19 Co 1226/2024-130 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Okresní soud v Prachaticích (soud prvního stupně) napadeným rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných v podobě uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní jako kupujícím a žalovanými jako prodávajícími ve vztahu k pozemku parcelní č. , číslo, – ostatní plocha, pozemku parcelní č. , číslo, – trvalý travní porost a pozemku parcelní č. , číslo, – ostatní plocha, zapsaných v katastru nemovitostí u , katastrální úřad, , adresa, , na listu vlastnictví č. , číslo, pro katastrální území a obec , adresa, (výrok I.) a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku 226 938,77 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných (výrok II.).2. Žalobkyně se žalobou ze dne 19. 9. 2023 domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných jako prodávajících uzavřít se žalobkyní jako kupujícím kupní smlouvu, jejím předmětem je prodej pozemku parc. č. , číslo, - ostatní plocha, parc. č, číslo, - trvalý trvaní porost a parc. č. , číslo, , ostatní plocha, vše zapsáno na LV č. , číslo, pro katastrální území a obec , adresa, s odůvodněním, že žalovaní nabyli předmětné pozemky do společného jmění manželů na základě kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2022. Předmětné pozemky se nacházejí na území Národního parku , adresa, , žalobkyni tak k pozemkům svědčí zákonné předkupní právo, které bylo při prodeji pozemků žalovaným porušeno, neboť tyto pozemky měly být nabídnuty při zamýšleném prodeji žalobkyni, což se nestalo.3. Soud prvního stupně po provedeném dokazování vyšel ze zjištění, že žalovaní uzavřeli dne 1. 4. 2022 s původním vlastníkem , jméno FO, kupní smlouvu, na základě které nabyli vlastnické právo k předmětným pozemkům, které se nacházejí v rámci hranic Národního parku , adresa, . Součástí kupní smlouvy byla dohoda mezi původními smluvními stranami o tom, že případné riziko uplatnění předkupního práva k pozemkům státem přechází okamžikem podpisu kupní smlouvy na kupující, kteří se zavázali další záležitosti týkající se případných povinností plynoucích ze zákona o ochraně přírody a krajiny řešit a projednávat přímo s příslušným orgánem ochrany přírody a krajiny, bez součinnosti prodávajícího a na svůj vrub. Dne 26. 4. 2022 bylo doručeno žalobkyni oznámení o uskutečněné koupi pozemků ze strany 2. žalované. Žalobkyně byla informována o skutečnosti, že veškeré povinnosti z předkupního práva přešly písemnou dohodou na žalované, oznámení dále obsahovalo nabídku směny dotčených pozemků za jiné a výzvu k využití práva retraktu. Žalobkyně na výzvu nijak nereagovala, následně 23. 2. 2023 zaslala žalobkyně 2. žalované výzvu k realizaci předkupního práva ohledně dotčených pozemků.4. Po právní stránce soud prvního stupně vycházel z ustanovení § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOPK“) a z § 2144 odst. 1, 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o. z.“) a § 2147 o. z. Mezi účastníky nebyl sporný skutkový stav, ale otázka právního hodnocení. Žalovaní namítali neexistenci předkupního práva z důvodu, že nebylo v rozporu s ustanovením § 61 odst. 1 ZOPK zapsáno do katastru nemovitostí. Soud prvního stupně uzavřel, že předkupní právo ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK je předkupním právem zákonným a jeho zapsání do katastru nemovitostí má výhradně deklaratorní charakter. Odkázal rovněž na ustanovení § 984 odst. 1, 2 o. z., dle kterého se materiální publicita veřejného seznamu nevztahuje na věcná práva vznikající bez zřetele na stav zápisu ve veřejném seznamu, a tedy právě na předkupní právo ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK. Pokud žalovaní dále namítali, že přípisem ze dne 22. 4. 2022 uzavření kupní smlouvy žalobkyni oznámili a nabídli jí vlastnické právo k předmětným pozemkům k prodeji, přičemž žalobkyně na tuto nabídku nijak nereagovala, a tedy nevyužitím dané nabídky předkupní právo zaniklo, posoudil soud prvního stupně tuto námitku jako částečně důvodnou. Pokud žalovaní dopisem ze dne 22. 4. 2022 žalobkyni nabídli možnost využít předkupního práva, pak k dopisu nepřiložili písemnou dohodu s původním vlastníkem, ale pouze samotnou kupní smlouvu, která dohodu o předkupním právu neobsahuje. Soud prvního stupně proto aplikoval ustanovení § 436 odst. 2 o. z., kdy žalobkyni nebylo zřejmé, že žalovaní jednali za původního vlastníka pozemků, proto platí závěr, že jednali vlastním jménem. Zohlednil však okamžik, ve kterém tak žalovaní činili, tedy po podání návrhu na vklad (byl podán 4. 4. 