7 CO 807/2022-814 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Žalobce se žalobou domáhal přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání, kterou uzavřel se žalovanou jako pronajímatelkou dne 1. 3. 2019 ohledně 5 garáží bez č. p. na parc. [číslo] v k. ú. [obec] [jméno], a to včetně dodávky elektřiny přímým vedením z výrobny elektřiny (dále jen smlouva I.) a smlouvy ze dne 13. 12. 2019 o nájmu prostoru k podnikání, jejímž předmětem byla další garáž a nebytové prostory v prvním nadzemním podlaží o výměře 43,51 m2, celý nebytový prostor o výměře 364,57 m2 v budově bez č. p., jež je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] [jméno]. Dodatkem č. 1 z 26. 2. 2020 ke smlouvě ze dne 13. 12. 2019 (dále jen smlouva II.) byl upraven počátek nájmu ke dni 1. 5. 2020. Výpověď smlouvy I. ze dne 26. 11. 2020 (dále jen výpověď smlouvy) doručená žalobci datovou schránkou byla odůvodněna poruchou rozvaděče, která nastala v ranních hodinách dne 8. 11. 2020 s odkazem na § 2312 o. z. s tříměsíční výpovědní lhůtou. Žalobce podal proti výpovědi dne 30. 11. 2020 námitky, a to s odkazem na článek 1. smlouvy I., který po první 4 roky od uzavření smlouvy výpovědní důvod uvedený v obdržené výpovědi nepřipouští. Ustanovení smlouvy má jako dispozitivní ustanovení přednost před zněním zákona a vylučuje aplikaci § 2312 o. z., tedy vypovězení smlouvy z vážného důvodu, když vážný důvod není ve smlouvě obecně uveden. Zamýšlela-li žalovaná ukončit nájemní vztah proto, že žalovaný nechrání předmět nájmu před zničením a poškozením, měla podle žalobce postupovat podle § 2228 o. z., pokud by ovšem obě strany smluvním ujednáním tento postup nevyloučily tím, že sjednaly v článku 10.1 smlouvy I taxativní důvody pro možnou výpověď a k naplnění ani jednoho sjednaného důvodu nedošlo. Smlouva I zároveň vyloučila její ukončení vypovězením bez udání důvodu po dobu 4 let od jejího uzavření, tedy do 1. 3. 2023. Událost, ke které došlo na rozvaděči 8. 11. 2020, nebyla podle žalobce porušením bezpečnostních ani protipožárních předpisů či technických norem a odmítal tvrzení žalované, že by žalobce zasáhl do nastavení rozvaděče. Porucha nemohla podle žalobce způsobit, ani nezpůsobila následky, pro které by bylo možné smlouvu I. předčasně ukončit. Popíral, že by zkrat kabelů k přívodu rozvaděče měl jakoukoliv příčinnou souvislost s jeho nastavením a tvrdil, že nastavení a zapojení rozvaděče prováděla žalovaná coby stavebník, a že po uvedení datacentra provozovaného žalobcem do provozu do rozvaděče žalovaná dvakrát zasahovala. Realizace celé kabelové trasy a zapojení byla podle žalobce v kompetenci dvou odborných firem (žalované a [právnická osoba] [anonymizováno]) a případná chyba v nastavení rozvaděče pak vznikla pochybením těchto společností. Za skutečnou příčinu výpovědi smlouvy I označil žalobce širší rámec sporů mezi účastníky, šlo o zneužití práva ve smyslu § 8 o. z., které by nemělo požívat právní ochrany. Navrhl proto, aby soud určil, že výpověď smlouvy I. je neplatná. 2. Usnesením ze dne 12. 3. 2021, č. j. 7 C 28/2021-104, Okresního soudu ve Strakonicích zastavil řízení o určení neplatnosti, respektive přezkoumání oprávněnosti úkonu žalovaného z 30. 9. 2020 a předmětem řízení zůstala pouze oprávněnost výpovědi z 26. 11. 2020. 3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. V události, ke které došlo v pronajatých prostorech 8. 11. 2020, spatřovala hrubé porušení právních a bezpečnostních předpisů a nájemní smlouvy, když došlo k uhoření fáze L1 uvnitř rozvaděče 00UYQ20, a to ve vnitřní instalaci rozvaděče, na spoji mezi kabelem a přípojnicemi pro hlavní jistič rozvaděče, tedy v zařízení, s nímž může manipulovat pouze nájemce (žalobce). Přívodní rozvaděč byl v okamžiku zahoření na hlavním jistícím prvku rozvaděče manuálně nastaven na vypínací proud 504 A (304 kW), přičemž konstrukčně byl dimenzován na vypínací proud 400 A (276 kW). Chybné nastavení bylo podle žalované příčinou incidentu. Tento její závěr podporoval i graf výkonu elektrické energie dodávané do datacentra provozovaného žalobcem, kdy výkon stabilně překračoval hodnotu 289 kW, přičemž v období od dubna do května 2020 dosáhl dokonce až 450 A. Nájemní smlouva počítala s maximálním výkonem 300 kW (441 A). Žalovaný však osadil rozvaděč se jmenovitou hodnotou nižší, a to pouze 400 A, čemuž odpovídá výkon 276 kW. Průchod vyššího výkonu pak umožnilo právě přenastavení spouštěče hlavního jističe, neboť při vyšším výkonu než 400 A by jistič opakovaně vypadával. Provoz jističe byl ale trvalý a stálý. Přenastavení rozvaděče je závažným a hrubým porušením smluvních povinností a důvodem výpovědi nájemní smlouvy podle § 2312 o. z., neboť jednáním žalobce došlo k ohrožení předmětu nájmu i celého areálu žalované. Žalovaná zároveň popřela tvrzení, že smlouvu I lze vypovědět pouze z důvodů uvedených v článku 10.1 této smlouvy, neboť smluvní ujednání (text smlouvy I) nevylučuje jiné zákonné důvody ani jinou zákonnou výpovědní lhůtu a takové ujednání nevyplynulo ani z předsmluvního jednání účastníků. 