§ 31 Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) – OCEŇOVÁNÍ STAVEB KOMBINACÍ NÁKLADOVÉHO A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOBU
Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) · 441/2013 Sb. · § 31 · Ostatní právní předpisy
Stručně: Paragraf 31 vyhlášky 441/2013 stanoví, kdy se stavba oceňuje kombinací nákladového a výnosového způsobu, což znamená, že se zohledňuje jak cena pořízení stavby, tak i její schopnost generovat příjem z pronájmu.
§ 31 OCEŇOVÁNÍ STAVEB KOMBINACÍ NÁKLADOVÉHO A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOBU
(1) Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem podle § 12, pokud k datu ocenění
a) je celá stavba pronajatá,
b) je částečně pronajatá, jde-li o stavbu, nebo její převažující část, typu F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, nebo typu C, I, J podle přílohy č. 9 k této vyhlášce,
c) není stavba pronajatá, ale jde o stavbu typu F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, nebo typu C, I, J podle přílohy č. 9 k této vyhlášce a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje.
(2) Nájemné za nepronajaté plochy se určí ve výši obvyklého nájemného. Nelze-li pro účel užití stavby obvyklé nájemné v místě objektivně zjistit, ocení se tato stavba nákladovým způsobem podle části čtvrté hlavy I.
(3) Je-li nájemné v nájemní smlouvě stanoveno pro více staveb, které netvoří příslušenství k jiným nemovitým věcem nebo jsou součástí různých nemovitých věcí bez jeho rozlišení na jednotlivé stavby, oceňují se tyto stavby, jako by nebyly pronajaté.
(4) Je-li nájemní smlouvou spolu se stavbou oceňovanou podle odstavce 1 písm. a) pronajato i příslušenství bez rozlišení nájemného, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu. Slouží-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným kombinací nákladového a výnosového způsobu, ale i stavbám oceňovaným jiným způsobem, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu pouze tehdy, převažuje-li jeho užití pro stavbu oceňovanou tímto způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak.
(5) Stavby pro energetiku jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice se pro účely ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu posuzují vždy tak, jakoby šlo o stavby oceňované podle § 12 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu.
(6) Pokud stavby, které jsou kulturní památkou, splňují podmínky podle odstavce 1 písm. a), ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu, kromě národních kulturních památek.
(7) Výpočet ceny kombinací nákladového a výnosového způsobu stavby je uveden v příloze č. 23 v tabulce č. 2 podle zatřídění do skupiny v tabulce č. 1 k této vyhlášce na základě analýzy rozvoje nemovitosti.
Paragraf 31 vyhlášky 441/2013 stanoví, kdy se stavba oceňuje kombinací nákladového a výnosového způsobu, což znamená, že se zohledňuje jak cena pořízení stavby, tak i její schopnost generovat příjem z pronájmu.
Co to znamená v praxi
Pronajaté stavby: Pokud je celá stavba pronajatá, nebo je pronajatá její část a jde o specifické typy staveb (např. bytové domy, administrativní budovy, obchodní centra), oceňuje se kombinací obou metod.
Nepronajaté, ale pronajmutelné stavby: I když stavba není pronajatá, ale její typ a stavebně technický stav umožňují pronájem (opět se jedná o specifické typy staveb), použije se tato kombinovaná metoda.
Určení nájemného: U nepronajatých ploch se pro účely ocenění vychází z obvyklého nájemného. Pokud nelze obvyklé nájemné zjistit, oceňuje se stavba pouze nákladovým způsobem.
Příslušenství: Pokud je spolu se stavbou pronajato i příslušenství bez rozlišení nájemného, zahrne se do kombinovaného ocenění.
Na co si dát pozor
Více staveb v jedné smlouvě: Jestliže nájemní smlouva zahrnuje více staveb bez rozlišení nájemného pro každou z nich, oceňují se tyto stavby, jako by nebyly pronajaté (tedy pravděpodobně jen nákladovým způsobem).
Kulturní památky: Kulturní památky se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu, pokud splňují podmínky pronájmu, s výjimkou národních kulturních památek.
Stavby pro energetiku: Kotelny, výměníkové stanice a trafostanice se pro účely tohoto ocenění vždy posuzují, jako by byly oceňovány pouze nákladovým způsobem.