ROZHODNUTÍ

ÚOHS S0665/2021/KS – Spojení soutěžitelů CPI PROPERTY GROUP / IMMOFINANZ AG

ÚOHS · 26. 1. 2022

O co šlo

Spojení soutěžitelů CPI PROPERTY GROUP / IMMOFINANZ AG

Spisová značka: ÚOHS-S0665/2021/KS

Číslo jednací: ÚOHS-03027/2022/873

Brno 26. 1. 2022

Úřad pro ochranu hospodářské soutěže ve správním řízení sp. zn. ÚOHS-S0665/2021/KS, zahájeném

dne 21. 12. 2021 podle § 44 odst. 1 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších

předpisů, a § 15 zákona č. 143/2001 Sb., o ochraně hospodářské soutěže a o změně některých

zákonů (zákon o ochraně hospodářské soutěže), ve znění pozdějších předpisů, v souladu

s § 21 odst. 1 téhož zákona, na základě návrhu účastníka řízení, společnosti CPI PROPERTY GROUP

société anonyme, se sídlem Lucemburské velkovévodství, Lucemburk, rue de la Vallée 40,

zastoupené JUDr. Tomášem Rybářem, Ph.D., advokátem, se sídlem Praha 1, Nové Město,

Purkyňova 2121/3, na povolení spojení soutěžitelů ve smyslu § 12 a násl. téhož zákona, vydává

v souladu s § 67 odst. 1 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, toto

ROZHODNUTÍ:

Spojení soutěžitelů CPI PROPERTY GROUP société anonyme, se sídlem Lucemburské velkovévodství,

Lucemburk, rue de la Vallée 40, a IMMOFINANZ AG, se sídlem Rakouská republika, Vídeň,

Wienerbergstraβe 11, ke kterému má dojít podle § 12 odst. 2 zákona č. 143/2001 Sb., o ochraně

hospodářské soutěže a o změně některých zákonů (zákon o ochraně hospodářské soutěže), ve znění

pozdějších předpisů, na základě Smlouvy o koupi akcií uzavřené dne 3. 12. 2021 mezi společnostmi

RPPK Immo GmbH, se sídlem Rakouská republika, Vídeň, Tuchlauben 8, jako prodávajícím, a CPI

PROPERTY GROUP société anonyme, jako kupujícím, v jejímž důsledku má společnost CPI PROPERTY

GROUP société anonyme získat akcie představující 10,57% podíl na základním kapitálu a hlasovacích

právech ve společnosti IMMOFINANZ AG, čímž má navýšit svůj stávající akciový podíl v této

Č.j.: ÚOHS-03027/2022/873

společnosti na 32,16 %, a v konečném důsledku získat možnost vykonávat nad touto společností

výlučnou kontrolu, se podle § 16 odst. 2 téhož zákona

POVOLUJE.

ODŮVODNĚNÍ

Předmětné správní řízení bylo zahájeno dne 21. 12. 2021. Skutečnost, že se Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (dále jen „Úřad“) spojením zabývá, byla v souladu s § 16 odst. 1 zákona č. 143/2001 Sb., o ochraně hospodářské soutěže a o změně některých zákonů (zákon o ochraně hospodářské soutěže), ve znění pozdějších předpisů (dále též „zákon“), zveřejněna dne 22. 12. 2021 na internetových stránkách Úřadu a dne 27. 12. 2021 v Obchodním věstníku č. OV05625476. Ve stanovené lhůtě pro podání případných připomínek ani později Úřad žádnou námitku k uvedenému spojení soutěžitelů neobdržel.

Při posuzování navrhované transakce vycházel Úřad zejména z návrhu na povolení spojení, dotazníku k povolení spojení, listiny zakládající posuzované spojení, výpisů z obchodního rejstříku nebo obdobných zahraničních registrů, výročních zpráv, jakož i dalších všeobecně známých skutečností týkajících se spojujících se soutěžitelů a spojením dotčených oblastí. Úřad zohlednil také svoji předchozí rozhodovací praxi ve spojením dotčené oblasti.