4. Okresní soud ve Strakonicích (dále jen soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 28. 4. 2022, č. j. 7 C 28/2021-735 (dále jen napadené rozhodnutí), žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z 26. 11. 2020 smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání z 1. 3. 2019 zamítl (výrok I.). Výrokem II. uložil žalobci povinnost uhradit žalované náhradu nákladů řízení 104 542,10 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejího zástupce. Výrokem III. uložil žalobci zaplatit České republice prostřednictvím Okresního soudu ve Strakonicích náklady řízení státu ve výši 8 119,80 Kč. 5. Soud prvního stupně se v odůvodnění napadeného rozhodnutí prvotně zabýval otázkou včasnosti žaloby. Nezbytnou podmínkou úspěchu žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi je včasné podání námitek proti výpovědi. Ve skutkové rovině vyšel z toho, že žalovaná dala žalobci výpověď 26. 11. 2020, která byla žalobci téhož dne doručena a žalobce proti této výpovědi vznesl námitky 30. 11. 2020, doručené žalované 1. 12. 2020 a tyto skutečnosti byly zároveň mezi účastníky nesporné. Jelikož žalovaná na výpovědi setrvala i přes podané námitky, podal žalobce žalobu dne 18. 1. 2021 a žaloba pak byla ve smyslu § 2314 odst. 1 o. z. soudem prvního stupně posouzena jako včasná. Další spornou skutečností, kterou se zabýval soud prvního stupně bylo, zda smlouva I. vyloučila aplikaci obecných ustanovení zákona (§ 2312 o. z. a další), neboť ze znění smlouvy I. nelze učinit jednoznačný závěr a zabýval se pak úmyslem jednajících stran, neboť se jedná o dispozitivní úpravu. Na základě provedeného dokazování včetně hodnocení důkazů (odstavec 4., 5., 6., 7. napadeného rozhodnutí) dospěl ke skutkovému závěru, že účastníci neomezili možnost vypovědět smlouvu I. pouze z důvodů uvedených výslovně ve smlouvě a mohla být proto vypovězena i ze zákonných důvodů (odstavec 39. napadeného rozhodnutí). Další spornou skutečností bylo, zdali byl naplněn výpovědní důvod, tedy došlo k tvrzenému porušení povinností ze strany žalobce, zdali je takové jednání důvodem pro výpověď smlouvy. Výpověď smlouvy I. byla odůvodněna tím, že v průběhu nájmu došlo ke změně nastavení rozvaděče (spouště jističe) žalobcem, což žalovaná považovala za velmi hrubé porušení povinností nájemce. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že správné nastavení jističů v rozvaděči bylo podle pokynů výrobce na jmenovitý proud 400 A, a že dne 8. 11. 2020 došlo ke zkratu fáze uvnitř rozvaděče. Otázka nastavení spouště jističe rozvaděče v době události 8. 11. 2020 i v průběhu provozu byla mezi účastníky sporná. Sporná byla i hranice odpovědnosti žalobce a žalované ve vztahu k rozvaděči, kde došlo k zahoření. Po provedeném rozsáhlém dokazování (viz odstavec 10., 17., 23., 24., 25., 26., 27. napadeného rozhodnutí) dospěl soud prvního stupně ke skutkovému závěru, že provozovatelem rozvaděče, v němž nastal daný zkrat, je nájemce, tedy žalobce, který byl rovněž zodpovědný za nastavení spouště jističe. Že došlo skutečně ke zkratu rozvaděče, jehož součástí jsou vstupní svorky, k uhoření fáze L1, potvrdily zejména výpovědi svědků, znalce a fotodokumentace (odstavec 20., 21., 22., 27., 17., 8., 11., 12., 13., 14., 15. napadeného rozhodnutí). Výpovědi dalších svědků (odstavec 18., 19. napadeného rozhodnutí) vyloučily, že by se na nastavení spouště jističe podíleli zaměstnanci žalované. Učiněná skutková zjištění jsou výsledkem obsáhlého a pečlivého dokazování včetně hodnocení důvěryhodnosti slyšených svědků a vzájemných souvislostí provedených důkazů. Po právní stránce soud prvního stupně zhodnotil výsledky dokazování tak, že žalovaná unesla důkazní břemeno ohledně naplnění výpovědního důvodu podle § 2312 o. z. a žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi zamítl. Při naplnění výpovědního důvodu podle ust. § 2312 o. z. vyloučil aplikaci § 2228 o. z., neboť v případě nájmu prostoru sloužících k podnikání občanský zákoník obsahuje zvláštní úpravu v ust. § 2302 – 2315 o. z. Jako nepodstatnou hodnotil námitku žalobce, že ukončení smlouvy působí škody oběma stranám a stejně tak i to, že v dů