§ 25 zákon o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku – Práva vlastníků a uživatelů budov a pozemků
Zákon o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku · 229/1991 Sb. · Životní prostředí a zemědělství
Stručně: Paragraf 25 zákona č. 229/1991 Sb. upravuje práva a povinnosti vlastníků a uživatelů budov a pozemků po změně vlastníka, zejména v souvislosti s přechodem nájemních smluv a nárokem některých uživatelů na uzavření dohody o užívání či nájmu. (§ 25 zákona č. 229/1991 Sb., zákon o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
- Předmět úpravy: Práva vlastníků a uživatelů budov a pozemků
- Týká se: vlastník, pronajímatel, obec
- Lhůta nebo doba (odst. 2): „V těchto případech může vlastník dohodu vypovědět nejdříve po uplynutí 10 let ode dne účinnosti tohoto zákona, nedohodnou-li se účastníci jinak“
- Judikatura: na § 25 odkazuje 17 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Znění: aktuální úplné znění podle Sbírky zákonů (e-Sbírka), stav databáze k
- Zdroj: e-Sbírka, 229/1991 Sb.
(1) Vlastník vstupuje do práv a závazků pronajímatele, plynoucích z dohody o odevzdání a převzetí bytu, z nájmu pozemku nebo ze smlouvy o nájmu nebytového prostoru v převzaté nemovitosti. Je-li smlouva uzavřena na dobu určitou, mění se změnou osoby pronajímatele na smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou.
(2) Dosavadní uživatelé bytů, pozemků a nebytových prostor v převáděných nemovitostech, které slouží
a) činnosti diplomatických a konzulárních misí,
b) poskytování zdravotnických a sociálních služeb,
c) školství,
d) provozu kulturních a tělovýchovných zařízení,
e) pracovní rehabilitaci a zaměstnání zdravotně postižených osob,
mají nárok vůči vlastníkovi na uzavření dohody o užívání bytu, pozemku nebo nájmu nebytových prostor. V těchto případech může vlastník dohodu vypovědět nejdříve po uplynutí 10 let ode dne účinnosti tohoto zákona, nedohodnou-li se účastníci jinak; tento závazek přechází na všechny další vlastníky v uvedené době.
(3) Ustanovení odstavce 2 se nevztahuje na pozemky školních statků, středních zemědělských škol a vysokých škol. V těchto případech může vlastník vypovědět dohodu o nájmu pozemků nejdříve k 1. říjnu 1995.
(4) Nedohodne-li se o výši nájemného a podmínkách jeho placení vlastník s uživatelem bytu, pozemku nebo nebytových prostor uvedených v odstavci 2, rozhodne o výši nájemného příslušný obecní úřad obce s rozšířenou působností, Magistrát hl. m. Prahy a magistráty měst Brna, Ostravy a Plzně podle obecně platných cenových předpisů.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Přechod nájemních smluv: Pokud se změní vlastník nemovitosti (bytu, pozemku, nebytového prostoru), nový vlastník automaticky vstupuje do práv a závazků pronajímatele z existujících dohod o odevzdání a převzetí bytu, nájmu pozemku nebo nájmu nebytového prostoru.
- Změna doby nájmu: Smlouvy uzavřené na dobu určitou se změnou vlastníka mění na smlouvy uzavřené na dobu neurčitou.
- Ochrana specifických uživatelů: Uživatelé bytů, pozemků a nebytových prostor, které slouží například diplomatickým misím, zdravotnickým a sociálním službám, školství, kultuře, tělovýchově nebo pracovní rehabilitaci zdravotně postižených osob, mají nárok na uzavření dohody o užívání či nájmu s novým vlastníkem.
- Omezení výpovědi: V případě těchto specifických uživatelů (kromě pozemků školních statků, středních zemědělských škol a vysokých škol) může vlastník vypovědět dohodu nejdříve po uplynutí 10 let od účinnosti tohoto zákona, pokud se nedohodnou jinak. Tento závazek přechází i na další vlastníky.
- Stanovení nájemného: Pokud se vlastník a uživatel bytu, pozemku nebo nebytových prostor uvedených v odstavci 2 nedohodnou na výši nájemného a podmínkách jeho placení, rozhodne o tom příslušný obecní úřad obce s rozšířenou působností (nebo magistráty velkých měst) podle platných cenových předpisů.
Na co si dát pozor
- U smluv na dobu určitou se změnou vlastníka se automaticky mění na smlouvy na dobu neurčitou, což může mít dopad na možnosti ukončení nájmu.
- Vlastníci nemovitostí užívaných pro specifické účely (diplomatické mise, zdravotnictví, školství atd.) jsou omezeni v možnosti výpovědi nájmu po dobu 10 let od účinnosti zákona.
- Pro pozemky školních statků, středních zemědělských škol a vysokých škol platí odlišná lhůta pro výpověď, a to nejdříve k 1. říjnu 1995.
- V případě sporu o výši nájemného rozhoduje o jeho výši obecní úřad s rozšířenou působností.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 25
Jak soudy aplikují § 25
Přisvědčil tedy soudu prvního stupně, že nájemní smlouva je platným právním úkonem a matka žalobce ve smyslu § 25 odst. 1 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku (dále jen „zákon č. 229/1991 Sb.“), vstoupila do práv a závazků pronajímatele z ní plynoucích a v důsledku změny vlastnictví pak do tohoto postavení podle § 2221 o. z. nastoupil žalobce.
… nebude nikterak dotčeno právo nájemců dané pozemky nadále užívat (k tomu blíže srovnej zejména např. i rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2019, sp. zn. 28 Cdo 270/2019, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 1. 2021, sp. zn. 28 Cdo 3808/2020, jakož i § 2221 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a § 25 odst. 1 zákona č. 229/1991 Sb.). Při komparaci veřejného zájmu na zachování dosavadních vlastnických vztahů (existence veřejného vlastnictví pozemku usnadňující jeho další nerušené užívání) a zájmů oprávněné osoby na náhradní uspokojení …
… pozemku nebude nikterak dotčeno právo nájemců pozemek nadále užívat (k tomu blíže srovnej např. i rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2019, sp. zn. 28 Cdo 270/2019, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 1. 2021, sp. zn. 28 Cdo 3808/2020, jakož i § 2221 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a § 25 odst. 1 zákona č. 229/1991 Sb.).
Související
§ 2 Projektová dokumentace (Vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 499)§ 4 Účinnost (Vyhláška o rozsahu a obsahu projektové d)§ 2a Rozsah a obsah projektové dokumentace letecký (Vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 146)§ 76 (Zákon Slovenské národní rady, kterým se )§ 55 Účinnost (Vyhláška k provedení zákona o oceňování )