33 Cdo 957/2007 – Nejvyšší soud

33 Cdo 957/2007 U S N E S E N Í Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně  JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobkyně O. s. s.. s r. o., zastoupené advokátem, proti žalované P. H. s. r. o. zastoupené advokátem, o nahrazení prohlášení vůle, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 14 C 176/2004, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 15. listopadu 2006, č. j. 20 Co 283/2006-298, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na nákladech dovolacího řízení 8.300,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám advokáta se sídlem v L., M.4. O d ů v o d n ě n í : Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 15. listopadu 2006, č. j. 20 Co 283/2006-298, potvrdil rozsudek Okresního soudu v Kladně ze dne 1. března 2006, č. j. 14 C 176/2004-246, jímž byla zamítnuta žaloba, kterou se žalobkyně domáhala, aby žalované byla uložena povinnost uzavřít s ní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem zde specifikovaného obsahu. Soudy obou stupňů vycházely ze zjištění, že účastnice (žalovaná tehdy pod obchodním jménem S. S. – O., s. r. o.) uzavřely dne 12. 10. 2001 smlouvu, jíž se žalovaná zavázala uzavřít do 30. 10. 2001 s žalobkyní kupní smlouvu, podle které jí prodá zde specifikované pozemky (zatížené ekologickou zátěží) za kupní cenu 22,000.000,- Kč; kupní cena měla být zaplacena do dvou let od účinnosti smlouvy. Smlouva obsahuje ujednání o „právu zpětné koupě pozemků podle § 607 a násl. obč. zák.“, které musí prodávající uplatnit písemnou formou ve lhůtě nejpozději do dvou let ode dne, kdy nastanou účinky smlouvy o budoucí kupní smlouvě; bylo sjednáno, že v případě jeho uplatnění vrátí prodávající kupující kupní cenu a zaplatí jí zhodnocení nemovitostí. Podstatou smlouvy o budoucí kupní smlouvě bylo, že žalobkyně bude vlastnit pozemky pouze po omezenou dobu a poté je vrátí zpět do vlastnictví žalované, která je vloží jako vklad do základního jmění společnosti žalobkyně a stane se jejím majoritním společníkem. Dodatkem ke smlouvě o smlouvě budoucí, který byl uzavřen 1. 8. 2002, si smluvní strany sjednaly, že kupní smlouva bude uzavřena do 31. 5. 2003. Ke dni 1. 8. 2002, kdy měly být podepsány základní dokumenty vkladu pozemků do základního jmění žalobkyně, bylo totiž zjištěno, že této transakci brání formální, avšak „v ten den nepřekonatelné vady“; bylo dohodnuto, že pokud žalovaná do stanoveného data tyto nedostatky odstraní, žalobkyně akceptuje vklad jejích pozemků do svého základního jmění a smlouva o smlouvě budoucí ztratí účinnost. Pokud ke vkladu pozemků žalované do základního jmění žalobkyně nedojde, je žalovaná povinna se žalobkyní uzavřít kupní smlouvu (tzn. úplatně na ni pozemky převést). Žalovaná (patrně v důsledku změny statutárních orgánů) přerušila veškerá jednání a odmítla kupní smlouvu s žalobkyní uzavřít. Na podkladě těchto zjištění soudy obou stupňů shodně uzavřely, že smlouva o budoucí kupní smlouvě je neplatná především proto, že předmět převodu v ní není řádně označen a dále proto, že nepřípustně obsahuje ujednání o zpětné koupi předmětných pozemků podle § 607 obč. zák. Předmětem převodu pozemků o celkové rozloze 491.626 m2 měl být mimo jiné i pozemek parc. č. 1631/390; údaj o tom, jak tento pozemek vznikl, však smlouva neobsahuje, neboť na geometrický plán specifikovaný pouze číslem 937-104/2001 (který navíc nebyl ke smlouvě připojen) je odkazováno výhradně v souvislosti se vznikem pozemků parc. č. 1631/383 a 1631/385, jež měly vzniknout oddělením z pozemku č. 1631/1, dále pozemků parc. č. 1631/98 a 1631/386, jež měly vzniknout rozdělením  pozemku parc. č. 1631/98 a pozemků parc. č. 1631/66 a 1631/387, jež měly vzniknout rozdělením pozemku parc. č. 1631/66. V souvislosti s uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě pak byla uzavřena zástavní smlouva, v níž však jsou zástavou zatížené pozemky identifikovány celkovou rozlohou 488.407 m2. Tvrzení žalobkyně, že pozemek parc. č. 1631/390 měl vzniknout oddělením z pozemku parc. č. 1631/1 podle geometrického plánu č. 953-108/2001 bylo vyvráceno znaleckými posudky znalců Ing. J. R. a Ing. F. B., CSc., z nichž vyplývá, že pozemek parc. č. 1631/1, ani pozemky, které z něj byly odděleny geometrickými plány č. 953-108/2001 a 953-108/2001, nebyly předmětem ocenění. Z obsahu smlouvy o budoucí kupní smlouvě tudíž nelze zjistit, zda předmětem převodu měl být skutečně pozemek parc. č. 1631/390 oddělený z pozemku parc. č. 1631/1 geometrickým plánem č. 953-108/2001 nebo pozemek parc. č. 1631/383 oddělený geometrickým plánem č. 937-104/2001. Smlouva o budoucí smlouvě je proto neplatná pro neurčitost předmětu převodu. