38 Co 95/2024-149 — Krajský soud v Brně

1. Podanou žalobou domáhal se žalobce po žalovaném dlužného plnění ze smlouvy o nájmu ze dne , datum, v podobě nájemného v částce 20.000 Kč a ceny za dodávku tepelné energie v částce 1.481 Kč a 2.161 Kč, celkem 23.642 Kč s příslušenstvím.2. Shora označeným rozsudkem soud žalobu zamítl, když dospěl k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy ve smyslu ust. § 588 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen OZ) z toho důvodu, že žalobce nedodržel zákonná ustanovení o správě společné věci, zakotvená v ust. § 1132 OZ a absentuje tak právní důvod vzniku nároku na zaplacení nájemného, a co se týká nároku za dodávku služeb, pak dle soudu žalobce neprokázal aktivní legitimaci k uplatnění tohoto nároku, neboť nepředložil smlouvu či dohodu, která by žalovaného zavazovala k úhradě dodávek za služby přímo žalobci, když dle přílohy č. 1 k nájemní smlouvě měl žalovaný za dodávku služeb platit společnosti , právnická osoba3. Soud neshledal důvod pro přiznání nároku ani z pohledu bezdůvodného obohacení a nárok označil za neurčitý, když žalobce nedoložil smlouvu či jiný právní důvod vzniku závazkového právního vztahu ke společnosti , právnická osoba, , které platil částky za teplo, a neprokázal způsob, jakým dospěl k cílovým částkám, jež účtoval žalovanému.4. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné a přípustné odvolání a předně polemizoval se závěry soudu I. stupně týkající se důvodu neplatnosti nájemní smlouvy s tím, že případný nedostatek souhlasu menšinových spoluvlastníků by nezpůsobil absolutní neplatnost právního jednání, ale toliko neplatnost relativní, které se mohou opominutí podíloví spoluvlastníci dovolat, především však odkázal na ust. § 574 OZ, dle kterého na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Co se týká částek ve výši 1.481 Kč a 2.161 Kč má za to, že předložil soudu listinný důkaz v podobě přehledu plateb, které za celý objekt hradil a následně rozpočítával na jednotkovou výměru ať již ostatních spoluvlastníků či nájemců za užívaný nebytový prostor a má tak za to, že titul daného nároku prokázal.5. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě vyhoví a přizná žalobci náklady řízení za řízení nalézací i odvolací.6. Žalovaný v písemném vyjádření k odvolání se ztotožnil s přesvědčením soudu I. stupně, že pokud žalobce sjednal s žalovaným předmětnou nájemní smlouvu bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, zjevně jednal v rozporu s ust. § 1132 OZ a nájemní smlouva je tak absolutně neplatným právním jednáním podle § 580 odst. 1 OZ, navíc jako důvod neplatnosti žalovaný považuje skutečnost, že předmět nájmu v ní není dostatečně určitě vymezen.7. Pokud jde o částky 1.481 Kč a 2.161 Kč, není zřejmé, na základě čeho měl žalobce tyto dodávky žalovanému „přeúčtovat“ ani jak dospěl k částkám, které jsou uvedeny ve fakturách, a i v případě že by mělo jít o bezdůvodné obohacení, žalobce neprokázal, že k němu skutečně došlo, neprokázal jeho výši ani splatnost žalovaných částek. Kromě toho odkázal na již vznesenou námitku promlčení práva žalobce na zaplacení částky 1.481 Kč a navrhl, aby bylo rozhodnutí soudu I. stupně potvrzeno.8. Odvolací soud poté, co přezkoumal napadené rozhodnutí, jakož i řízení jeho vydání předcházející, učinil závěr, že odvolání žalobce je důvodné. Soud I. stupně sice dostatečně objasnil skutkový stav, ale jeho právní závěry stran neplatnosti smlouvy o nájmu, uzavřené mezi účastníky, nelze považovat za správné.9. Soud I. stupně vycházel z ust. § 1132 OZ, dle kterého k rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena na dobu delší než 10 let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků, a vzhledem k tomu, že žalobce takový souhlas ostatních spoluvlastníků s uzavřením nájemní smlouvy se žalovaným nedoložil a ani netvrdil, učinil závěr, že nájemní smlouva je ve smyslu ust. § 588 OZ neplatná a nelze tak přiznat nároky z ní vyplývající.10. Nehledě k tomu, že v případě závěru o neplatnosti smlouvy, o níž se uplatněné nároky opírají, se měl soud zabývat možností přiznání těchto nároků z titulu bezdůvodného obohacení, však dle názoru odvolacího soudu předmětná smlouva o nájmu sice postrádá vyjádření souhlasu ostatních spoluvlastníků s tím, že v důsledku jejího uzavření bude na dobu neurčitou, tedy na dobu delší než 10 let, nemovitost zatížena, avšak tento rozpor se zákonem současně neznamená i rozpor s