V průběhu správního řízení o povolení předmětného spojení soutěžitelů Úřad zaslal účastníkovi řízení výzvu k doplnění návrhu na povolení spojení (dále jen „Výzva“). Podle § 16 odst. 6 zákona může Úřad účastníka řízení písemně vyzvat, aby uvedl další skutečnosti nezbytné pro vydání rozhodnutí o povolení spojení nebo aby o takových skutečnostech předložil další důkazy. Doba ode dne doručení takové výzvy účastníkovi řízení do dne, kdy bude tato povinnost splněna, se do lhůt podle odstavců 2 a 5 nezapočítává.

Výzva byla doručena právnímu zástupci účastníka řízení dne 4. 1. 2022, přičemž Úřad od účastníka řízení informace a podklady požadované Výzvou obdržel dne 10. 1. 2022. Lhůta pro vydání rozhodnutí o povolení spojení tak mezi doručením Výzvy účastníkovi řízení a doplněním požadovaných informací a podkladů Úřadu neběžela 6 dnů. Konečná lhůta pro vydání rozhodnutí tak připadá na 26. 1. 2022.

Notifikační podmínky

K posuzovanému spojení soutěžitelů má dojít v souladu s § 12 odst. 2 zákona, a to na základě

Smlouvy o koupi akcií uzavřené dne 3. 12. 2021 mezi společnostmi RPPK Immo GmbH, se

sídlem Rakouská republika, Vídeň, Tuchlauben 8, jako prodávajícím, a CPI PROPERTY GROUP

société anonyme, se sídlem Lucemburské velkovévodství, Lucemburk, rue de la Vallée 40 (dále

jen „CPIPG“), jako kupujícím, v jejímž důsledku má společnost CPIPG navýšit svůj stávající

21,59% akciový podíl ve společnosti IMMOFINANZ AG, se sídlem Rakouská republika, Vídeň,

Wienerbergstraβe 11 (dále jen „IMMOFINANZ“), o 10,57 %. Po uskutečnění posuzované

transakce bude tedy společnost CPIPG držet akcie odpovídající 32,16 % na základním kapitálu

a hlasovacích právech ve společnosti IMMOFINANZ. Vzhledem k tomu, že valných hromad

společnosti IMMOFINANZ konaných v letech 2019–2021 se účastnili akcionáři, kteří souhrnně

disponovali akciemi představujícími méně než 52 % na základním kapitálu této společnosti,

bude představovat 32,16% akciový podíl, který bude po realizaci posuzované transakce držet

Č.j.: ÚOHS-03027/2022/873

ve společnosti IMMOFINANZ společnost CPIPG, většinu při rozhodování na valných

hromadách této společnosti.1 V důsledku navrhované transakce má tedy společnost CPIPG

získat možnost vykonávat výlučnou kontrolu nad společností IMMOFINANZ.

Posuzovaná transakce tak představuje spojení soutěžitelů dle § 12 odst. 2 zákona, neboť podle citovaného ustanovení se za spojení soutěžitelů považuje, pokud jeden nebo více podnikatelů anebo jedna nebo více osob, které nejsou podnikateli, ale kontrolují alespoň jednoho soutěžitele, získá možnost přímo či nepřímo kontrolovat jiného soutěžitele nebo jeho část, zejména nabytím účastnických cenných papírů, obchodních nebo členských podílů anebo smlouvou nebo jinými způsoby, které jim umožňují takového soutěžitele nebo jeho část kontrolovat.

Dále se Úřad zabýval otázkou, zda předmětné spojení splňuje také druhé notifikační kritérium, stanovené v § 13 zákona. Vzhledem k tomu, že celkový čistý obrat všech spojujících se soutěžitelů dosažený za poslední účetní období na trhu České republiky je vyšší než

1,5 miliardy Kč a alespoň dva ze spojujících se soutěžitelů dosáhli každý za poslední účetní

období na trhu České republiky čistého obratu vyššího než 250 milionů Kč, je notifikační

podmínka stanovená v § 13 písm. a) zákona splněna, a spojení soutěžitelů tak podléhá

povolení Úřadu.