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn 30 Cdo 334/2005 shledal odvolací soud neplatným ujednání o právu zpětně koupě obsažené ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě; konformně s Nejvyšším soudem dovodil, že toto právo lze sjednat výhradně u movitých věcí. Ujednání o právu zpětně koupě neposoudil jako vedlejší ujednání smlouvy podle § 610 odst. 1 obč. zák., neboť smluvní strany projevily výslovně (odkazem na § 607 obč. zák.) vůli uzavřít smlouvu o právu zpětně koupě, nikoli sjednat výhradu nebo rozvazovací podmínku. Protože ze zjištěných skutečností vyplývá, že účastnice neměly v úmyslu předmětné pozemky trvale převést do vlastnictví žalobkyně a nemožností uplatnit právo zpětné koupě by byl zcela změněn účel, pro který měla být kupní smlouva uzavřena, nelze navíc neplatné smluvní ujednání o právu zpětné koupě oddělit od ostatního obsahu smlouvy a jeho neplatnost způsobuje neplatnost celé smlouvy o smlouvě budoucí. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně rovněž dovodil, že povinnost žalované uzavřít kupní smlouvu ohledně některých pozemků zanikla, neboť již nejsou v jejím vlastnictví. Ve smlouvě o budoucí smlouvě byla sjednána celková kupní cena ve výši 22,000.000,- Kč (tedy cena za všechny převáděné pozemky souhrnně), aniž by bylo možné dovodit ceny jednotlivých převáděných pozemků. Sjednaná cena nekoresponduje s oceněním pozemků podle znaleckých posudků; znaleckými posudky Ing. J. R. a Ing. F. B. byly částečně oceňovány jiné pozemky, některé z převáděných pozemků naopak oceněny nebyly. Navíc pozemek parc. č. 1631/1, který byl předmětem geometrických plánů 937-108/2001 a 953-108/2001, již neexistuje; jeho rozdělení podle těchto plánů nelze zapsat do katastru nemovitostí, neboť byl v souvislosti s prodejem některých pozemků obchodní společnosti T. s. r. o. rozdělen geometrickým plánem č. 1096-46/2004 na pozemky parc. č. 1631/1, 1631/412 a 1631/426, které byly zapsány do katastru nemovitostí. Žalované tudíž nelze uložit povinnost uzavřít kupní smlouvu, jíž by převedla pozemky, které v mezidobí nezcizila; pozemek parc. č. 1631/234, který byl předmětem smlouvy o budoucí smlouvě, byl prodán, stejně jako části původního pozemku parc. č. 1631/1, od něhož tak nelze oddělit (podle geometrického plánu č. 937-108/2001) pozemek parc. č. 1631/390. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě navíc nelze dovodit cenu zmíněných pozemků a neexistuje dohoda účastnic, za jakou cenu by měly být dosud nezcizené pozemky žalobkyni prodány. Cenu nelze stanovit ani odečtením ceny zcizených pozemků, neboť smluvními stranami nebyla dohodnuta cena za m2 (tvrzení žalobkyně, že tomu tak bylo, soudy neuvěřily, neboť při součtu výměr převáděných pozemků by cena za m2 musela činit 44,749464 Kč); určit cenu dosud nezcizených pozemků soud není oprávněn. Ve shodě se soudem prvního stupně dospěl odvolací soud rovněž k závěru, že závazek žalované uzavřít kupní smlouvu zanikl podle § 50a odst. 3 obč. zák., neboť okolnosti, ze kterých účastnice při vzniku závazku vycházely, se do té míry změnily, že na žalované nelze spravedlivě požadovat, aby kupní smlouvu  uzavřela. Nachází-li se totiž žalobkyně v likvidaci (údaj o likvidaci společnosti byl z obchodního rejstříku vymazán ke dni 18. dubna 2007 a rozsudek odvolacího soudu nabyl právní moci dne 6. prosince 2006), žalovaná již nemůže vložit pozemky do její společnosti jako nepeněžitý vklad a nemůže se stát jejím společníkem. Nemůže tudíž mít ani zájem na tom, aby pozemky byly převedeny do dočasného vlastnictví žalobkyně, která již není schopna v důsledku své likvidace plnit závazek spočívající v odstraňování ekologických zátěží pozemků. V případě platnosti smlouvy o smlouvě budoucí by nemohl likvidátor po dobu dvou let zahrnout pozemky do majetku žalobkyně, neboť po dobu, kdy by bylo možno uplatnit právo zpětné koupě, nesmí být pod sankcí neplatnosti pozemky zcizovány, a nesmí na nich být prováděny žádné změny, vyjma těch, na kterých se účastníci ve smlouvě o smlouvě budoucí dohodli. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost dovozuje z ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř., neboť má za to, že odvolací soud rozhodl v rozporu s hmotným právem. Nesouhlasí se závěrem, že neplatnost ujednání o zpětné koupi způsobuje neplatnost celé smlouvy. Vytýká odvolacímu soudu, že uvedený závěr ve svém roz