Drošības nauda par īri: kā to atgūt pēc izvākšanās
Slēdzot dzīvokļa īres līgumu, izīrētāji gandrīz vienmēr prasa drošības naudu, ko sludinājumos dēvē arī par depozītu vai garantiju. Dzīvojamo telpu īres likuma 12. pants nosaka trīs galvenos noteikumus: drošības nauda nedrīkst pārsniegt divu mēnešu īres maksu; ar to drīkst segt tikai līgumā paredzētos maksājumus, kurus īrnieks palicis parādā, un izīrētājam par to nekavējoties jāpaziņo; neizmantotā drošības nauda vai tās atlikums jāatdod ne vēlāk kā dienā, kad dzīvoklis tiek atbrīvots, ja līgumā nav noteikts citādi.
Praksē strīdi rodas par to, kas ir „parastais nolietojums” un kas ir bojājums, par neapmaksātiem komunālajiem rēķiniem, kas pienāk pēc izvākšanās, un par izīrētājiem, kuri vienkārši pārstāj atbildēt. Šis ceļvedis palīdz īrniekam jau līguma slēgšanas brīdī nodrošināt pierādījumus, pareizi nodot dzīvokli, rakstveidā pieprasīt naudu un, ja nepieciešams, to piedzīt tiesā vienkāršotajā procedūrā kopā ar likumiskajiem procentiem. Tas noder arī izīrētājam, kurš vēlas ieturējumus pamatot tā, lai tie izturētu tiesas pārbaudi. Patērētāju strīdu risināšanas komisija strīdus par dzīvojamo telpu lietošanu neizskata, tāpēc galvenais ceļš ir vienošanās vai tiesa.
Galvenie fakti
Termiņš
Drošības nauda atdodama ne vēlāk kā dienā, kad dzīvoklis tiek atbrīvots, ja līgumā nav noteikts cits termiņš (Dzīvojamo telpu īres likuma 12. panta ceturtā daļa). Pēc tam izīrētājs ir nokavējumā, un par katru dienu var prasīt likumiskos procentus – sešus procentus gadā. Prasību par atmaksu var celt vispārējā desmit gadu noilguma termiņā, taču pierādījumi ar laiku zūd, tāpēc rīkojieties dažu nedēļu laikā.
Ko darīt
- Pārbaudiet līgumu jau pirms parakstīšanas. Drošības nauda nedrīkst pārsniegt divu mēnešu īres maksu (likuma 12. panta pirmā daļa); ja izīrētājs prasa vairāk, pārsnieguma daļa nav pamatota ar likumu. Līgumā jābūt skaidri ierakstītam drošības naudas apmēram, iemaksas veidam un atmaksas termiņam, kā arī tam, vai izīrētājs to drīkst izmantot kavētu maksājumu segšanai līguma darbības laikā (12. panta trešā daļa). Ja nauda tiek nodota skaidrā naudā, pieprasiet parakstītu kvīti vai ierakstu līgumā. Tiesas praksē nosaukumam nav nozīmes: arī „garantijas depozīts” vai „avanss” ar nodrošinājuma funkciju tiek vērtēts kā drošības nauda.
- Dokumentējiet dzīvokļa stāvokli pārņemšanas dienā. Likums ļauj sastādīt nodošanas un pieņemšanas aktu (8. panta ceturtā daļa) – izmantojiet to. Aktā ierakstiet skaitītāju rādījumus, atslēgu skaitu, mēbeles un tehniku, kā arī visus esošos defektus: skrāpējumus, plaisas, traipus, nedarbojošās ierīces. Pievienojiet datētas fotogrāfijas vai video un nosūtiet tos izīrētājam e-pastā, lai būtu pierādījums par to, ko viņš saņēma. Bez šāda akta strīdā par bojājumiem nāksies pierādīt, ka defekts pastāvēja jau iepriekš, un tas ir grūti. Šis solis aizņem pusstundu, bet bieži izšķir visu strīdu.