II.

Charakteristika spojujících se soutěžitelů

Společnost CPIPG je součástí podnikatelské skupiny, která je aktivní v oblasti nákupu, držení, správy, provozování a pronájmu nemovitostí (dále jen „Skupina CPIPG“). Konkrétně Skupina

CPIPG disponuje nemovitostmi sloužícími k maloobchodnímu prodeji2 nebo jako kancelářské

prostory3, hotely a resorty, rezidenčními nemovitostmi, investičními a developerskými

pozemky a průmyslovými, zemědělskými a logistickými nemovitostmi.

Společnost IMMOFINANZ a její dceřiné společnosti4 (dále jen „Cílová skupina“) jsou činné zejména v oblasti pronájmu nebytových prostor, konkrétně kancelářských a maloobchodních prostor, a to mimo jiné na území Rakouska, Německa, Polska, České republiky, Slovenska,

Maďarska, Rumunska. Pokud jde o pronájem kancelářských prostor, působí Cílová skupina

zejména v hlavních městech výše uvedených zemí pod mezinárodní značkou „myhive“,

v oblasti pronájmu maloobchodních prostor pak pod značkou „STOP SHOP“ pro retailové

parky a „VIVO!“ pro nákupní centra.

Na území České republiky je Cílová skupina aktivní ve výše uvedené oblasti zejména prostřednictvím společností Atom Centrum, s.r.o., IMMOFINANZ Services Czech

Republic, s.r.o., NP Investments a.s., OIY Czech, s.r.o., Palmovka Offices s.r.o., SBF

Dalšími významnějšími akcionáři společnosti IMMOFINANZ jsou společnost S IMMO AG, se sídlem Rakouská republika,

Vídeň, Friedrichstraβe 10 (dále jen „S IMMO“), s 14,23% akciovým podílem či britská společnost Petrus Advisers Ltd.

s 5,02% akciovým podílem. Zbývajících cca 48,6 % akcií společnosti IMMOFINANZ je rozptýleno mezi ostatní drobné

akcionáře.

Jedná se zejména o regionální obchodní centra a retailové parky především v České republice, Polsku a Maďarsku.

Které se nachází zejména v České republice, Německu, Polsku a Maďarsku.

Společnost IMMOFINANZ drží rovněž 26,49% akciový podíl ve společnosti S IMMO, přičemž společnost CPIPG drží

11,78 % akcií společnosti S IMMO. Ani po realizaci posuzované transakce však nebude moci společnost CPIPG vykonávat

nad společností S IMMO kontrolu, neboť tato společnost má dle § 13 odst. 3 svých stanov stanoven limit na výkon

hlasovacích práv, dle nějž žádný akcionář nesmí vykonávat více než 15 % hlasovacích práv ve společnosti S IMMO, a to

ani v případě, že vlastní vyšší podíl akcií.

Č.j.: ÚOHS-03027/2022/873

Development Praha spol. s r.o. a STOP. SHOP. CZ s.r.o., a to na území hlavního města Prahy

a dále měst Litvínov, Kladno, Ústí nad Orlicí, Znojmo, Příbram, Hranice, Rakovník, Tábor,

Třebíč, Žatec a Uherské Hradiště.

III.

Dopady spojení

Za účelem zjištění, zda navrhované spojení soutěžitelů nebude mít za následek podstatné narušení hospodářské soutěže, zejména proto, že by jím vzniklo nebo bylo posíleno dominantní postavení spojujících se soutěžitelů nebo některého z nich, Úřad vymezuje relevantní trh, kterým je v souladu s § 2 odst. 2 zákona trh zboží, které je z hlediska jeho charakteristiky, ceny a zamýšleného použití shodné, porovnatelné nebo vzájemně zastupitelné, a to na území, na němž jsou soutěžní podmínky dostatečně homogenní a zřetelně odlišitelné od sousedících území.

