Üüri tõstmine: millal üürileandja tohib üüri tõsta
Üürileandja võib eluruumi üüri tõsta ainult seaduses lubatud juhul ja korras: tähtajatu lepingu korral eelduslikult kord aastas ning kirjaliku, põhjendatud teatega vähemalt 30 päeva ette (VÕS § 299). Tähtajalise lepingu kehtivuse ajal saab üür suureneda üksnes siis, kui see on lepingus eraldi kokku lepitud, ning selline kokkulepe kehtib ainult vähemalt kolmeaastase lepingu puhul (VÕS § 299 lg 5, § 300). Kui tõstmise teade ei vasta seaduse nõuetele, on tõstmine tühine ja kehtib senine üür.
Juhend on mõeldud eelkõige korteri või maja üürnikule, kes on saanud üürileandjalt teate uue üüri kohta või kellelt nõutakse ootamatult uusi kõrvalkulusid. Samuti on sellest kasu üürileandjale, kes soovib üüri tõsta nii, et tõstmine vaidluse korral püsiks.
Selgitame, kuidas kontrollida lepingu liiki, astmeüüri või indeksüüri kokkulepet ja teate sisu, mida tähendab majanduslikult põhjendatud tõstmine, kuidas vaidlustada ülemäärast tõstmist 30 päeva jooksul üürikomisjonis või maakohtus, millal võite lepingu üles öelda nii, et üüri ei loeta tõstetuks, ning kuidas nõuda tagasi alusetult makstud üüri ja kõrvalkulusid. Seadus ei kehtesta üüri tõusule protsendilist ülempiiri, kuid nõuab, et tõus oleks põhjendatud ja arvestusega tõendatud.
Peamised faktid
Tähtaeg
Ülemäärase üüri tõstmise saate vaidlustada 30 päeva jooksul alates sellest, kui tõstmine teile teatavaks tehti (VÕS § 303 lg 1). Üürileandja peab teatama tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne uue üüri kehtima hakkamist (VÕS § 299 lg 2). Kui soovite üüri tõstmise tõttu lepingust loobuda, võite lepingu üles öelda 30 päeva jooksul teate saamisest, teatades sellest 30 päeva ette (VÕS § 303¹). Tähtajatu lepingu korral eeldatakse, et üüri võib tõsta iga aasta möödumisel lepingu sõlmimisest (VÕS § 299 lg 1 p 1). Üürikomisjoni otsuse peale saab pöörduda maakohtusse 20 päeva jooksul otsuse kättesaamisest (üürivaidluse lahendamise seadus § 21).
Mida teha
Tehke kindlaks, kas leping on tähtajaline või tähtajatu.
Õigus üüri tõsta sõltub eelkõige lepingu liigist. Ühepoolse tõstmise õigus VÕS § 299 lg 1 alusel kehtib tähtajatu lepingu korral; tähtajalise lepingu ajal ei saa üürileandja üüri ühepoolselt tõsta, kui lepingus ei ole selleks kehtivat kokkulepet. Seda on kohtupraktikas korduvalt kinnitatud. Kontrollige ka vormi: kui üle üheaastase tähtajaga eluruumi üürilepingut ei ole sõlmitud kirjalikult, loetakse see tähtajatuks (VÕS § 274). Tähtajatu lepingu korral eeldatakse, et üüri võib tõsta iga aasta möödumisel lepingu sõlmimisest (§ 299 lg 1 p 1); möbleeritud toa puhul iga kuu möödumisel (§ 299 lg 1 p 2). Kui üürite tuba üürileandja enda kodus, mille ta on suuremas osas sisustanud, või puhkuseks ruumi kuni kolmeks kuuks, ei kohaldu eluruumi üüri erisätted (VÕS § 272 lg 4).
Kontrollige lepingust astmeüüri või indeksi kokkulepet.
