33 Cdo 1870/2024 — Nejvyšší soud

33 Cdo 1870/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:29. 1. 2025 Spisová značka:33 Cdo 1870/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:33.CDO.1870.2024.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Přípustnost dovolání Smluvní pokuta Smlouva zprostředkovatelská Dotčené předpisy:§ 14 předpisu č. 39/2020 Sb. § 15 předpisu č. 39/2020 Sb. § 237 o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:E Zveřejněno na webu:24. 2. 2025 Podána ústavní stížnost Datum podáníSpisová značkaECLISoudce zpravodajVýsledekDatum rozhodnutí 15.04.2025IV.ÚS 1138/25 Zdeněk Kühn odmítnuto pro zjevnou neopodstatněnost11. 6. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 1870/2024-246 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně M & M reality holding, a. s., se sídlem v Praze 1, Krakovská 583/9 (identifikační číslo: 274 87 768), zastoupené Mgr. Peterem Harmečko, advokátem se sídlem v Ostravě, Macharova 302/13, proti žalovanému D. Š., zastoupenému JUDr. Šárkou Veskovou, advokátkou se sídlem v Hradci Králové, Brněnská 300/31, o zaplacení 58 500 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Rychnově nad Kněžnou pod sp. zn. 7 C 177/2021, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 11. 3. 2024, č. j. 21 Co 32/2024-225, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů dovolacího řízení 4 550 Kč do tří dnů od právní moci usnesení k rukám JUDr. Šárky Veskové, advokátky. O d ů v o d n ě n í: Okresní soud v Rychnově nad Kněžnou (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 21. 9. 2023, č. j. 7 C 177/2021-185, ve znění opravného usnesení ze dne 15. 11. 2023, č. j. 7 C 177/2021-190, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni 20 000 Kč s úroky z prodlení ve výši 8,25 % od 28. 12. 2020 do zaplacení, v části požadující dalších 38 500 Kč s úroky z prodlení ve výši 8,25 % žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Krajský soud v Hradci Králové (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 11. 3. 2024, č. j. 21 Co 32/2024-225, rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku potvrdil, ve výroku ukládajícím žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni 20 000 Kč s 8,25 % úroky z prodlení jej změnil tak, že žalobu i v této části zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Soudy obou stupňů vyšly ze zjištění, že 10. 12. 2020 byla uzavřena „Dohoda o koupi nemovitosti“ (dále jen „Dohoda“), ve které jsou jako smluvní strany označeni J. Š. jako prodávající zastoupená žalobkyní, a žalovaný jako zájemce; z Dohody se dále podává, že se jí účastní žalobkyně jako realitní kancelář („RK“). Dohoda je podepsána žalovaným v rubrice kupující, I. B. J. v rubrice prodávající a I. B. J. v rubrice zprostředkovatel a je uzavírána na dobu do 10. 2. 2021. V Dohodě se výslovně uvádí, že je smlouvou o smlouvě budoucí kupní, že prodávající a zájemce (smluvní strany) se na jejím základě zavazují uzavřít kupní smlouvu, podle které zájemce od prodávající koupí parcelu č. XY, v katastrálním území XY, zapsanou na LV č. XY, za kupní cenu 1 995 000 Kč, a že RK se zavazuje vykonávat činnosti v dohodě sjednané. V článku 5 odst. 5.1 Dohody smluvní strany prohlašují, že uzavřením Dohody jim RK obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy a vznikl jí tak nárok na provizi; provize je sjednána s prodávající v dohodě o zprostředkování. V článku 5 odst. 5.2 Dohody se uvádí, že pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, případně jestliže vinou zájemce dojde k odstoupení prodávající od kupní smlouvy či jinému jejímu ukončení, zavazuje se zájemce místo prodávající uhradit RK provizi za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy s prodávající ve výši blokační úhrady, že splatnost provize není vázána na uzavření kupní smlouvy, a že zánikem Dohody není dotčeno právo RK na provizi. V článku 6 Dohody se uvádí, že blokační úhrada slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce, že RK ji zájemci vrátí, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy, vyjma čl. 5 odst. 5.2. Dohody a že zájemce se zavazuje uhradit blokační úhradu z