Při vymezování relevantních trhů v jednotlivých případech spojení soutěžitelů, k nimž dochází podle § 12 odst. 2 zákona, se Úřad zaměřuje na činnosti, které na území České republiky provozuje nabývaný soutěžitel, a z nich pak zejména na ty, které se zároveň překrývají s činnostmi navrhovatele či na ně vertikálně navazují nebo jim předcházejí.

Z výše podaného popisu podnikatelských aktivit spojujících se soutěžitelů vyplývá, že jejich činnosti se na území České republiky překrývají v oblasti pronájmu kancelářských prostor a pronájmu prodejních ploch.

Konkrétně Cílová skupina pronajímá kancelářské prostory na území hlavního města Prahy a prodejní plochy na území hlavního města Prahy, Středočeského kraje (v Příbrami, Rakovníku a Kladně), Jihočeského kraje (v Táboře), Ústeckého kraje (v Litvínově a Žatci), Pardubického kraje (v Ústí nad Orlicí), Kraje Vysočina (v Třebíči), Jihomoravského kraje (ve Znojmě),

Zlínského kraje (v Uherském Hradišti) a Olomouckého kraje (v Hranicích).

Společnosti ze Skupiny CPIPG pronajímají kancelářské prostory na území […OBCHODNÍ

TAJEMSTVÍ…].

Oblastí pronájmu nebytových prostor se Úřad zabýval již ve svých předchozích rozhodnutích.5

S ohledem na komerční účely, jimž nebytové prostory slouží, by bylo možno uvažovat při

vymezování produktových relevantních trhů o členění oblasti pronájmu nebytových prostor

například na trhy pronájmu kancelářských, prodejních či hotelových ploch. Pokud jde

o vymezení geografických relevantních trhů v oblasti pronájmu nebytových prostor, Úřad ve

své předcházející rozhodovací praxi konstatoval, že je třeba minimálně rozlišovat mezi územím

hlavního města Prahy a ostatními územími v rámci České republiky, a to s ohledem na odlišné

soutěžní podmínky (zejména pokud jde o ceny nájmu) panující na území hlavního města Prahy

a ostatních regionů České republiky.6

Viz např. rozhodnutí o povolení spojení soutěžitelů, které Úřad vydal ve správním řízení ÚOHS-S0170/2009/KS PPF

Group N.V. / CITY TOWER, s.r.o. / ECM CITY EMPIRIA a.s. / ECM OFFICES LIBEŇ s.r.o. / VARENSKÁ OFFICE CENTER, a.s. /

TABULA MAIOR, a.s., dále např. rozhodnutí o povolení spojení soutěžitelů vydaná ve správních řízeních ÚOHSS0080/2018/KS CPI PROPERTY GROUP S.A. / MB Futurum HK s.r.o., ÚOHS-S0437/2018/KS REICO investiční společnost

České spořitelny, a.s. / New Karolina Shopping Center Development, s.r.o.

Z předchozí rozhodovací praxe Úřadu vyplývá, že při překryvu činností spojujících se soutěžitelů v oblasti pronájmu

nebytových prostor na území jednotlivých krajů či měst se Úřad zabýval postavením spojujících se soutěžitelů na takto

úžeji vymezených geografických územích, nicméně vzhledem ke skutečnosti, že posuzovaná spojení nevzbuzovala obavy

Č.j.: ÚOHS-03027/2022/873

V posuzovaném případě by bylo tedy možno uvažovat o věcném vymezení relevantního trhu pronájmu nebytových prostor, resp. jeho dalším členění na subtrhy pronájmu kancelářských ploch a pronájmu prodejních ploch, které by z hlediska geografického mohly být vymezeny územím jednotlivých krajů či dokonce územím užších regionů (např. větších měst včetně jejich blízkého okolí), kde se činnosti spojujících se stran překrývají. S ohledem na skutečnost, že posuzované spojení soutěžitelů nevzbuzuje ani při nejužším možném vymezení obavy z podstatného narušení hospodářské soutěže, ponechal Úřad pro účely tohoto rozhodnutí otázku konečného vymezení relevantních trhů z hlediska věcného i geografického otevřenou.

