Contester le congé donné par le bailleur : guide et modèle de lettre

Les formes que doit revêtir le congé

Le congé doit en principe être notifié selon des formes précises : envoi recommandé, exploit d'huissier de justice, ou remise en main propre avec signature d'un double mentionnant la date de réception, comme le prévoit Décret relatif au bail d'habitation, Art. 30.

Lorsque le congé est donné à tout moment, le délai de préavis ne commence à courir que le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le congé a été notifié, ce qui est confirmé de manière similaire dans Ordonnance visant la régionalisation du bail d'habitation, Article 231 et dans Décret contenant des dispositions relatives à la location de biens destinés à l'habitation, Art. 15.

Le preneur doit donc d'abord vérifier que ces exigences formelles ont été respectées avant d'examiner le fond du motif invoqué.

Les motifs de congé et les vérifications possibles

• Occupation personnelle du bien par le bailleur ou par certains proches : le congé doit mentionner l'identité de la personne concernée et son lien de parenté avec le bailleur, selon Décret relatif au bail d'habitation, Art. 29 et sections voisines relatives à l'occupation personnelle.
• Le preneur peut demander au bailleur la preuve du lien de parenté ; le bailleur dispose de deux mois pour y répondre, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé, selon la même disposition.
• Travaux de reconstruction, transformation ou rénovation : le bailleur doit démontrer que les travaux respectent la destination des lieux, affectent le bien occupé par le preneur et dépassent un coût minimal, comme prévu dans Décret relatif au bail d'habitation, Art. 29.
• Le preneur peut demander la communication du permis d'urbanisme, d'un devis détaillé ou d'un contrat d'entreprise justifiant les travaux annoncés.
• Si le bailleur ne réalise pas l'occupation ou les travaux dans les conditions et délais prévus, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

Délai pour agir en justice

Lorsque le preneur souhaite contester la validité du congé sur la base de l'absence de preuve du lien de parenté ou de justification des travaux, l'action en nullité doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis, conformément à Décret relatif au bail d'habitation, Art. 29.

Ce délai est impératif : au-delà, le preneur perd la possibilité de faire valoir cette contestation devant le juge. Il convient donc d'agir sans tarder dès la réception du congé.

Les passages disponibles ne précisent pas de délai général unique applicable à toute contestation de congé, quel que soit le régime régional applicable au bail ; il est donc recommandé de vérifier le délai exact applicable dans le décret ou l'ordonnance régionale en vigueur pour le bail concerné.

Rôle du juge et contrôle judiciaire

Le contrôle du congé par le juge est prévu de manière détaillée dans le régime du bail à ferme : le juge examine si les motifs du congé sont sérieux et fondés, et notamment s'il ressort de l'ensemble des circonstances que le bailleur mettra réellement à exécution les intentions énoncées comme motif de congé, selon Décret établissant les règles spécifiques concernant le bail à ferme, Art. 2.

Pour les baux d'habitation, les passages examinés ne détaillent pas de procédure judiciaire de validation similaire ; le contrôle s'exerce essentiellement par l'action en nullité du congé lorsque les conditions légales (preuve du lien de parenté, justificatifs de travaux, respect des délais) ne sont pas remplies.

Il appartient au preneur qui conteste le congé de saisir le juge compétent avant l'expiration du délai imparti, et de rassembler les éléments de preuve nécessaires (correspondance avec le bailleur, demandes de justificatifs restées sans réponse, etc.).

Lettre d'objection à un congé donné par le bailleur

[Nom et prénom du preneur]
[Adresse du preneur]

[Nom et prénom ou dénomination du bailleur]
[Adresse du bailleur]

Envoyée par recommandé avec accusé de réception

Fait à [ville], le [date]

Objet : Objection au congé notifié le [date de notification du congé] – Bien situé [adresse du bien loué]

Madame, Monsieur,

Par la présente, je fais suite au congé que vous m'avez notifié le [date], concernant le bien loué situé à [adresse complète du bien], dans le cadre du bail conclu le [date de conclusion du bail].

Ce congé indique comme motif : [préciser le motif invoqué par le bailleur, par exemple : occupation personnelle par le bailleur / travaux de reconstruction ou de rénovation / autre motif].

Je conteste ce congé pour les raisons suivantes :

[Choisir et adapter selon le cas]
- Le congé ne mentionne pas l'identité de la personne devant occuper le bien, ni son lien de parenté avec vous, comme l'exige la réglementation applicable.
- Je vous ai demandé, par [courrier/courriel] du [date], de m'apporter la preuve du lien de parenté invoqué / de me communiquer le permis d'urbanisme, le devis détaillé ou le contrat d'entreprise relatif aux travaux annoncés, et je n'ai reçu aucune réponse à ce jour.
- Le délai de préavis notifié ne correspond pas à celui prévu pour ce motif de congé.
- La forme de notification du congé ne me paraît pas conforme aux exigences légales.

Je vous invite dès lors à me communiquer, dans un délai de [délai raisonnable, par exemple 15 jours] à dater de la présente, les justificatifs nécessaires, à défaut de quoi je me réserve le droit de saisir le juge compétent afin de faire constater la nullité ou l'irrégularité du congé, dans le délai légal applicable.

Je reste à votre disposition pour tout échange amiable sur ce dossier.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Nom et prénom]

Adaptez les motifs de contestation cochés à votre situation réelle et vérifiez, avant l'envoi, le délai légal exact applicable à votre type de bail et à la région concernée, en particulier le délai de deux mois avant l'expiration du préavis pour intenter une action en nullité lorsque celle-ci est applicable.

Questions fréquentes

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