vlastních prostředků. Výše blokační úhrady je v článku 7 Dohody sjednána ve výši 195 000 Kč s tím, že pokud je zájemce v prodlení s její řádnou úhradou déle než 5 kalendářních dnů, je povinen zaplatit RK smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady (tj. 58 500 Kč) a Dohoda se uplynutím této lhůty ruší. V článku 10 Dohody jsou uvedeny povinnosti RK, v jejím článku 11 povinnosti prodávající (mimo jiné povinnost uzavřít na výzvu zájemce nejpozději do 1 měsíce od vyzvání kupní smlouvu) a v článku 12 povinnosti zájemce (mimo jiné vyzvat prodávající nejpozději do konce trvání dohody o koupi nemovitosti k uzavření kupní smlouvy a prokázat svou solventnost). Žalovaný blokační úhradu nezaplatil, Dohodu v prosinci 2020 vypověděl a žalobkyně po něm vymáhá smluvní pokutu ve výši 58 500 Kč. Na podkladě těchto zjištění soud prvního stupně – vázán závazným právním názorem vyjádřeným v usnesení ze dne 22. 2. 2023, č. j. 21 Co 82/2023-140, jímž odvolací soud zrušil jeho předchozí (v pořadí první) rozsudek ze dne 7. 11. 2022, č. j. 7 C 177/2021-126, - dospěl k závěru, že Dohoda je platným právním jednáním, a dále se zabýval pouze otázkou přiměřenosti smluvní pokuty a jejího případného snížení ve světle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022. Po zhodnocení všech okolností případu shledal přiměřenou smluvní pokutu ve výši 20 000 Kč s tím, že obsáhne škodu, která žalobkyni zrušením Dohody vznikla, a současně dostatečně motivuje případného zájemce k uzavření kupní smlouvy. Oproti soudu prvního stupně odvolací soud dospěl k závěru, že právní jednání ze dne 10. 12. 2020 je neplatné pro rozpor se zákonem, konkrétně s ustanoveními § 14 a § 15 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů („zákon o realitním zprostředkování“), od nichž se z povahy věci nelze smluvně odchýlit. Ačkoli smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (pro účely zákona o realitním zprostředkování jsou smlouvy uvedené v jeho § 2 písm. b), souhrnně vymezeny jako „realitní smlouva“), v posuzovaném případě tomu tak je, resp. Dohoda nepřípustně obsahuje jednak znaky smlouvy o realitním zprostředkování a dále smlouvy o budoucí realitní (kupní) smlouvě. Přestože § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě (srov. závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022), právní jednání z 10. 12. 2020 tento zákaz nerespektuje. Jedná se tak o zákonem zakázanou (třístrannou) kombinaci smlouvy o realitním zprostředkování a budoucí realitní smlouvy v jedné listině. Jestliže je (pro rozpor se zákonem) neplatná Dohoda, pak je neplatné i v ní obsažené ujednání o smluvní pokutě. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, na jehož přípustnost usuzuje z toho, že „napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4097/2019, a ze dne 6. 4. 2022, sp. zn. 33 Cdo 2291/2021, především prosazuje, že Dohoda není obsahem smlouvou o rezervaci, ani smlouvou o realitním zprostředkování, přičemž akcentuje, že v Dohodě vystupuje pouze v postavení vedlejšího účastníka, jehož závazky jsou ryze administrativní povahy a jehož hlavním závazkem je neuzavřít právní jednání týkající se nabízené nemovitosti s třetí osobou. V první řadě požaduje vyřešit (coby dosud neřešenou) otázku vztahu smlouvy o realitním zprostředkování a smlouvy o budoucí realitní smlouvě, resp. zodpovědět, zda zákon o realitním zprostředkování dopadá na smlouvu o budoucí realitní smlouvě, byť je jejím vedlejším účastníkem realitní zprostředkovatel. S poukazem na § 15 zákona o realitním zprostředkování prosazuje, že toto zákonné ustanovení počítá s neplatností smlouvy o realitním zprostředkování pouze pro případ, že je obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (nikoli smlouva o budoucí realitní smlouvě); protože právní jednání z 10. 12. 2020 je obsahem mimo jiné smlouvou o budoucí realitní smlouvě, nelze na daný případ aplikovat § 15 zákona o realitním zprostředkování. K dovolacímu přezkumu dovolatelka předkládá dále otázku, zda v případě, že smlouva o realitním zprostředkování uzavřená se zájemcem, který je spotřebitelem, obsahuje ujednání, jehož obsahem je povinnost uzavřít realitní smlouvu