásadního právního významu, neboť je řešitelná běžným výkladem. Odvolací soud přitom založil své rozhodnutí na zjištěních převzatých z řízení před soudem prvního stupně a z doplnění dokazování, podle nichž ohledně účelu užívání předmětných nemovitostí existuje v archivech stavebního úřadu poslední dostupné rozhodnutí z 3. 8. 1953, o povolení užívat uvedené stavby jako skladištní prostory a garáže. Z obsahu rozhodnutí nevyplývá, že by šlo o povolení provozování obchodu či služeb. Dále zjistil, že přijetí zásilky tvrzené žalobcem ze dne 20.12.1995 neplyne ani z knihy podání úřadu Městské části P. Posledně zmíněnou okolnost však nepovažoval odvolací soud pro své rozhodnutí za významnou. Při takto zjištěném skutkovém stavu dospěl odvolací soud předně k závěru, že v předmětných nemovitostech se nacházely nebytové prostory, a to jednak garáže, jednak velkoobchodníh