2024), kdy vlastnické právo žalovaní nabyli vkladem do katastru nemovitost se zpětnými účinky k okamžiku podání návrhu na vklad, tedy ke dni 4. 4. 2024. Za dané situace tak žalovaní dle soudu prvního stupně byli oprávněni učinit nabídku k realizaci předkupního práva, neboť byli vlastníky předmětných nemovitostí. Soud prvního stupně proto konstatuje, že přestože byla povinnost původního vlastníka ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK nabídnout věc při zamýšleném prodeji žalobkyni formálně porušena, následnou nabídkou učiněnou 2. žalovanou za žalované jako celek byly následky tohoto porušení zhojeny, respektive do práv žalobkyně tak nebylo ve svém důsledku zasaženo. Soud prvního stupně dále zohlednil i legitimní očekávání žalovaných ve vztahu k učiněné nabídce, když žalovaní nabídli žalobkyni realizaci předkupního práva, a tedy převod pozemků za identických podmínek, přičemž žalobkyně na jejich nabídku nijak nereagovala. Žalobkyně tím právo retraktu po uplynutí 60denní lhůty ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK zaniklo, neboť tuto lhůtu lze dle soudu prvního stupně aplikovat per analogiam. Dle soudu zaniklo právo retraktu, tedy právo požadovat převedení vlastnického práva po koupěchtivém dle § 2144 odst. 3 o. z., nikoliv předkupní právo jako celek. Soud prvního stupně současně shledal rozpor s dobrými mravy, který judikatura ve vztahu k uplatňování předkupního práva po delším časovém úseku připouští, neboť žalobkyni bylo využití předkupního práva nabídnuto přípisem ze dne 22. 4. 2022, žalobkyně na tuto nabídku nijak nereagovala, čímž vytvořila legitimní očekávání žalovaných o nevyužití, resp. zániku práva retraktu, přičemž o 10 měsíců později žalované vyzvala k realizaci předkupního práva. Soud prvního stupně shrnuje, že i případě, kdyby nabídkou žalovaných nebyly zhojeny nedostatky při realizaci předkupního práva, nebyla by žaloba důvodná právě pro rozpor s dobrými mravy. S těmito závěry proto žalobu jako nedůvodnou zamítl. O nákladech řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalovaným, kteří měli ve věci plný úspěch, byla přiznána náhrada nákladů za jejich právní zastoupení.5. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně odvolání z důvodu dle § 205 odst. 2 písm. c, e) a g) o. s. ř. Žalobkyně zastává názor, že řízení je postiženo jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci ve smyslu § 205 odst. 2 písm. c) o. s. ř., neboť v řízení došlo k porušení požadavku předvídatelnosti soudního rozhodnutí. Soud prvního stupně měl žalobkyni poučit ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., aby mohla reagovat na tvrzení žalovaných, že ve lhůtě 60 dnů nevyužila jejich nabídky předkupního práva ze dne 22. 4. 2022, kterou soud shledal důvodnou, neboť s ohledem na dosavadní judikaturu ohledně porušení předkupního práva ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK měla žalobkyně důvodné očekávání, že soudní řízení bude rozhodnuto obdobně jako v předložených rozhodnutích, neboť případy se v podstatných znacích shodují. Žalobkyně se dále neztotožňuje s právním názorem soudu prvního stupně, že podání žalovaných ze dne 22. 4. 2022 s přílohou kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2022, doručené žalobkyni dne 26. 4. 2022, má náležitosti nabídky na odkoupení předmětných pozemků v rámci realizace předkupního práva, kterou žalobkyně ve lhůtě 60 dnů nevyužila. Neztotožňuje se ani s názorem soudu prvního stupně, že její postup při řešení porušení předkupního práva je v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně připomíná, že již dopisem ze dne 7. 2. 2018 upozornila původního vlastníka předmětných pozemků pana , jméno FO, na existenci předkupního práva, je tedy otázkou, zda-li samotné jednání smluvních stran kupní smlouvy není v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě v plném rozsahu vyhoví a nahradí projev vůle žalovaných s uzavřením kupní ceny na předmětné pozemky v k. ú. , adresa, a uloží žalovaným povinnost nahradit žalobkyni společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.6. Žalovaní k odvolání žalobkyně uvedli, že napadený rozsudek považují za správný, byť mají za to, že jim ani nevznikla povinnost k nabídce předkupního práva, a pokud vznikla, byla splněna. K námitce žalobkyně žalovaní uvádějí, že soud dle jejich názoru nezatížil řízení namítanou vadou a napadené rozhodnutí nelze považovat za nepředvídatelné. Soud poskytl žalobkyni dostatečná poučení i vzhledem k tvrzeným skutečnostem a ke skutečnostem sporným, a tedy nemusel žalobkyni dále