Óvadék (kaució) visszakövetelése a lakásbérlet megszűnése után

Miért fontos az írásbeli felszólítás

A bérleti jogviszony megszűnésekor a bérbeadó és a bérlő között gyakran vitás pont, hogy a leadott óvadékból mennyi jár vissza, és mennyit tarthat vissza a bérbeadó a lakás állapotával vagy fennálló tartozásokkal összefüggésben. Az írásos felszólítás célja, hogy a bérlő egyértelműen, dokumentáltan rögzítse az igényét, és határidőt szabjon a bérbeadónak a válaszadásra és a fizetésre.

A rendelkezésre álló forrásanyagok a lakásbérleti jogviszony megszűnésével összefüggő elszámolási kötelezettséget elismerik: a lakásbérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetéséről szóló megállapodásnak tartalmaznia kell a lakásbérlet megszűnésével összefüggő pénzügyi elszámolást, ezen belül a bérlői tartozásoknak a térítés összegéből történő kiegyenlítésére vonatkozó rendelkezést is – lásd 26/2010. (II. 26.) HM utasítása, 32. §. Ez a rendelkezés kifejezetten a honvédelmi szervezet által kezelt lakásokra vonatkozik, de a benne foglalt elszámolási logika – vagyis hogy a felek a jogviszony végén tételesen elszámolnak egymással – általános gyakorlati mintaként szolgálhat magánjogi bérleti jogviszonyok esetén is.

A forrásanyagokban nem található olyan általános polgári jogi szabály, amely a magánszemélyek közötti lakásbérleti óvadék visszafizetésének pontos határidejét, az elszámolható levonások körét vagy a késedelmi kamat mértékét tételesen meghatározná. Ezért ezeket a kérdéseket a hatályos Polgári Törvénykönyv és a felek közötti bérleti szerződés rendelkezései alapján kell megítélni; javasoljuk, hogy az olvasó ezt a hatályos jogszabályban és a saját szerződésében ellenőrizze.

Mit tartalmazhat jogszerűen a levonás

• A bérbeadó jellemzően a lakás állagában bekövetkezett, rendeltetésszerű használatot meghaladó károkat, illetve a bérlőt terhelő és ki nem fizetett díjakat (pl. közüzemi díjhátralék, lakbérhátralék) számolhatja el az óvadékkal szemben.
• A közös megegyezéssel történő megszüntetés esetére irányadó minta szerint a megállapodásnak tartalmaznia kell a lakás műszaki állapotára vonatkozó megállapításokat és az ezzel összefüggő felek közötti kötelezettségvállalásokat is – lásd 26/2010. (II. 26.) HM utasítása, 32. §.
• A bérlő szempontjából célszerű, ha a levonások indokolását írásban, tételesen kéri (pl. javítási számlával, állapotfelmérési jegyzőkönyvvel alátámasztva), és vitatja azokat a tételeket, amelyeket nem tart megalapozottnak.
• A rendes elhasználódásból eredő értékcsökkenés nem számolható el a bérlő terhére – ez azonban a szerződés és az általános polgári jogi szabályok alapján ítélendő meg, mivel a forrásanyagok ezt kifejezetten nem rögzítik.

Határidő és kamat

A forrásanyagok nem tartalmaznak olyan konkrét, a lakásbérleti óvadék visszafizetésére vonatkozó törvényi határidőt vagy késedelmi kamatlábat, amelyet itt szó szerint idézhetnénk. Ezt a kérdést a hatályos Polgári Törvénykönyv szerződésszegésre és késedelmi kamatra vonatkozó szabályai, valamint a felek közötti bérleti szerződés rendezi – ezért a pontos határidő és a kamat mértéke tekintetében mindenképp ellenőrizze a hatályos jogszabályt és a saját szerződését.

Gyakorlati szempontból javasolt, hogy a felszólító levélben a bérlő maga jelöljön meg egy ésszerű, rövid (pl. 8-15 napos) fizetési határidőt, és jelezze, hogy annak eredménytelen eltelte esetén további jogi lépéseket (fizetési felszólítás, per) kíván tenni.

Milyen dokumentumokat érdemes csatolni

• A bérleti szerződés másolata, benne az óvadék összegére vonatkozó kikötéssel.
• A lakás átadás-átvételi jegyzőkönyve (birtokbaadáskori és visszaadáskori állapot).
• A bérleti díj és közüzemi díjak megfizetését igazoló bizonylatok.
• Ha készült, a lakásbérlet megszűnésével összefüggő pénzügyi elszámolás, amely a fizetendő és levonható tételeket tartalmazza.

Felszólító levél az óvadék (kaució) visszafizetésére

Feladó:
[bérlő neve]
[bérlő lakcíme]
[bérlő e-mail címe, telefonszáma]

Címzett:
[bérbeadó neve / cégneve]
[bérbeadó lakcíme / székhelye]

Tárgy: Óvadék (kaució) visszakövetelése – [ingatlan címe]

Tisztelt [bérbeadó neve]!

Alulírott [bérlő neve] mint a [ingatlan pontos címe] alatti lakás bérlője, hivatkozva a felek között [szerződéskötés dátuma] napján létrejött lakásbérleti szerződésre, az alábbiak szerint kérem a szerződés megszűnésekor letett óvadék (kaució) visszafizetését.

1. A bérleti jogviszony [megszűnés dátuma vagy módja, pl. „közös megegyezéssel/felmondással”] napján megszűnt, a lakást [visszaadás dátuma] napján hiánytalanul, rendeltetésszerű állapotban visszaadtam a bérbeadó részére, amelyről a [dátum]-i átadás-átvételi jegyzőkönyv tanúskodik.

2. A szerződés megkötésekor [összeg] Ft összegű óvadékot fizettem meg, amelyet a bérbeadó a szerződés [pont/szám] pontja szerint a bérleti jogviszony megszűnésekor – jogos ellenkövetelés hiányában – köteles visszafizetni.

3. Tudomásom szerint velem szemben fennálló, az óvadékból jogszerűen levonható tartozás nem áll fenn / az alábbi tételeket vitatom: [tétel megnevezése és vitatás indoka].

4. Kérem, hogy a fent hivatkozott [összeg] Ft óvadékot – az esetleges jogos levonások tételes és írásbeli indokolásával együtt – jelen levelem kézhezvételétől számított [X] napon belül szíveskedjék az alábbi bankszámlaszámra átutalni:

Számlatulajdonos: [bérlő neve]
Bankszámlaszám: [számlaszám]

5. Felhívom szíves figyelmét, hogy amennyiben a fenti határidőn belül a fizetés nem történik meg, illetve az esetleges levonásokat tételesen és okirattal alátámasztva nem igazolja, fenntartom a jogot további jogi lépések – így különösen fizetési meghagyásos eljárás vagy bírósági igényérvényesítés – megtételére, a késedelem esetére irányadó kamatkövetelés érvényesítése mellett.

Kérem szíves és mielőbbi intézkedését.

Kelt: [helység], [dátum]

Tisztelettel,

[bérlő aláírása]
[bérlő neve]

A szögletes zárójeles részeket töltse ki a konkrét adatokkal; a fizetési határidőt és az esetleges kamatkövetelést a szerződés és a hatályos Polgári Törvénykönyv alapján állapítsa meg, mivel ezekről tételes szabályt a hivatkozott jogszabályok nem tartalmaznak.

Gyakori kérdések

Kapcsolódó útmutatók

A minta a(z) Magyarország jog Europaius korpuszban szereplő jogszabályain alapul. Használat előtt ellenőrizze a hatályos szöveget; ez nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi tanácsadó · Europaius HU