5 CO 1422/2021-1171 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Napadeným rozsudkem soud prvého stupně určil, že žalovaný není nájemcem pozemku p. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], stavba ubytovacího zařízení, pozemků p. [číslo] vše v k. ú. [obec] na základě smlouvy o nájmu ubytovacího zařízení sloužícího k podnikání uzavřené mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem a datované dne [datum]. Dále bylo rozhodnuto o tom, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku [částka]. 2. Soud prvého stupně dovodil, že je pravomocný ve věci rozhodovat, a to zejména již jen proto, že žalovaný nenamítl před soudem prvého stupně v prvém svém vyjádření ve věci samé, že věc má být projednána v rozhodčím řízení (§ 106 odst. 1 o.s.ř.). Dále dovodil, že žalobce má naléhavý právní zájem na této určovací žalobě, neboť mezi smluvními stranami jsou spory o její platnost a o případné ukončení tohoto nájemního vztahu, přičemž nájemní právo je i zapsáno v katastru nemovitostí (§ 80 o.s.ř.). Soud prvého stupně zjistil, že předmětná nájemní smlouva je antidatovaná, nebyla uzavřena dne [datum], ale nejdříve [datum] ve večerních hodinách. K tomuto dni byli [jméno] [příjmení], který uzavřel za žalobce tuto nájemní smlouvu, a [jméno] [příjmení] jakožto tehdejší jednatelé odvoláni z této funkce. Nájemní smlouva je jen zdánlivým právním jednáním ve smyslu § 554 o.z., neboť u žalovaného při jejím uzavírání nebyl dostatek vážné vůle, žalovaný neprojevoval vážnou vůli založit nájemní vztah, podnikatelské oprávnění mu vzniklo až [datum], sám se staral pouze o údržbu nemovitostí, které dal následně do podnájmu. Ve skutečnosti jednal na popud [jméno] [příjmení], jehož zájmy chtěl chránit, sám neměl v úmyslu s nemovitostmi skutečně podnikat. Toto jednání žalovaného se příčí dobrým mravům a je tak i neplatné dle § 580 odst. 1 o.z. ve spojení s § 588 o.z. [jméno] [příjmení] při uzavírání nájemní smlouvy sledoval své osobní zájmy a zájmy své manželky na bydlení v nemovitostech, chtěl chránit své peníze, uzavření nájemní smlouvy byla jeho iniciativa. Porušil zákaz zastoupení společnosti žalobce ve smyslu § 437 odst. 1 a 2 o.z., čehož se žalobce výslovně dovolal. Z toho důvodu je smlouva neplatná. Pro případ, že by smlouva nebyla shledána neplatnou a nicotnou, dovodil soud prvého stupně ještě jeden důvod pro vyhovění žalobě, a to skutečnost, že případně platná smlouva o nájmu byla ukončena nejpozději dnem [datum] (§ 1981 o.z.), k čemuž nebylo potřeba ověření podpisů osob uzavírajících tuto dohodu (§ 541 o.z.). Žalovaný neprokázal své tvrzení o tom, že by jej další jednatel žalobce [jméno] [příjmení] donutil k podpisu pod hrozbou násilí, žalovaný se v obecné tříleté promlčecí lhůtě (běžící od [datum], kdy měla být dohoda reálně uzavírána) relativní neplatnosti dohody o ukončení nájemní smlouvy nedovolal (§ 587 odst. 1 o.z.), což žalobce namítl. Soud prvého stupně nedospěl ani k závěru, že by žalovaný jednal v omylu o rozhodujících okolnostech a byl v omyl uveden druhou stranou, skutečnost, že si obsah dohody nepřečetl, nebo se s ní neseznámil, jde k tíži žalovaného, omylu se také nelze dovolávat za situace, kdy žalovaný tvrdil, že byl k podpisu dohody nucen pod pohrůžkou násilí. O náhradě nákladů řízení soud prvého stupně rozhodl dle § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal ve věci plně úspěšnému žalobci právo na náhradu všech nákladů řízení proti žalovanému. 3. Proti tomuto rozsudku se včas odvolal v plném rozsahu žalovaný. Namítl, že k ukončení smlouvy nedošlo ve smyslu katastrálního zákona, když jsou vyžadovány úředně ověřené podpisy. Je vyloučeno, aby obecný soud mohl přezkoumávat v civilním řízení závěry správního orgánu. Žalovaný zpochybnil závěry o právním zájmu žalobce na určení nájemního práva k nemovitosti. Žalobce se touto žalobou snaží obejít rozhodčí doložku a práva třetích osob ze smlouvy o spolupráci a podnájmu tím, že žaluje pouze jednu ze smluvních stran v řízení, přičemž měl žalovat všechny účastníky právních vztahů k nemovitostem založených dvěma smlouvami. V případě sporu mezi společníky a jednateli ve společnosti je třeba se neplatnosti právního jednání jednatele dovolat, a to dle zákona o obchodních korporacích ve lhůtě 6 měsíců, k čemuž jsou příslušné krajské soudy rozhodující v prvním stupni o obchodních věcech. Takovou žalobu žalobce nepodal. Jednatel žalobce [jméno] [příjmení] není oprávněn jednat v tomto řízení za žalobce, neboť jedná ve střetu zájmů se zájmem zastoupeného žalobce. Při odvolacím jednání z toho důvodu žalovaný