21 Co 88/2026-167 – Krajský soud v Brně

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že výpověď z nájmu bytu označeného jako , Anonymizováno, , který se nachází ve 4. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, , který tvoří součást pozemku p. č. , Anonymizováno, , k. ú. město , adresa, , daná listinou ze dne , datum, doručenou dne , datum, , kterou žalovaní vypověděli žalobci smlouvu o nájmu bytu ze dne , datum, , je neplatná (výrok I) a uložil žalovaným, aby společně a nerozdílně uhradili žalobci na náhradě nákladů řízení částku , Anonymizováno, Kč (výrok II).2. Proti rozsudku podali odvolání žalovaní, kteří namítli, že vývody soudu I. stupně ohledně údajného zneužití práva jsou pouhou spekulací. Uvedené závěry nadto nenaplňují zřejmost, jednoznačnost a nepochybnost tak, jak vyžaduje judikatura Nejvyššího soudu. Žalovaní zdůraznili, že aby mohlo jít o zneužití práva, museli by žalovaní zamýšlet způsobit žalobci újmu namísto deklarovaného výpovědního důvodu, takovou situaci však zákonodárce pokrývá, a to v § 2289 o. z., jímž stanoví případné právní následky nenaplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 o. z. Toho jsou si žalovaní vědomi, a i z toho vyplývá, že žalovaný skutečně hodlá předmětný byt využívat. Žalovaní dále namítli procesní pochybení soudu, neboť žalovanému 2) do dne vyhlášení rozsudku nebylo doručeno vyjádření žalobce ze dne , datum, a žalovaný se tak s ním nemohl seznámit.3. Žalobce k odvolání žalovaných uvedl, že z judikatury Nejvyššího soudu sice vyplývá, že při posuzování naplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 o. z. není významná okolnost, jaká je intenzita potřeby bydlení, nicméně tato okolnost (spolu s dalšími skutečnostmi) může být významná při posouzení neplatnosti výpovědi jako právního jednání pro jeho rozpor s dobrými mravy. Žalobce zdůraznil, že soud I. stupně správně přihlížel ke všem skutečnostem existujícím v době podání výpovědi, posuzoval je ve vzájemných souvislostech a svá zjištění správně právně zhodnotil tak, že výpověď pronajímatele byla neplatná pro rozpor s dobrými mravy a pro zneužití práva. Pokud žalovaní namítali, že žalobce řádně neplnil svou informační povinnost vůči pronajímateli, poukázal žalovaný na to, že tato okolnost nebyla výpovědním důvodem uvedeným ve výpovědi nájmu bytu. Případné nedoručení vyjádření žalobce ze dne , datum, žalovanému pak žalobce nepovažuje za takovou procesní vadu, která by měla jakýkoliv vliv na zákonnost ani věcnou správnost rozhodnutí soudu I. stupně. Žalobce dále poukázal na rozhodnutí Krajského soudu v Brně sp. zn. 13 Co 147/2025, jímž bylo v prakticky totožné situaci rozhodnuto, že výpověď je neplatná.4. Žalovaní v replice na vyjádření žalobce zdůraznili skutkové a právní rozdíly mezi aktuálně projednávanou věcí a řízením vedeným před Krajským soudem v Brně pod sp. zn. 13 Co 147/2025. Nadto uvedli, že proti rozsudku Krajského soudu v Brně podali dovolání. Zdůraznili též část odůvodnění rozsudku soudu I. stupně, z nějž plyne, že „zájem žalovaných k efektivnímu a ekonomickému využívání zdrojů“ jistě není protizákonný a je projevem péče řádného hospodáře. Popřeli, že by měli jakýkoliv vliv na tvrzené nevhodné chování dalšího nájemce v domě pana , jméno FO, a poukázali na to, že tvrzení žalobce ve vztahu k této osobě jsou pro řízení zcela irrelevantní.5. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – u jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal napadené rozhodnutí, řízení jeho vydání předcházející a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných 1) a 2) není důvodné.6. Z obsahu spisu se podává, že žalovaní jsou spoluvlastníky domu č. p. , Anonymizováno, , který tvoří součást pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. město , adresa, (dále jen „dům na , adresa, “), žalovaný je na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, nájemcem bytu označeného jako , Anonymizováno, , který se