Tähtajalises lepingus saab üür kasvada ainult lepingus kokkulepitud viisil. Kokkulepe üüri perioodilise suurenemise kohta (astmeüür, indeksüür) kehtib üksnes siis, kui leping on sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks, üür ei suurene sagedamini kui kord aastas ning tõus on täpselt määratud summana, protsendina või indeksina, näiteks tarbijahinnaindeksi järgi (VÕS § 300 lg 1). Kui on kokku lepitud, et üür suureneb teie teavitamisel, peab üürileandja teatama sellest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva ette (§ 300 lg 2). Vähemalt kolmeaastases lepingus võib kokku leppida ka üürileandja ühepoolse tõstmisõiguse, kuid samuti mitte rohkem kui kord aastas ja täpselt määratud alusel (§ 299 lg 5). Üldsõnaline tingimus „üürileandja võib üüri muuta vastavalt turuhinnale“ neile nõuetele ei vasta. Üürniku kahjuks seadusest kõrvalekalduv kokkulepe on tühine (VÕS § 275).
Kontrollige tõstmise teate vormi ja sisu.
Üürileandja peab teatama tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, näiteks e-kirjaga, vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates peavad olema selgelt märgitud: tõstmise ulatus ja üüri uus suurus, kuupäev, millest alates üür muutub, tõstmise põhjendus ja arvestus ning tõstmise vaidlustamise kord (VÕS § 299 lg 2). Kui mõni neist puudub, teade saabus hiljem kui 30 päeva enne tõstmist või üürileandja hoiatab, et vaidlustamise korral ütleb ta lepingu üles, on tõstmine tühine (§ 299 lg 3). Riigikohus on leidnud, et üksnes märkus „uus üür vastab turuhinnale“ ei ole piisav põhjendus; teates tuleb näidata nii tõstmise põhjus kui ka arvestus, millel see põhineb. Suuline teade telefonis ei ole nõuetekohane. Märkige üles teate saamise kuupäev, sest sellest hakkavad jooksma teie tähtajad.
Hinnake, kas tõstmine on majanduslikult põhjendatud.
Ka vormilt korrektne tõstmine võib olla ülemäärane. Seaduse järgi ei ole tõstmine ülemäärane, kui see on majanduslikult põhjendatud, eelkõige kui see põhineb samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide keskmise üüri tõusul, üürileandja poolt eluruumile tehtavate kulutuste või tema kohustuste kasvul või on vajalik mõistlike parenduste tegemiseks, näiteks energiatõhususe parandamiseks (VÕS § 301 lg 3). Parenduste kulud tuleb jaotada mõistliku aja peale ning üüri võib tõsta proportsionaalses ulatuses (§ 301 lg 4). Võrrelge pakutud üüri samas piirkonnas sarnaste korterite pikaajalise üüri pakkumistega ja paluge üürileandjalt kulude kasvu tõendavaid dokumente. Riigikohus on märkinud, et lühiajalise majutuse tulu, näiteks broneerimisportaalide kaudu, ei näita pikaajalise üüri turuhinda. Kui tõus on tunduvalt suurem kui kulude kasv või piirkonna keskmine, on teil alus seda vaidlustada.
Kontrollige, kas teile pannakse uusi kõrvalkulusid.
Kõrvalkulusid, näiteks kütet, vett, prügivedu või haldus- ja hooldustasu, peate kandma üksnes siis, kui need on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud (VÕS § 292 lg 1). Terve hoone korrashoiu- ja parenduskulusid, näiteks remondifondi makset, peate kandma vaid siis, kui see lepiti kokku juba lepingu sõlmimisel, ja ka siis mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses; kui kannate hoone parenduskulusid, on samade parenduste tõttu üüri tõstmine tühine (§ 292 lg 1¹). Kui üürileandja paneb teile ühepoolselt uusi kõrvalkulusid või vähendab senini pakutud teenuseid, kehtivad samad vormi- ja sisunõuded kui üüri tõstmisel (§ 299 lg 4). Teil on õigus tutvuda kulusid tõendavate dokumentidega, näiteks korteriühistu arvetega (§ 292 lg 2). Harju Maakohus on leidnud, et lepinguga kokku leppimata remondikulu ja ühistu laenumakseid tasus üürnik alusetult.