Na subtrhu pronájmu kancelářských prostor na území České republiky působí oba spojující se

soutěžitelé, přičemž k reálnému překryvu činností spojujících se soutěžitelů dochází pouze na

území hlavního města Prahy, kde společný podíl spojujících se stran nepřesahuje [5-15] %.

Cílová skupina v jiných částech České republiky kancelářské plochy nepronajímá.

Na subtrhu pronájmu prodejních ploch na území České republiky jsou aktivní rovněž oba spojující se soutěžitelé, přičemž jejich společný podíl činí cca [15-25] % a v důsledku uskutečnění navrhované transakce dojde k posílení postavení Skupiny CPIPG o méně než [05] %. Z hlediska užšího geografického členění se pak činnosti spojujících se stran překrývají na území hlavního města Prahy a měst Tábor, Ústí nad Orlicí, Rakovník a Příbram. V rámci pronájmu prodejních ploch na území hlavního města Prahy, resp. měst Tábor, Ústí nad Orlicí a Rakovník a jejich spádových oblastí, dosahují spojující se soutěžitelé společného podílu nepřekračujícího [5-15] %.

V rámci pronájmu prodejních ploch na území města Příbram (včetně jeho přilehlé spádové oblasti) činil podíl společnosti IMMOFINANZ méně než [0-5] % a společnosti CPIPG méně než

[15-25] %, společný podíl spojujících se soutěžitelů tedy nepřesahoval [15-25] %. V tomto

regionu v důsledku realizace navrhované transakce bude docházet k relativně malému

nárůstu postavení Skupiny CPIPG. S odkazem na ustanovení § 17 odst. 3 zákona Úřad uvádí,

že vzhledem ke skutečnosti, že společný podíl spojujících se soutěžitelů v rámci pronájmu

prodejních ploch na území města Příbram a jeho okolí nepřesáhne [15-25] %, lze mít za to, že

posuzované spojení nebude mít za následek podstatné narušení hospodářské soutěže.

IV.

Závěr

Po zhodnocení všech výše uvedených skutečností dospěl Úřad k závěru, že posuzované spojení soutěžitelů nebude mít za následek podstatné narušení hospodářské soutěže ve spojením dotčené oblasti pronájmu kancelářských a prodejních ploch, a to ani na území České republiky ani na úžeji vymezených geografických územích, kde se činnost spojujících se stran překrývá.

Z tohoto důvodu Úřad rozhodl o povolení posuzovaného spojení soutěžitelů v souladu s § 16 odst. 2 zákona tak, jak je uvedeno ve výroku, a ve stanovené lhůtě toto rozhodnutí vydává. z podstatného narušení hospodářské soutěže, nebylo pro účely konkrétních rozhodnutí nezbytné vymezit geografické relevantní trhy s konečnou platností (viz poznámka pod čarou č. 5).

Č.j.: ÚOHS-03027/2022/873

POUČENÍ

Proti tomuto rozhodnutí může účastník řízení v souladu s § 152 odst. 1 a 5, ve spojení s § 83 odst. 1

a § 85 odst. 1 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, podat do 15 dnů

od jeho oznámení rozklad, o kterém rozhoduje předseda Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže.

Rozklad se podává u Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže. Včas podaný a přípustný rozklad má

odkladný účinek.

otisk úředního razítka

Mgr. Ing. Kamil Nejezchleb, Ph.D.

místopředseda

Obdrží

JUDr. Tomáš Rybář, Ph.D., advokát

RYBÁŘ, SOPPÉ & PARTNEŘI, advokáti, s.r.o.

Purkyňova 2121/3

110 00 Praha 1, Nové Město

ID DS: 7gdggac

Vypraveno dne

viz otisk razítka na poštovní obálce nebo časový údaj na obálce datové zprávy

Rozhodnutí nabylo právní moci dne 26. 1. 2022.