nachází ve 4. nadzemním podlaží zadního traktu domu na , adresa, (viz odst. 5 a 6 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). Počátkem , Anonymizováno, žalovaní oslovili nájemníky bytového domu na , adresa, , kteří měli uzavřenu nájemní smlouvu na dobu neurčitou (a to pana , jméno FO, , pana , jméno FO, , paní , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, ), s tím, že jim navrhli uzavření nových nájemních smluv, a to se zvýšeným nájemným a na dobu určitou. Všichni jmenovaní, až na , jméno FO, (syna žalobce) a , Jméno žalobce, (žalobce), s novými smlouvami souhlasili (viz odst. 3 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). Žalobci a , jméno FO, žalovaní následně nájem bytu vypověděli. Žalobci byla výpověď dána s odůvodněním, že byt bude užívat žalovaný 1), , jméno FO, z důvodu, že vlastník potřebuje byt pro svého syna , Anonymizováno, (viz odst. 3 a 7 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). Žalovaní následně v rámci jednání s žalobcem nabídli uzavření nové nájemní smlouvy na dva roky s tím, že pak již smlouva nebude prodlužována (viz odst. 14 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). , jméno FO, , tak žalobce, podali žaloby, jimiž se domáhají přezkumu oprávněnosti, resp. (ne)platnosti výpovědi z nájmu bytu. Žaloba podle § 2290 o. z. byla podána včas (, datum, ).7. Soud I. stupně dále zjistil, že žalovaní, kromě domu na , adresa, , vlastní mj. též bytový dům na , adresa, . Žalovaný 1) doposud užívá byt o velikosti cca , Anonymizováno, m2 v budově na , Anonymizováno, . Podle svědecké výpovědi syna žalovaného 1) , jméno FO, , žalovaný 1) již delší dobu (několik let) hovoří o svém záměru přestěhovat se ze svého bytu na , Anonymizováno, na , Anonymizováno, , a to ze zdravotních důvodů (viz odst. 21 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně). Bylo rovněž prokázáno, že v zadním traktu domu na , adresa, bydlel v bytě , Anonymizováno, (který je dispozičně shodný s bytem , Anonymizováno, , pouze je umístěn o patro níž), skončil na základě dohody k , datum, nájem bytu a od , datum, byl tento byt pronajat jiné osobě (viz odst. 16 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně).8. Podle § 8 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“), zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.9. Podle § 580 odst. 1 o. z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.10. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.11. V souladu s § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.12. Podle § 2289 o. z. dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.13. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.14. Pokud se týká procesní námitky žalovaných, že žalovanému 2) nebylo před vyhlášením rozsudku I. stupně řádně doručeno vyjádření žalobce ze dne , datum, , odvolací soud uvádí, že z obsahu spisu se podává, že žalovanému byl uvedený přípis doručen dne , datum, ; oba žalovaní tedy ke dni rozhodnutí odvolacího soudu měli možnost se s podáním seznámit. Případné pochybení soudu I. stupně tedy jednoznačně bylo zhojeno. Nadto pak odvolací soud konstatuje, že nejde o vadu, která by byla jakkoliv způsobilá ovlivnit zákonnost ani věcnou správnost rozhodnutí soudu I. stupně, a to tím spíše, že žalovaný 1) se ještě před vydáním rozsudku soudu I. stupně k přípisu žalobce vyjádřil (čl. 122).15. Jak konstatoval Nejvyšší soud svým rozsudkem ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, v řízení podle § 2290 o. z. soud rozhoduje o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tedy zejména o tom, zda uplatněný výpovědní důvod byl naplněn; neoprávněná je však i výpověď, která je neplatná či zdánlivá. S ohledem na účel a smysl § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. V odůvodnění usnesení ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 542/2019, Nejvyšší soud vysvětlil, že neoprávněnou bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Z