Vastake üürileandjale kirjalikult ja makske senine üür.
Kui leiate, et tõstmine on tühine või ülemäärane, saatke üürileandjale e-kiri, milles märgite teate saamise kuupäeva, konkreetsed puudused (näiteks puudub arvestus või vaidlustamise kord, etteteatamine on lühem kui 30 päeva) ning selle, et jätkate senise üüri maksmist. Paluge esitada tõstmise arvestus ja kulusid tõendavad dokumendid. Makske senine üür ja kõrvalkulud õigeaegselt ja täies ulatuses. Kui jääte võlgu kahe järjestikuse maksetähtpäeva summa või üle kahe kuu üüri, võib üürileandja pärast vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja andmist lepingu erakorraliselt üles öelda (VÕS § 316). Kui soovite oma nõude üüriga tasaarvestada või üüri maksmisest keelduda, peate sellest teatama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne maksetähtpäeva (VÕS § 297 lg 1). Kohtupraktika kohaselt kehtib tühise tõstmise korral edasi varasem üür.
Vaidlustage ülemäärane tõstmine 30 päeva jooksul.
Ülemäärase tõstmise saate vaidlustada 30 päeva jooksul selle teatavaks tegemisest (VÕS § 303 lg 1). Sama tähtaeg kehtib ühepoolsete lepingumuudatuste, eelkõige uute kõrvalkulude ja teenuste vähendamise kohta (§ 303 lg 2). Kui korteri asukoha omavalitsus on asutanud üürikomisjoni, võite esitada sinna kirjaliku avalduse, milles märgite poolte andmed, oma nõude ja seda kinnitavad tõendid; lisage üürileping ja tõstmise teade (üürivaidluse lahendamise seadus § 2 ja § 5). Komisjoni istung peetakse ühe kuu jooksul avalduse menetlusse võtmisest (§ 7). Teine võimalus on esitada hagi maakohtusse, näiteks Harju Maakohtusse, e-toimiku kaudu. Kui põhinõue ei ületa 3500 eurot, menetleb kohus asja lihtmenetluses (TsMS § 405). Riigilõiv sõltub hagihinnast (riigilõivuseaduse § 59 ja lisa 1). Tähtaja möödalaskmisel on ülemäärasust raske vaidlustada.
Kaaluge lepingu ülesütlemist üüri tõstmise tõttu.
Kui te ei soovi uue üüriga jätkata, võite eluruumi üürilepingu üles öelda 30 päeva jooksul alates tõstmise teate saamisest, teatades sellest 30 päeva ette. Sel juhul ei loeta üüri tõstetuks ja kuni lepingu lõppemiseni maksate senist üüri (VÕS § 303¹). See on tunduvalt kiirem kui tähtajatu lepingu tavaline ülesütlemine, mille etteteatamistähtaeg on vähemalt kolm kuud (VÕS § 312 lg 1). Saatke ülesütlemine kirjalikult või e-kirjaga, viidake VÕS §-le 303¹ ja märkige lepingu lõppemise kuupäev. Leppige samal ajal kokku korteri üleandmise aeg, üleandmisakti koostamine ja tagatisraha tagastamine. Kui 30-päevane tähtaeg möödub, saate lepingust vabaneda üksnes üldises korras ning seni tuleb maksta kehtivat üüri.
Nõudke alusetult makstud summad tagasi.
Kui olete juba maksnud tühise tõstmise alusel kõrgemat üüri või lepinguga kokku leppimata kõrvalkulusid, võite enammakstu üürileandjalt tagasi nõuda, sest selles ulatuses kohustust ei olnud (VÕS § 1028 lg 1). Koostage tabel: kuu, makstud summa, õige summa ja vahe. Saatke üürileandjale kirjalik nõue koos maksetähtajaga, näiteks 14 päeva, ning lisage maksekorralduste väljavõtted. Kui üürileandja ei maksa, saate nõude esitada üürikomisjonile või maakohtule. Enammakstu võite ka tulevaste üürimaksetega tasaarvestada, kui teatate sellest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt kuu aega enne maksetähtpäeva (VÕS § 297 lg 1). Hoidke alles kõik üürileandja teated, arved ja kirjavahetus kogu lepingu kestuse ajal.