veřejným pořádkem, neboť protiprávním jednáním žalobce byly, respektive mohly být poškozeni a dotčeni pouze ostatní spoluvlastníci, jímž by tak náleželo v rámci obrany jejich práv právo namítnout neplatnost smlouvy, tedy právo obrany proti neoprávněnému nakládání s nemovitostí. Předmětnou smlouvu o nájmu ze dne , datum, , uzavřenou mezi účastníky, je tak třeba označit pouze za relativně neplatné právní jednání, ke kterému soud nepřihlíží i bez návrhu, jak by tomu bylo u absolutně neplatného právního jednání, a pokud ostatní spoluvlastníci námitku neplatnosti neuplatnili, je třeba ve smyslu ust. § 586 odst. 2 občanského zákoníku tuto smlouvu ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným považovat za právní jednání platné a zavazující žalovaného ke smluvenému plnění jak co se týká nájmu dle článku 3 bodu 3.1 smlouvy, tak co se týká platby za tepelnou energii dle článku , Anonymizováno, smlouvy.11. Pokud žalovaná namítala neplatnost smlouvy i z toho důvodu, že předmět nájmu není dostatečně určitě vymezen, pak měřeno optikou ust. § 574 OZ, dle kterého na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné, než jako na neplatné, takový namítaný důvod neplatnosti neobstojí, smlouva ve slovním vyjádření je dostatečně určitá co se týká označení předmětu nájmu, navíc žalovaný prostory užíval, aniž by o rozsahu užívání byly mezi účastníky nějaké spory.12. Odvolací soud tak dospěl k závěru, že žalobcem uplatněné nároky vyplývají z obsahu smlouvy o nájmu ze dne , datum, , žalobce dostatečně prokázal a to i jejich výši i splatnost a žalobu tak lze označit za důvodnou s výjimkou nároku na zaplacení částky ve výši 1.481 Kč, když na základě uplatněné námitky promlčení tento nárok nelze přiznat, předmětná platba dle předložené faktury byla splatná dne , datum, , žaloba byla u soudu podána až dne , datum, , tedy po uplynutí tříleté promlčení lhůty dle ust. § 629 odst. 1 OZ.13. Na základě těchto úvah odvolací soud rozhodnutí soudu I. stupně v jeho zamítavé části ohledně částky 1.481 Kč s příslušenstvím potvrdil jako věcně správné dle ust. § 219 o. s. ř., ohledně dalších částek 20.000 Kč a 2.161 Kč s příslušenstvím rozhodnutí změnil dle ust. § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. tak, že žalovanému uložil povinnost k jejich zaplacení včetně úroku z prodlení, jehož výše vyplývá z vyhlášky č. 351/2013 Sb.14. Ve výroku III. bylo rozhodnutí soudu I. stupně s ohledem na výsledek řízení změněno tak, že žalobci se povinnost k náhradě nákladů řízení státu neukládá.15. O náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky bylo rozhodnuto dle ust. § 224 odst. 2 a § 142 odst. 2 o. s. ř., když žalobce měl v řízení úspěch pouze částečný, a to co do 93,8 %, po odečtení úspěchu žalovaného ve výši 6,2 %, má žalobce právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů ve výši 87,6 %.16. Tyto náklady představují- před soudem I. stupně soudní poplatek ve výši 946 Kč a náklady právního zastoupení advokátem dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 6 úkonů právní služby po 2.060 Kč, náhradu zmeškaného času při cestě na jednání soudu a zpět za 8 započatých půlhodin po 100 Kč, cestovné , adresa, a zpět osobním automobilem v částce 5.289 Kč + 21 % DPH (dle vyúčtování ze dne , datum, ), celkem 23.269.- před soudem odvolacím soudní poplatek z odvolání ve výši 1.183 Kč a náklady právního zastoupení advokátem za 1 úkon právní služby po 2.060 Kč, 1 režijní paušál hotových výdajů po 300 Kč a 21 % DPH (dle vyúčtování ze dne , datum, ), celkem 4.038,60 Kč.- Žalobci nebyla přiznána náhrada nákladů právního zastoupení za další vyúčtované náklady advokáta v odvolacím řízení , a to za jeho účast u jednání odvolacího soudu dne , datum, , náhradu za ztrátu času, cestovné a parkovné, a to za situace, kdy zástupce se k jednání odvolacího soudu dostavil s 15 minutovým zpožděním, kdy bylo již vyhlášeno rozhodnutí a jeho omluva důvodu zpoždění se odvolacímu soudu nedostala zavčas tak, aby mohlo být se započetím jednáním posečkáno, předmětná omluva – problémy s parkováním – neobstojí za situace, kdy takový problém je ve velkém městě očekávatelný a advokát s ním měl počítat a ponechat si dostatečnou časovou rezervu. Tyto vyúčtované náklady odvolací soud proto neshledal účelnými k úspěšnému uplatňování či bránění práva.17. Náklady řízení před soudy obou stupňů, které byly účelně vynaloženy, tak činí 27.307,60 Kč, z toho 87,6 % činí 23.931,50 Kč.