33 Cdo 2319/2025 — Nejvyšší soud

33 Cdo 2319/2025 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:16. 10. 2025 Spisová značka:33 Cdo 2319/2025 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:33.CDO.2319.2025.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Dovolání Smlouva kupní Dotčené předpisy:§ 237 o. s. ř. § 1916 odst. 1 písm. a) o. z. § 1916 odst. 1 písm. c) o. z. § 2095 o. z. Kategorie rozhodnutí:E Zveřejněno na webu:28. 10. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 2319/2025-154 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Pavla Horňáka ve věci žalobců a) M. M. a b) I. M., zastoupených Mgr. Janem Drevňakem, advokátem se sídlem v Ostravě, Emila Filly 296/13, proti žalovaným 1) L. H., 2) T. H. a 3) K. H., všech zastoupeným Mgr. Terezou Volnou, advokátkou se sídlem ve Fulneku, Sborová 81, o určení vlastnického práva k nemovitým věcem a vydání bezdůvodného obohacení, vedené u Okresního soudu ve Frýdku-Místku pod sp. zn. 15 C 140/2023, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 28. 3. 2025, č. j. 8 Co 219/2024-130, t a k t o: I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. O d ů v o d n ě n í: Žalobci se žalobou podanou dne 9. 5. 2023 domáhali určení, že žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky (každý podílem ideální třetiny) v žalobě označených pozemků. Dále po žalovaných požadovali, aby jim společně a nerozdílně zaplatili 2 300 000 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení, které na jejich úkor získali plněním z právního důvodu, který odpadl. Okresní soud ve Frýdku-Místku (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 3. 7. 2024, č. j. 15 C 140/2023-81, výrokem I určil, že „žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky s velikostí spoluvlastnického podílu ideální 1/3 pro každého z nich pozemků parc. č. XY, parc. č. XY a parc. č. XY, zapsaných na LV č. XY, pro katastrální území a obec XY, okres XY“, výrokem II uložil žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobcům 2 300 000 Kč se zákonnými úroky z prodlení od 9. 5. 2023 do zaplacení a výrokem III rozhodl o nákladech řízení. Krajský soud v Ostravě (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 28. 3. 2025, č. j. 8 Co 219/2024-130, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I a ve výroku II, pokud jím bylo žalovaným uloženo zaplatit společně a nerozdílně žalobcům částku 2 300 000 Kč s 15 % úroky z prodlení za dobu od 2. 8. 2023 do zaplacení, ve zbývajícím rozsahu výrok II změnil tak, že zamítl žalobu co do 15 % úroků z prodlení za dobu od 9. 5. 2023 do 1. 8. 2023. Současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud vyšel ze zjištění, že žalovaní nabyli předmětné pozemky kupní smlouvou uzavřenou dne 27. 3. 2014, na jejímž základě se stali jejich podílovými spoluvlastníky, každý v rozsahu ideální jedné třetiny celku. Z důvodu neshod ohledně rozparcelování předmětných pozemků požádala žalovaná K. H. zbylé žalované, aby jí její spoluvlastnický podíl na předmětných pozemcích vyplatili. Jelikož nesouhlasila s jimi nabízenou cenou, domluvili se, že žalovaná H. zkusí pozemky inzerovat (za účelem zjištění poptávky a reálné ceny) na internetových stránkách realitní kanceláře XY, identifikační číslo osoby XY, se sídlem XY (dále jen „realitní kancelář“), ve které je zaměstnána na pozici realitní makléřky; inzerát za všechny žalované zpracovala a 3. 4. 2020 zveřejnila. Po nalezení ideálního zájemce uzavřeli žalovaní dne 5. 5. 2020 výhradní dohodu o zprostředkování prodeje. V inzerátu žalovaná uvedla nepravdivou informaci, že jde o pozemky v kategorii „pozemky k bydlení“, ideální pro rekreaci či k celoročnímu bydlení, že v územním plánu obce Bílá je pro ně navrhován způsob využití – smíšené bydlení s výškovou hladinou maximálně dvě nadzemní podlaží s podkrovím, přičemž zastavěnost stavebního pozemku je maximálně 25 procent (125 m2). Následně inzerci doplnila o informace, že po hranici předmětných pozemků vedou inženýrské sítě, že jako zdroj vody je potřeba vrt na vlastní studnu a že příjezd k pozemkům je zpevněný. Před uzavřením smlouvy se žalobce u Stavebního úřadu v XY a u starosty obce XY informoval na možnost stavět na předmětných pozemcích a dostalo se mu kladné odpovědi. Dne 11. 5. 