Millele tähelepanu pöörata
- Vaidlustamise tähtaja möödalaskmine: ülemäärast, kuid vormilt korrektset tõstmist saab vaidlustada vaid 30 päeva jooksul teate saamisest (VÕS § 303 lg 1).
- Uue lepingu või lepingulisa allkirjastamine kõrgema üüriga: see on poolte kokkulepe, mitte ühepoolne tõstmine, ning selle vaidlustamine on oluliselt raskem.
- Senise üüri maksmata jätmine protestiks: võlgnevus kahe kuu üüri ulatuses annab üürileandjale aluse leping pärast täiendava tähtaja andmist erakorraliselt üles öelda (VÕS § 316).
- Tähtajatu lepingu ülesütlemise oht: üürileandja ei tohi ähvardada ülesütlemisega vaidlustamise korral, kuid tähtajatu lepingu võib ta üldjuhul üles öelda kolmekuulise etteteatamisega (VÕS § 312 lg 1).
- Üldsõnaline kõrvalkulude tingimus: kui lepingus on üksnes „muud kulud vastavalt arvetele“, tasuge kindlasti ainult kokku lepitud kulude eest ja nõudke dokumente (VÕS § 292).
- Eluruumi erisätete mittekohaldumine: üürileandja kodus asuva sisustatud toa ja lühiajalise puhkemajutuse puhul üürniku kaitsesätted ei kehti (VÕS § 272 lg 4).
- Tõendite puudumine: suuliselt kokku lepitud üürimuudatust on hiljem raske tõendada, seega hoidke alles kogu kirjavahetus ja maksete väljavõtted.
Õiguslik alus
Seotud kohtulahendid
Korduma kippuvad küsimused
Kui tihti võib üürileandja üüri tõsta?
Tähtajatu eluruumi üürilepingu korral eeldatakse, et üüri võib tõsta iga aasta möödumisel lepingu sõlmimisest (VÕS § 299 lg 1 p 1). Möbleeritud toa puhul võib tõsta iga kuu möödumisel. Vähemalt kolmeaastase tähtajalise lepingu astmeüüri või indeksi kokkulepe ning ühepoolse tõstmise õigus kehtivad vaid siis, kui üür ei suurene rohkem kui kord aastas (§ 299 lg 5, § 300 lg 1).
Kas üürileandja võib tähtajalise üürilepingu ajal üüri tõsta?
Üldjuhul mitte. Tähtajalise lepingu ajal saab üür suureneda ainult lepingus kokku lepitud viisil ja selline kokkulepe kehtib üksnes vähemalt kolmeaastase lepingu puhul, kui tõus on täpselt määratud summa, protsendi või indeksina ja toimub kõige rohkem kord aastas (VÕS § 299 lg 5, § 300). Lühema lepingu ajal saab üüri muuta vaid teie nõusolekul.
Mitu päeva ette peab üüri tõstmisest teatama?
Vähemalt 30 päeva enne uue üüri kehtima hakkamist (VÕS § 299 lg 2). Teade peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning sisaldama uut üüri, tõstmise ulatust, kuupäeva, põhjendust, arvestust ja vaidlustamise korda. Kui teade saabub hiljem või mõni kohustuslik osa puudub, on tõstmine tühine (§ 299 lg 3).
Kas üüri tõstmisest võib teatada e-kirjaga?
Jah. Seadus nõuab kirjalikku taasesitamist võimaldavat vormi, millele e-kiri vastab. Suuline teade telefonis või kohtumisel ei ole nõuetekohane ja sellisel alusel tehtud tõstmine on tühine (VÕS § 299 lg 2 ja 3). Salvestage teade ja märkige üles selle saamise kuupäev, sest sellest hakkavad jooksma 30-päevased tähtajad.
