33 Cdo 1507/2022 — Nejvyšší soud

33 Cdo 1507/2022 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:20. 6. 2023 Spisová značka:33 Cdo 1507/2022 ECLI:ECLI:CZ:NS:2023:33.CDO.1507.2022.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Smlouva spotřebitelská Smluvní pokuta Výklad právních jednání (o. z.) [ Právní jednání (o. z.) ] Dotčené předpisy:§ 2 předpisu č. 39/2020 Sb. § 3 předpisu č. 39/2020 Sb. § 14 předpisu č. 39/2020 Sb. § 15 předpisu č. 39/2020 Sb. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:28. 7. 2023 Podána ústavní stížnost Datum podáníSpisová značkaECLISoudce zpravodajVýsledekDatum rozhodnutí I.ÚS 2495/23 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 1507/2022-115 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Horňáka a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobců 1) L. H. a 2) M. S., obou bytem XY, zastoupených JUDr. Martinem Halahijou, advokátem se sídlem Brno, třída Kpt. Jaroše 1844/28, proti žalované DUSTMAT s. r. o., se sídlem Praha, Kbely, Martinická 987/3, identifikační číslo osoby 02609096, zastoupené Mgr. Matyášem Svobodou, advokátem se sídlem Brno, Palackého třída 3048/124, o zaplacení 72 600 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 67 C 82/2021, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 3. 2. 2022, č. j. 53 Co 388/2021-81, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně na nákladech dovolacího řízení 6 732 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta JUDr. Martina Halahiji. Odůvodnění: Žalobci - zájemci o koupi nemovitosti v postavení spotřebitelů - se domáhají vrácení rezervačního poplatku, který si žalovaná - realitní kancelář v postavení podnikatele – ponechala s odůvodněním, že jej započetla vůči své pohledávce za smluvní pokutou, neboť žalobci odmítli uzavřít realitní smlouvu podle zákona ř. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). Obvodní soud pro Prahu 9 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 5. 8. 2021, č. j. 67 C 82/2021-55, uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku 72 600 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 4. 2. 2021 do zaplacení a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 3. 2. 2022, č. j. 53 Co 388/2021-81, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé potvrdil, jeho nákladový výrok změnil jen tak, že určil výši náhrady nákladů řízení částku 53 020 Kč; jinak jej potvrdil, a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Odvolací soud vyšel ze zjištění, že dne 19. 11. 2020 byla mezi žalovanou (realitní zprostředkovatel), M. G., H. H., a M. T. jako vlastníky a převodci a žalobci jako zájemci uzavřena trojstranná smlouva o rezervaci. Předmětem rezervace byla část (nezapsaná v katastru nemovitostí) blíže označeného pozemku. Žalobci v souladu s rezervační smlouvou uhradili žalované tzv. rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč, měli vážný zájem o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (za účelem koupě stavebního pozemku pro stavbu rodinného domu), k jejímuž podpisu však z důvodu na straně žalované nedošlo; nezajistila totiž zápis předmětného pozemku do katastru nemovitostí, ani nevyřešila problém s chybějícími přípojkami a přístupovou cestou, jak garantovala v e-mailu ze dne 11. 12. 2020. Dne 29. 1. 2021 zástupce žalobců zaslal žalované odstoupení od smlouvy o rezervaci a současně ji vyzval k vrácení rezervačního poplatku. Po právní stránce odvolací soud s poukazem na důvodovou zprávu k zákonu č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), a komentářovou literaturu (Slanina, L., Pazdera, M., Grygar T. Zákon o realitním zprostředkování. Praha: Leges, 2020 a Kříž J. K definici smlouvy o realitním zprostředkování. Obchodní právo. Praha: Wolters Kluwer, 2020) shledal nepřijatelným názor žalované, která prosazovala, že strany uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí, nikoliv smlouvu spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování. Nepřisvědčil výkladu žalované, podle něhož by se v rámci trojstranného vztahu (prodávající, kupující, zprostředkovatel), typického pro podnikání v oblasti prodeje realit, ochrana poskytovaná tímto zákonem nevztahovala na jednu ze stran realitní smlouvy, povětšinou na kupujícího, často pak v pozici spotřebitele; je zřejmé, že záměrem zákonodárce bylo, aby se některá ochranná ustanovení vztahovala právě na takové smlouvy, v nichž bude spotřebitel v pozici kupujícího. Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž podle důvodové zprávy jde o reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Jde o reakci na závěry ustálené soudní judikatury, která obdobná ujednání označuje jako neplatná (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002). Stejné platí u ustanovení § 16 nebo § 19 odst. 3 zákona o realitním zprostředkování, jež rovněž míří na rezervační smlouvy uzavírané se spotřebiteli. Některá ustanovení pak mohou být aplikována pouze na uvedené rezervační smlouvy (zákaz stanovený v § 15, povinnost upravená v § 11 či informační povinnosti v § 12 zákona o realitním zprostředkování). Podle odvolacího soudu bylo účelem posuzované smlouvy uzavření realitní smlouvy (popř. smlouvy o smlouvě budoucí realitní); žalovaná se jako realitní zprostředkovatel ve smlouvě zavázala (v čl. II. 2.) vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupovala nejen ve vztahu k prodávajícím, s nimiž měla uzavřenu ještě jinou smlouvu, ale i ve vztahu k žalobcům coby zájemcům o koupi nemovitosti. Tomu, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, rovněž svědčí žalovanou ve smlouvě uváděná terminologie zákona o realitním zprostředkování (žalovaná sama sebe ve vztahu k dalším účastníkům, včetně žalobců, označuje jako realitního zprostředkovatele, účelem posuzované smlouvy je uzavření realitní smlouvy, a to i v podobě smlouvy o smlouvě budoucí). Jelikož speciální právní úprava má přednost před obecnou (zakotvenou v občanském zákoníku), jde o smlouvu o realitním zprostředkování, nikoli o smlouvu jinou - nepojmenovanou. Z toho plyne, že se na posuzovanou smlouvu vztahuje i ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování zapovídající uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Nelze-li podle § 1812 odst. 2 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), k tomuto ujednání přihlížet, nelze za jeho porušení sjednat smluvní pokutu (jak je sjednána v čl. V. 1 smlouvy). Ponechala-li si žalovaná rezervační poplatek jako smluvní pokutu za nesplnění neexistentní povinnosti (uzavřít realitní smlouvu či smlouvu o budoucí realitní smlouvě), je povinna ho žalobcům vydat jako bezdůvodné obohacení v souladu s § 2991 a § 2993 o. z., včetně odpovídajícího úroku z prodlení. Žalovaná na přípustnost dovolání usuzuje z toho, že rozsudek odvolacího soudu závisí na otázce hmotného práva, jež nebyla v rozhodování dovolacího soudu dosud vyřešena, a to zda-li na třístrannou smlouvu, účelem které je krom jiného vytvoření právního vztahu mezi prodávajícím a kupujícím a definovaní podmínek budoucí realitní smlouvy mezi těmito stranami, byť za účasti realitního zprostředkovatele, který má řádně uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu se stranou prodávající, dopadá zákon o realitním zprostředkování či nikoliv. Žalobci v písemném vyjádření navrhli dovolání odmítnout jako nepřípustné, popř. zamítnout. Nejvyšší soud dovolání projednal podle úpravy zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (dále jen „o. s. ř.“). Podle § 237 o. s. ř. platí, že není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (§ 239