2020 uzavřeli žalobci (jako kupující) a žalovaní (jako prodávající) za vedlejšího účastenství realitní kanceláře (kterou na základě plné moci zastupovala žalovaná) kupní smlouvu, jíž žalovaní převedli na žalobce předmětné pozemky za kupní cenu 2 300 000 Kč. V průběhu kontraktačního procesu žalovaná žalobce opakovaně ujišťovala, že na předmětných pozemcích je výstavba možná, a že žalovaní na nich nestavěli jen proto, že nedospěli ke shodě ohledně umístění staveb a rozparcelování pozemků. Po uzavření kupní smlouvy si žalobci nechali vypracovat projektovou dokumentaci pro stavbu rodinného domu, kterou následně předložili Agentuře ochrany přírody a krajiny (dále jen „AOPK“), aby získali závazné stanovisko pro stavební řízení. Dne 4. 5. 2021 obdrželi od AOPK stanovisko, jehož obsahem bylo sdělení, že na části pozemku parc. č. XY stavět nelze, jelikož spadá do území III. zóny odstupňované ochrany CHKO Beskydy a do evropské významné lokality tvořící součást soustavy Natura 2000, že „mezi nepřípustné využití pozemků (mimo jiné) patří stavby a činnosti, které jsou v rozporu s převažujícím a přípustným využitím, především pak stavby pro bydlení, ubytování, výrobu, rekreaci, agrofarmy apod.“, že využití části zastavěného území pro další stavební činnost či zahušťování zástavbou není možné, jelikož slouží pouze jako plocha k realizaci případných doplňkových staveb ke stávajícímu objektu, kterým je rekreační objekt č. ev. 2 ve vlastnictví třetích osob. S tímto závazným stanoviskem vyslovilo 22. 9. 2021 souhlas Ministerstvo životního prostředí. Dne 5. 5. 2023 žalobci obdrželi konečné zamítavé závazné stanovisko AOPK a z důvodu nemožnosti stavby rodinného domu od kupní smlouvy žalobci odstoupili; odstoupení bylo žalovaným doručeno 13. 4. 2023. Na podkladě těchto skutkových zjištění odvolací soud smlouvu, kterou účastníci uzavřeli 27. 3. 2014, posoudil jako smlouvu kupní podle § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Dovodil, že žalobci předmětné pozemky kupovali za účelem výstavby rodinného, příp. rekreačního domu, přičemž k tomuto účelu byly pozemky inzerovány na internetových stránkách realitní kanceláře. Protože žalovaná v právním vztahu vystupovala nejen jako prodávající, ale i jako zprostředkovatelka v režimu § 2446 o. z., bylo její povinností informovat žalobce bez zbytečného odkladu o všem, co mělo význam pro jejich rozhodování, zda smlouvu uzavřou. Dále byla, jakožto pracovnice realitní kanceláře disponující odbornými znalostmi dle § 12 zákona č. 39/2020 Sb., zákona o realitním zprostředkování (dále jen „ZoRZ“), povinna žalobcům sdělit veškeré informace o závadách a omezeních předmětných pozemků a měla mít ke dni uzavření kupní smlouvy zajištěno i závazné stanovisko AOPK, z něhož se podává, že na předmětných pozemcích není možné realizovat stavby pro bydlení, ubytování, výrobu, rekreaci, agrofarmy apod., tedy, že není možné předmětné pozemky využít za účelem, za kterým byly nabízeny (inzerovány) a následně prodány. Odvolací soud dospěl k závěru, že předmět prodeje trpí vadou (§ 2095 o. z. a § 1916 odst. 1 písm. a/, c/ o. z.), neboť na předmětných pozemcích nelze stavět rodinný, příp. rekreační dům. Jedná se o podstatné porušení kupní smlouvy, neboť pakliže by žalobci danou skutečnost věděli, předmětné pozemky by nekoupili. Vytknutí vad považuje odvolací soud za včasné. Žalobci přistoupili k odstoupení od smlouvy až po jednání s Krajským úřadem v Ostravě, kde jim byla podána definitivní informace, že na předmětných pozemcích nebude jimi zamýšlená výstavba možná (informaci o nemožnosti stavět na předmětných pozemcích tak měli ověřenu ještě před písemným sdělením AOPK). Odvolací soud dále uvedl, že i kdyby vycházel z předpokladu, že žalobci věděli o vadě předmětu koupě již na podzim roku 2021, ztotožňuje se s závěrem soudu prvního stupně, že žalovaným nesvědčí námitka opožděného vytknutí vad, protože předmětná vada je důsledkem skutečnosti, o které měli či museli vědět (§ 2112 odst. 2 o. z.). V souladu se soudem prvního stupně odvolací soud uzavřel, že byla-li kupní smlouva zrušena s účinky ex tunc, je každá ze smluvních stran povinna vrátit druhé vše, co podle ní dostala (§ 2993 o. z.). Závěrem se odvolací soud zabýval naléhavým právním zájmem na požadovaném určení ve smyslu § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Dovodil, že nal