Kas üüri võib tõsta 30 protsenti korraga?
Seadus ei sätesta protsendilist ülempiiri. Tõstmine ei tohi aga olla ülemäärane: see peab olema majanduslikult põhjendatud, näiteks piirkonna keskmise üüri tõusu, üürileandja kulude kasvu või mõistlike parendustega (VÕS § 301 lg 3). Suure hüppe korral nõudke arvestust ja tõendeid ning kaaluge vaidlustamist 30 päeva jooksul (§ 303 lg 1).
Kas üürileandja võib mind välja tõsta, kui ma üüri tõstmisega ei nõustu?
Kui üürileandja hoiatab, et vaidlustamise korral ütleb ta lepingu üles, on tõstmine juba selle tõttu tühine (VÕS § 299 lg 3). Tähtajatu lepingu võib üürileandja siiski üldjuhul üles öelda kolmekuulise etteteatamisega (§ 312 lg 1). Kui jätkate senise üüri maksmist, ei teki üürileandjal õigust lepingut võlgnevuse tõttu erakorraliselt üles öelda.
Kas inflatsioon on piisav põhjus üüri tõstmiseks?
Üksnes viide hinnatõusule või turuhinnale ei ole piisav. Riigikohus on leidnud, et teates tuleb näidata nii tõstmise põhjendus kui ka arvestus. Majanduslikult põhjendatud võib olla tõstmine, mis põhineb sarnaste eluruumide keskmise üüri tõusul või üürileandja eluruumiga seotud kulude kasvul (VÕS § 301 lg 3). Tarbijahinnaindeksiga seotud tõus on lubatud, kui see on vähemalt kolmeaastases lepingus kokku lepitud (§ 300).
Kas üürnik peab maksma korteriühistu remondifondi ja laenumakseid?
Ainult siis, kui see on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud, ja ka siis mõistlikus ja ettenähtavas ulatuses (VÕS § 292 lg 1¹). Kui kannate hoone parenduskulusid, ei tohi üürileandja samade parenduste tõttu üüri tõsta. Kohtupraktikas on leitud, et lepinguga kokku leppimata remondikulu ja ühistu laenumakseid tasus üürnik alusetult ning need saab tagasi nõuda.
Kas võin üüri tõstmise tõttu kiiremini välja kolida?
Jah. Üürnik võib eluruumi üürilepingu üles öelda 30 päeva jooksul tõstmise teate saamisest, teatades sellest 30 päeva ette. Sel juhul ei loeta üüri tõstetuks ja kuni lepingu lõpuni maksate senist üüri (VÕS § 303¹). Kui see tähtaeg möödub, kehtib tähtajatu lepingu tavaline kolmekuuline etteteatamistähtaeg (§ 312 lg 1).
Kuhu pöörduda, kui üürileandja tõstab üüri ebaseaduslikult?
Võite pöörduda üürikomisjoni, kui korteri asukoha omavalitsus on selle asutanud, või maakohtusse (üürivaidluse lahendamise seadus § 1). Üürikomisjonis ei lahendata rahalisi nõudeid üle 3200 euro. Komisjoni otsusega mittenõustumisel saab 20 päeva jooksul pöörduda maakohtusse (§ 21). Kohtusse saab hagi esitada e-toimiku kaudu ning väiksemad nõuded menetletakse lihtmenetluses.
Kas üürnik võib nõuda üüri alandamist?
Jah, kui üüriarvestuse alus on oluliselt muutunud, eelkõige üürileandja kulud on vähenenud. Esitage alandamise taotlus kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üürileandjale, kes peab vastama 30 päeva jooksul. Kui ta ei nõustu või ei vasta, võite 30 päeva jooksul pöörduda üürikomisjoni või kohtusse (VÕS § 302).
Õigusnõustaja – üksikud juhendid
Analüüsi minu dokument →ÕigusnõustajaLepingu näidisedRiigi avaleht