57 CO 139/2022-152 — Krajský soud v Ostravě

1. Okresní soud napadeným rozsudkem uložil žalovanému 1. povinnost vyklidit a odevzdat žalobkyni byt I. kategorie, [číslo] o velikosti 1+kk o započtené ploše 41,82 m2, nacházející v 2. nadzemním podlaží bytového domu [adresa] na ulici [ulice] v [obec] [část obce], do 15-ti dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.), žalovanému 1. uložil povinnost zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 21.524 Kč k rukám advokáta [titul] [jméno] [příjmení], [příjmení], do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí (výrok II.), řízení proti žalované 2. zastavil (výrok III.) a rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalované 2. na nákladech řízení částku 10.890 Kč k rukám advokáta žalované 2. [titul] [jméno] [příjmení], do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí. 2. Proti rozsudku podala žalobkyně i žalovaný 1. včasné odvolání. 3. Žalovaný 1. napadl výrok I. a související výrok II. z důvodu nesprávného právního posouzení věci dle § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř. Nesouhlasí se závěrem okresního soudu ohledně prodloužení nájemní smlouvy. Argumentuje tím, že ačkoliv zákon„ opční právo“ výslovně nezmiňuje a jedná se tak o nesprávný pojem z hlediska právní teorie, opce je jednostranné právní jednání, na jehož základě nastanou předpokládané právní následky. Běžně je jako„ opce“ označováno právo na prodloužení smlouvy. Ust. § 99 zákona o veřejných zakázkách definuje„ opční právo“ jako právo zadavatele na poskytnutí dalších dodávek služeb či stavebních prací, jejichž zadání si zadavatel vyhradil v zadávacích podmínkách původní veřejné zakázky. Ve smyslu jednostranného právního jednání, na jehož základě nastanou předpokládané následky, je pojem„ opce“ běžně vnímám také veřejností. Wikipedie definuje opci jako„ jednostranné právní jednání, kterým dojde k naplnění odkládací podmínky, a tím ke vzniku právních následků jiného právního jednání. Jde např. o právo rozhodnout, zda práva a povinnosti z již uzavřené, ale doposud nikoli právně závazné smlouvy vzniknou či nikoli.“ V nájemních smlouvách je pojem„ opce“, resp.„ opční právo“ používán právě pro případ, že si strany chtějí sjednat možnost nájemní vztah jednostranným právním jednáním některé ze stran prodloužit. Z ujednání mezi účastníky lze dovodit vůli stran k prodloužení nájmu v případě řádného plnění povinností ze strany nájemce. Jelikož smlouvy připravovala žalobkyně, mělo by být ujednání vykládáno v její neprospěch a přijmout závěr, že lze nájemní smlouvu prodloužit jednostranným právním jednáním žalobkyně. V takovém případě se smlouva prodlužuje za stejných podmínek na dobu 1 roku. Uzavřením dodatku byl obsah nájemní smlouvy ve vztahu k délce trvání změněn tak, že je nájemní smlouva uzavřena na dobu 2 let. Měl-li nájemce možnost jednostranným právním jednáním prodloužit nájemní vztah za stejných podmínek (tedy stejného obsahu), pak dodatek [číslo] je nutné posuzovat jako součást smlouvy a vyvodit závěr, že v případě uplatnění„ opčního práva“ se nájemní vztah prodlužuje o další 2 roky. Okresní soud připustil tři možné výklady sporného ujednání, tudíž nemůže být absolutně neurčité a nesrozumitelné. Není sporu o tom, že vůlí stran bylo umožnit prodloužení nájmu za podmínky řádného plnění povinností nájemce. Konstatovat absolutní neplatnost (zdánlivost) právního jednání z důvodu nesrozumitelnosti (neurčitosti) lze pouze za předpokladu, že je projev vůle na první pohled nejasný, tedy že z něj na první pohled nelze vyvodit, o co stranám konkrétně jde. V daném případě je však vůle stran docílit za určitých podmínek prodloužení nájemního vztahu zcela zřejmá. Otázkou tak není, jakých právních následků chtěly smluvní strany docílit, ale za jakých podmínek má k následkům dojít. Zda na základě jednostranného jednání nájemce nebo na základě následného kontraktačního procesu. Tuto nejasnost je však možno odstranit výkladem oněch podmínek. Při výkladu je přitom nutné vycházet také z toho, v jakém významu je pojem veřejností běžně vykládán a jakým způsobem je používán v právních textech. Opce v nájemních smlouvách, resp. smlouvách s opětujícím se plněním, bývá obvykle chápána jako právo na prodloužení nájemního vztahu, a to na základě jednostranného právního jednání některé ze stran. Ostatně právo na jednání o nové smlouvě nedává pro nájemce prakticky žádný smysl, a může být ze strany pronajímatele jednoduše obejito tím, že navrhne smlouvu zcela neakceptovatelnou. Z pohledu pronajímatele by takové ujednání snad jistý smysl dávat mohlo, neb je v jeho zájmu udržet si bezproblémového nájemce, leč z pohledu nájemce nikoli.