- Īres laikā maksājiet un saglabājiet pierādījumus. Drošības naudu ar likumu drīkst izmantot tikai īres līgumā paredzēto maksājumu parāda segšanai (12. panta otrā daļa), tāpēc katrs nesamaksāts komunālais rēķins vai īres maksas mēnesis vēlāk samazinās atmaksu. Maksājiet ar bankas pārskaitījumu ar skaidru maksājuma mērķi. Par bojājumiem informējiet izīrētāju rakstveidā nekavējoties (17. panta pirmās daļas 7. punkts), īpaši par avārijām, kas nav jūsu vainas dēļ, piemēram, jumta tecēšanu. Remontus, ko līgums neuzliek īrniekam, neveiciet bez saskaņošanas, jo vēlāk tos var traktēt kā neatļautas izmaiņas.
- Pareizi izbeidziet līgumu un nododiet dzīvokli. Brīdiniet izīrētāju rakstveidā vismaz vienu mēnesi iepriekš (likuma 27. panta pirmā daļa), ja līgums nav beidzies ar termiņu. Pirms izvākšanās iztīriet dzīvokli, novērsiet jūsu radītos bojājumus un izvāciet mantas. Nodošanas dienā kopā ar izīrētāju sastādiet nodošanas aktu: skaitītāju rādījumi, atdotās atslēgas, konstatētie defekti un, ideālā gadījumā, ieraksts par drošības naudas atmaksas apmēru un datumu. Ja izīrētājs uz nodošanu neierodas, pieaiciniet liecinieku, nofotografējiet dzīvokli un rādījumus, atslēgas nododiet pret parakstu vai nosūtiet ierakstītā sūtījumā, un aprakstiet notikušo e-pastā.
- Nošķiriet parasto nolietojumu no bojājumiem. Civillikuma 2150. pants nosaka, ka īrnieks, kurš lietojis dzīvokli kārtīgi un saimnieciski, neatbild par parasto lietas nolietošanos. Izbalējuši tapetes, nedaudz nodilušas grīdas, nelieli caurumi no gleznu āķiem un mēbeļu atstātas pēdas ir nolietojums, ko sedz izīrētājs. Saplēsts stikls, dzīvnieku sabojātas durvis, deguma pēdas vai pelējums nepietiekamas vēdināšanas dēļ var būt bojājums, par kuru izīrētājs drīkst prasīt atlīdzību. Ja izīrētājs ietur naudu, pieprasiet ieturējuma aprēķinu ar rēķiniem vai tāmi; vispārīgs „kosmētiskais remonts” bez pamatojuma nav pietiekams ieturējuma pamats.
- Rakstveidā pieprasiet atmaksu. Ja nauda netiek atdota nodošanas dienā vai līgumā noteiktajā termiņā, nosūtiet izīrētājam pretenziju e-pastā un, ja iespējams, ierakstītā vēstulē: līguma dati, iemaksātā summa, nodošanas datums, atsauce uz Dzīvojamo telpu īres likuma 12. panta ceturto daļu, konta numurs un termiņš atmaksai, piemēram, 10 dienas. Norādiet, ka pēc termiņa vērsīsieties tiesā un prasīsiet arī likumiskos procentus un tiesāšanās izdevumus. Ja izīrētājs ietur daļu summas par komunālajiem rēķiniem, kas vēl nav izrakstīti, varat vienoties par galīgo norēķinu pēc pēdējā rēķina saņemšanas, bet pieprasiet atmaksāt neapstrīdēto daļu tūlīt.