navrhl jmenovat žalobci procesního opatrovníka. Žalovaný namítl vady i v průběhu dokazování a hodnocení důkazů, dle jeho názoru žalobce svá tvrzení neopřel o přípustné důkazy (např. e-mailová korespondence, pochybná dohoda o ukončení nájmu). Nesprávně nevyslechl pracovnici katastrálního úřadu k této dohodě o ukončení nájmu, nesprávně byla hodnocena výpověď žalovaného, kdy byla pominuta jeho prvá výpověď, absentuje i hodnocení jednotlivých svědeckých výpovědí, nesprávně nebyl připuštěn opakovaný výslech současných jednatelů. Žalovaný poukázal na jím doložené znalecké posudky a závěry z nich vyplývající. Upozornil na změny provedené v dohodě o ukončení, která byla podepsána žalovaným pod nátlakem žalobce bez data. Argumentaci žalobce o pozdějším vzniku vzájemně uzavřených smluv považuje žalovaný za zavádějící. Předmětná nájemní smlouva byla uzavřena dříve než [datum], jinak by ve smlouvě bylo IČO žalovaného. To však neznamená, že by nebyl oprávněn vstupovat do nájemního vztahu, neboť provozování živnosti lze ohlásit i později. V závěrech soudu nelze vycházet z neautorizované e-mailové korespondence. Přednost by měl mít výklad zakládající platnost a nikoliv neplatnost smlouvy, přičemž strany si ujednaly, že v případě pochybností o smluvním jednání platí jednání konkludentní. Žalovaný ze smlouvy plní, řádně platí nájem, žalobce plnění přijímá, tedy smlouva trvá. Bývalí jednatelé dotčené smlouvy uzavírali z důvodu, že jednatel [příjmení] jednal v rozporu se zájmy společnosti a oni naopak jednali v zájmu dlouhodobé stability společnosti a jejím zájmu. Skutečnost, zda jednatel [příjmení] jednal ve vztahu k uzavřené smlouvě ve střetu zájmů se zájmy žalobce, lze posuzovat jen v již zahájeném řízení vedeném u okresního soudu o náhradu škody způsobené údajným porušením povinností jednatele jednat s péčí řádného hospodáře. Z toho důvodu měl soud prvého stupně své řízení přerušit. Žalovaný nesouhlasí ani s rozhodnutím o náhradě nákladů řízení, neboť žalovaný je přesvědčen, že uzavřel řádný nájemní vztah, jednal v dobré víře v platnost takového jednání, žalobce byl v mnoha jeho tvrzeních neúspěšný, měl tak být aplikován § 150 o.s.ř. Žalovaný navrhl, aby věc byla zrušena a vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 4. Žalobce naopak navrhl rozsudek soudu prvého stupně potvrdit. Dle jeho názoru nájemní smlouva nikdy nevznikla jako platné právní jednání, a to z důvodu absence vážné vůle jejich účastníků založit vážný nájemní vztah. Jejím účelem bylo primárně zbavení žalobce možnosti užívání jeho nemovitostí a vytvoření právního základu pro další následná kvazi podnájemní a kvazi užívací práva třetích osob včetně společníků a bývalých jednatelů [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] či dalších s nimi spřízněných osob. Nájemní smlouva nemá jediný ekonomický či jiný smysl a účel než pouze formálně legalizovat užívání nemovitostí třetími osobami, které své užívací právo odvozují následně od žalovaného. [jméno] [příjmení] chtěl jen chránit své osobní zájmy a zájmy své manželky [jméno] [příjmení], vůle k uzavření vážného nájemního vztahu je vyloučena i u žalovaného, který se stal ryze vykonavatelem zájmů [příjmení] [příjmení] (bílým koněm), který ani neměl patřičné poznatky o procesu uzavírání smlouvy a jejím obsahu. Uzavření nájemní smlouvy bylo reakcí na odvolání jednatelů [role v řízení] z jejich funkcí a na to, že [jméno] [příjmení] nesouhlasil s navýšením jejich podílů na 50 %. Toto zdánlivé, nicotné jednání nevyvolává žádné právní následky a účastníci z něj nejsou vázáni (§ 554 o.z.) Nájemní smlouva byla uzavřena pouze na oko, za účelem zneužití zákonných následků spojených s nájemním vztahem (znemožnit vlastníkovi užívání jeho věci a umožnění jejího užívání třetí spřízněné osobě) a je tak jen zdánlivým právním jednáním ve smyslu ust. § 552 o.z. [jméno] [příjmení] jednal při uzavírání této nájemní smlouvy v evidentním konfliktu zájmů svých a své manželky na straně jedné a žalobce na straně druhé. Pokud by žalovaný hodnotil jednání [jméno] [příjmení] při uzavírání nájemní smlouvy rozumem průměrného člověka, nutně by toto jednání musel považovat za kolidující se zájmy žalobce (§ 437 odst. 1 a 2 o.z). Uzavřením této nájemní smlouvy [jméno] [příjmení] sledoval své ryze osobní zájmy, žalovaný nájemní smlouvu uzavřel proto, že mu chtěl pomoci. Žalobce se výslovně dovolal neplatnosti této nájemní smlouvy ve smyslu citovaného ustanovení. Žalobce rovněž poukázal na dohodu o okamžitém ukončení této nájemní smlouvy. Žádná z různě měnících se obranných verzí žalovaného