„ Nesmyslnost“ takového práva z pohledu nájemce tak vylučuje alternativní výklady provedené okresním soudem, tedy že by vůlí stran bylo sjednat možnost jednat o nové smlouvě. V úvahu proto přichází jediný možný výklad, a to ten, který zastává žalovaný 1. Podle § 574 je třeba na právní jednání hledět spíše jako na platné než jako na neplatné. Podle § 579 odst. 1 o. z. způsobí-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost nebo uplatnit z právního jednání pro sebe výhodu. Důvody neplatnosti zde dány nejsou. Stejně tak nejde o nicotné (zdánlivé) právní jednání ve smyslu § 553 občanského zákoníku, protože případné pochyby lze vyjasnit výkladem. Žalobkyně se tak nemůže dovolávat případné neplatnosti, neb smlouvy byly připravovány z její strany. Při posuzování platnosti a výkladu ujednání je také nutné zohlednit skutečnost, že občanský zákoník považuje nájem bytu za zvlášť chráněné právo, a proto by podle toho mělo být při rozhodování přistupováno. Umožňuje-li ujednání vícero výkladů, měl by být zvolen ten, který je pro nájemce příznivější. Je-li vůlí stran docílit prodloužení nájmu za určitých podmínek, je jediným smysluplným výkladem, že byla sjednána možnost prodloužit nájemní vztah jednostranným právním jednáním ze strany žalovaného 1. Odvoláním se domáhal změny napadeného rozsudku tak, že žaloba bude zamítnuta. V případě, že žalobu vezme žalobkyně zpět s ohledem na to, že se dne [datum] z bytu vystěhoval, navrhuje, aby bylo žalobkyni uloženo zaplatit žalovanému 1. náhradu nákladů řízení. 4. Žalobkyně napadla odvoláním výrok IV. o náhradě nákladů řízení mezi žalobkyní a žalovanou 2. Nesouhlasí s názorem soudu, že byl-li žalovaný 1. jako nájemce povinen byt vyklidit, museli tak učinit všechny osoby, které s ním žijí v bytě, tedy i žalovaná 2., která neměla žádné samostatné užívací právo, a žalovaná 2. není ve sporu pasivně legitimována. Žalobkyně se domnívá, že musela podat žalobu i vůči žalované 2., neboť v případě, že by bylo rozsudkem rozhodnuto pouze o povinnosti vyklidit byt žalovaného 1. a žalovaná 2. by byt nevyklidila, neměla by žalobkyně žádný vykonatelný titul k tomu, aby mohla být po právu žalovaná z bytu vyklizena exekučně či výkonem rozhodnutí. Je nerozhodné, zda žalovaná 2. měla samostatné užívací právo k bytu či odvozené od žalovaného 1. Žalobkyně v řízení prokázala, že v době podání žaloby neměla povědomí o tom, že žalovaná 2. se z bytu odstěhovala, ve veškeré komunikaci s žalovaným 1. nikdy nebylo tvrzeno, že žalovaná 2. v bytě nebydlí. Tato skutečnost byla uvedena až u prvního jednání. Pokud žalovaná 2. komunikovala s žalobkyní prostřednictvím svého právního zástupce, mohla již v prvním přípise uvést, že v bytě nebydlí. Jedinou obranou žalované 2. do doby prvního jednání byla argumentace týkající se právního posouzení nájemní smlouvy, tedy skutečnosti, že žalovaní využili opčního práva a nájemní vztah trvá. Žalovaná 2. měla odvozené právo užívání, a to s ohledem na samotné ustanovení nájemní smlouvy, ve kterém bylo výslovně uvedeno, že paní [příjmení] je další osoba žijící s nájemcem v bytě. Odvoláním se domáhá změny napadeného výroku tak, že žalované 2. bude uložena povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení. 5. Žalobkyně dále uvedla, že žalobu podala důvodně vůči oběma žalovaným a má tak v plném rozsahu právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Trvá na svém stanovisku týkající se platnosti sporného ustanovení nájemní smlouvy, když opakuje, že opční právo právní řád zná toliko v rámci veřejných zakázek. V rámci právní úpravy nájmu bytu v občanském zákoníku a obecně ve všech předpisech soukromého práva právní úprava opčního práva není. I kdyby připustila, že něco jako opční právo může být platně sjednáno i v nájemních vztazích, je nutno trvat na tom, že„ opční právo“ musí být ve smlouvě předem naprosto jasně a určitě vymezeno, tedy musí být zřejmé, co je obsahem takového opčního práva, zda se jedná o právo přednostně jednat o nájemní smlouvě nebo zda je to právo na prodloužení nájmu na základě jednostranného úkonu, nebo zda se jedná o právo na uzavření nové nájemní smlouvy, na základě jejíhož uzavření teprve dojde k prodloužení nájmu, za jakých podmínek je možno takové opční právo využít a tak dále. V daném případě takové podmínky chybí a nájemní smlouva o nich mlčí. Z ujednání nájemní smlouvy nelze zjistit, a to ani výkladem, co je vlastně obsahem opčního práva. Absence dohody v tomto směru nemůže být nahrazována subjektivním výkladem