- Ja izīrētājs nemaksā, celiet prasību tiesā. Drošības naudas atgūšana ir prasība par naudas piedziņu, un, ja galvenais parāds nepārsniedz 3000 euro, to izskata vienkāršotajā procedūrā (Civilprocesa likuma 250.¹⁹ pants) ar standartizētu prasības pieteikuma veidlapu, parasti rakstveida procesā. Prasību ceļ rajona (pilsētas) tiesā pēc atbildētāja deklarētās dzīvesvietas vai juridiskās adreses. Pievienojiet īres līgumu, pierādījumu par drošības naudas samaksu, nodošanas aktu vai fotogrāfijas un pretenziju ar nosūtīšanas pierādījumu. Prasiet arī likumiskos procentus sešu procentu apmērā gadā no nokavējuma dienas (Civillikuma 1765. pants) un tiesāšanās izdevumus, tostarp samaksāto valsts nodevu.
- Sagatavojieties izīrētāja iebildumiem. Tipiski iebildumi ir pretprasījums par bojājumiem, neapmaksāti komunālie rēķini vai līgumsods par pirmstermiņa izvākšanos. Tiesa vērtēs, vai ieturējums atbilst līgumam un vai zaudējumi pierādīti; vispārīgi apgalvojumi par bojājumiem bez akta, fotogrāfijām un izmaksu aprēķina parasti netiek pieņemti. Rīgas apgabaltiesa 2019. gadā piedzina „garantijas depozītu” īrniecei, kura dzīvoklī tā arī netika ielaista, atzīstot to par drošības naudu likuma izpratnē. Ja izīrētājs ir komersants, kas izīrē daudzus dzīvokļus, papildus varat informēt Patērētāju tiesību aizsardzības centru par netaisnīgiem līguma noteikumiem, piemēram, drošības naudu, kas „nav atmaksājama nekādā gadījumā”.
Uz ko uzmanīties
- Skaidrā naudā bez kvīts nodota drošības nauda tiesā ir grūti pierādāma; maksājiet ar pārskaitījumu vai pieprasiet parakstu līgumā.
- Bez nodošanas un pieņemšanas akta abos īres sākuma un beigu brīžos strīds par bojājumiem kļūst par vārdu pret vārdu.
- Pēdējā mēneša īres maksas „ieskaitīšana” drošības naudā bez izīrētāja piekrišanas ir līguma pārkāpums un var radīt līgumsodu vai pretprasību.
- Līguma noteikums, ka drošības nauda netiek atmaksāta pirmstermiņa izbeigšanas gadījumā, var būt līgumsods, ko tiesa vērtē atsevišķi; to nevar automātiski pielīdzināt likumīgam ieturējumam.
- Izīrētāja ieturējums par „parasto nolietojumu” nav pamatots; īrnieks par to neatbild, ja lietojis dzīvokli kārtīgi.
- Ja nesniedzat izīrētājam jauno adresi un kontu, viņš var apgalvot, ka nevarēja naudu atmaksāt; pretenzijā vienmēr norādiet kontaktus.
- Ja dzīvokli īrējāt kopā ar citiem, izīrētājs drīkst ieturēt parādu no visas drošības naudas neatkarīgi no tā, kurš no īrniekiem to radīja; savstarpējo norēķinu vienojieties rakstveidā jau ievācoties.
Juridiskais pamats
Saistītie tiesu nolēmumi
Biežāk uzdotie jautājumi
Cik lielu drošības naudu izīrētājs drīkst prasīt?
Ne vairāk kā divu mēnešu īres maksas apmērā (Dzīvojamo telpu īres likuma 12. panta pirmā daļa). Komunālie maksājumi šajā summā nav jāieskaita, ja tie nav iekļauti īres maksā. Ja līgums paredz lielāku summu, īrnieks var prasīt pārsniegumu atpakaļ.
Kad izīrētājam jāatdod drošības nauda?
Ne vēlāk kā dienā, kad dzīvoklis tiek atbrīvots, ja līgumā nav noteikts citādi. Ja līgumā paredzēts cits termiņš, piemēram, 30 dienas pēc pēdējā komunālā rēķina, piemēro to. Pēc termiņa beigām var prasīt likumiskos procentus sešu procentu apmērā gadā.
Vai izīrētājs var paturēt drošības naudu par krāsošanu un tīrīšanu?
