Direito de preferência na venda de imóveis: quem tem e como exercer

Recebida a comunicação do projeto de venda, o preferente tem, em regra, oito dias para exercer o direito (artigo 416.º, n.º 2, do Código Civil); o inquilino habitacional tem 30 dias (artigo 1091.º, n.º 4). As entidades públicas manifestam a intenção de preferir no portal Casa Pronta no prazo de dez dias a contar do anúncio (artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007).

Se a venda for feita sem comunicação, a ação de preferência tem de ser proposta no prazo de seis meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da alienação, com depósito do preço nos 15 dias seguintes à propositura (artigo 1410.º).

1. Verifique se existe um direito de preferência.

   Antes de vender, ou quando souber de uma venda, identifique os possíveis preferentes. Os casos mais comuns são: o inquilino habitacional ou comercial com contrato há mais de dois anos, na compra e venda ou dação em cumprimento do locado (artigo 1091.º); os comproprietários, quando um deles vende a sua quota a um estranho (artigo 1409.º); os proprietários de terrenos rústicos confinantes com área inferior à unidade de cultura (artigo 1380.º); os coerdeiros, na venda de um quinhão hereditário (artigo 2130.º); o proprietário de prédio encravado (artigo 1555.º); e as entidades públicas, por exemplo municípios em áreas de reabilitação urbana. A preferência também pode resultar de contrato. Uma doação não dá preferência; uma venda disfarçada de doação pode ser posta em causa.

2. Confirme os requisitos do caso concreto.

   Cada preferência tem condições próprias, e muitas ações falham aqui. O inquilino só prefere se o contrato durar há mais de dois anos e se o vendedor for o próprio senhorio: o Supremo decidiu em 2024 que, se o imóvel foi arrendado por um locatário financeiro, o subarrendatário não prefere na venda feita pelo proprietário. Na venda de um prédio inteiro não constituído em propriedade horizontal, o inquilino de uma parte não tem preferência sobre a totalidade, como o Supremo voltou a afirmar em 2025. Nos terrenos confinantes, a preferência não existe se o comprador provar que vai dar ao terreno um fim diferente da cultura, legalmente viável (artigo 1381.º).

3. Prepare a comunicação para preferência.

   O vendedor deve comunicar ao preferente o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato (artigo 416.º): preço, forma e prazo de pagamento, sinal, data prevista da escritura, encargos e, quando seja relevante, a identidade do comprador. Ao inquilino, a comunicação é feita por carta registada com aviso de receção (artigo 1091.º, n.º 4). Se o imóvel for vendido em conjunto com outros, o vendedor tem de indicar o preço atribuído ao locado e aos restantes, e só pode exigir a venda em bloco se demonstrar prejuízo apreciável (artigo 417.º). Uma comunicação incompleta ou com preço diferente do real não faz correr o prazo e deixa a venda exposta a uma ação de preferência.

4. Use o Casa Pronta para as entidades públicas.

   Quando a venda pode estar sujeita a preferência legal do Estado, das regiões autónomas, dos municípios ou de outras entidades públicas, o vendedor publica os elementos essenciais do negócio no portal Casa Pronta (artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007). Esse anúncio substitui as notificações individuais a cada entidade. As entidades públicas têm dez dias para manifestar a intenção de preferir (artigo 19.º); se nada disserem, o notário, o advogado ou a conservatória podem celebrar a venda. O anúncio no Casa Pronta não substitui a comunicação aos preferentes privados, como o inquilino ou o comproprietário, que tem de ser feita separadamente.

5. Responda dentro do prazo, se for preferente.

   Recebida a comunicação, o preferente tem oito dias para declarar que prefere, salvo prazo mais longo; o inquilino habitacional dispõe de 30 dias. A resposta deve ser escrita, clara e enviada de forma a provar a data, por carta registada com aviso de receção. Declarar que se prefere significa aceitar as condições comunicadas: preço, prazos, sinal. Se as condições não forem aceitáveis, não há preferência parcial; pode, quanto muito, negociar. O silêncio vale como renúncia. Se houver vários preferentes com o mesmo direito, por exemplo vários comproprietários, a lei prevê regras de concurso, e o vendedor pode abrir licitação entre eles.

6. Se não foi informado, proponha a ação de preferência em seis meses.

   Quando o imóvel foi vendido sem comunicação, ou em condições diferentes das comunicadas, o preferente pode pedir ao tribunal que o coloque no lugar do comprador (artigo 1410.º, aplicável também ao inquilino por força do artigo 1091.º). A ação deve ser proposta no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da venda, e o preço tem de ser depositado nos 15 dias seguintes à propositura. Peça certidão da escritura ou do documento particular autenticado e do registo predial para conhecer o preço declarado. O Supremo tem sublinhado que estes prazos são curtos e devem ser cumpridos com rigor.

7. Deposite o preço e prepare a prova.

   Sem depósito do preço devido no prazo de 15 dias, a ação caduca. O preço é o que consta do negócio, e o tribunal pode discutir se o valor declarado é real ou simulado. Junte prova dos requisitos do seu direito: contrato de arrendamento e recibos que demonstrem mais de dois anos de vigência; certidões do registo e cadernetas que provem a confinância e a natureza rústica; habilitação de herdeiros, no caso de quinhão hereditário. Se o comprador alegar uma exceção, como o destino não agrícola de um terreno, é ele quem tem de a provar. A ação é proposta contra o vendedor e o comprador e, sendo procedente, o preferente adquire o imóvel com efeitos à data da venda.

8. Para o vendedor: evite a anulação do negócio.

   O vendedor e o comprador têm interesse em cumprir a preferência antes da escritura. Peça ao notário, advogado ou solicitador que verifique os preferentes, envie as comunicações com a antecedência necessária e guarde os avisos de receção e as respostas. Indique na escritura que os preferentes foram notificados e não exerceram o direito, ou que renunciaram por escrito. Uma venda que ignore a preferência fica exposta, durante meses, a ser desfeita a favor do preferente, e o comprador pode exigir indemnização ao vendedor. Se tiver dúvidas sobre a existência do direito, é preferível comunicar do que arriscar.

• Responder ao projeto de venda fora de prazo, ou por telefone. Oito dias (ou 30 dias, para o inquilino) passam depressa e o silêncio vale como renúncia.
• Propor a ação de preferência e não depositar o preço nos 15 dias seguintes. A ação caduca, mesmo que o direito existisse.
• Contar os seis meses a partir da escritura e não do conhecimento dos elementos essenciais. Se soube antes, o prazo começou antes.
• Comunicar ao preferente um preço diferente do real ou omitir condições. A comunicação é ineficaz e a venda pode ser desfeita.
• Pensar que o anúncio no Casa Pronta basta. Serve apenas para as entidades públicas; inquilinos, comproprietários e confinantes têm de ser notificados à parte.
• Invocar preferência de inquilino sobre um prédio inteiro não constituído em propriedade horizontal. Os tribunais têm recusado a preferência sobre a totalidade.
• Comprar um terreno rústico confinante sem verificar os vizinhos. O comprador pode perder o terreno numa ação de preferência se não provar um destino diferente da cultura.

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Atualizado em: 03/11/2026 · Fontes: Código Civil, artigo 414.º (pacto de preferência), Código Civil, artigo 416.º (conhecimento do preferente), Código Civil, artigo 417.º (venda da coisa juntamente com outras), Código Civil, artigo 1091.º (preferência do arrendatário), dre.pt, EUR-Lex

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