Tikai tad, ja dzīvoklis atdots sliktākā stāvoklī nekā parastā nolietojuma dēļ vai ja līgums skaidri paredz šādus pienākumus. Par parasto nolietošanos īrnieks neatbild (Civillikuma 2150. pants). Ieturējums jāpamato ar aprēķinu vai rēķiniem.
Vai drošības naudu var izmantot pēdējā mēneša īres maksai?
Tikai ar izīrētāja piekrišanu vai ja līgums to paredz. Bez vienošanās īrniekam jāmaksā īres maksa līdz līguma beigām, un drošības nauda tiek norēķināta pēc dzīvokļa nodošanas.
Vai izīrētājs drīkst izmantot drošības naudu jau īres laikā?
Tikai tad, ja to paredz īres līgums (Dzīvojamo telpu īres likuma 12. panta trešā daļa). Šādā gadījumā līgums var arī uzlikt īrniekam pienākumu izlietoto summu iemaksāt no jauna. Ja līgumā tāda noteikuma nav, drošības nauda paliek neaizskarta līdz līguma beigām, un kavētos maksājumus izīrētājs prasa atsevišķi.
Kā sadalīt drošības naudu, ja dzīvokli īrējām vairāki?
Ja līgums noslēgts ar vairākiem īrniekiem, tie par līguma saistībām atbild solidāri (likuma 17. panta otrā daļa), tāpēc izīrētājs var ieturēt parādu no visas drošības naudas. Savstarpējo norēķinu par to, kurš cik iemaksāja un kurš radīja parādu vai bojājumus, īrnieki kārto paši; to vēlams ierakstīt rakstveida vienošanās dokumentā.
Ko darīt, ja izīrētājs neatbild un nauda nav atdota?
Nosūtiet rakstveida pretenziju ar termiņu, un, ja tas nepalīdz, celiet prasību rajona (pilsētas) tiesā vienkāršotajā procedūrā, ja summa nepārsniedz 3000 euro. Pievienojiet līgumu, maksājuma apliecinājumu un nodošanas aktu.
Vai Patērētāju tiesību aizsardzības centrs palīdz atgūt drošības naudu?
Patērētāju strīdu risināšanas komisija neizskata strīdus par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvojamo telpu lietošanu (Patērētāju tiesību aizsardzības likuma 26.³ panta piektā daļa). Individuālā strīdā par drošības naudu atliek vienošanās vai tiesa; PTAC var interesēt netaisnīgi līguma noteikumi komersantu standartlīgumos.
Kas notiek ar drošības naudu, ja dzīvokli pārdod?
Jautājumu risina īres līgums un vienošanās ar jauno īpašnieku. Ja līgums jaunajam īpašniekam nav saistošs, prasījums par drošības naudas atmaksu parasti paliek pret iepriekšējo izīrētāju, kurš naudu saņēma. Saglabājiet maksājuma pierādījumus un rakstveidā noskaidrojiet, kurš norēķināsies.
Vai „depozīts” un „drošības nauda” ir viens un tas pats?
Jā, ja maksājuma mērķis ir nodrošināt īrnieka saistību izpildi. Tiesa vērtē maksājuma būtību, nevis nosaukumu; Rīgas apgabaltiesa 2019. gadā „garantijas depozītu” atzina par drošības naudu un piedzina to īrniecei.
Cik ilgā laikā var prasīt drošības naudu tiesā?
Saistību tiesībām vispārējais noilgums ir desmit gadi (Civillikuma 1895. pants). Tomēr jo ātrāk ceļat prasību, jo vieglāk pierādīt dzīvokļa stāvokli un maksājumus; praktiski rīkojieties dažu nedēļu laikā pēc atteikuma vai klusēšanas.
Juridiskais ceļvedis – atsevišķi apraksti
Analizēt manu dokumentu →Juridiskais ceļvedisLīgumu paraugiValsts sākumlapa