75 CO 264/2022-129 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud vyhověl žalobě žalobce a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 35.000 Kč s příslušenstvím tak, jak je specifikováno ve výroku I. tohoto rozsudku, a dále částku 5.920 Kč s příslušenstvím tak, jak je specifikováno ve výroku I. rozsudku (výrok I.), a dále povinnost zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení částku 28.659,60 Kč (výrok II.). 2. Okresní soud po provedeném dokazování uzavřel, že žalobce se návrhem doručeným soudu dne 7. 1. 2021 domáhal po žalované zaplacení částky ve výši 40.000 Kč jakožto dlužného nájemného za období měsíce leden až srpen 2020 po 5.000 Kč měsíčně spolu s úroky z prodlení a dále smluvní pokuty, když pro případ prodlení se zaplacením nájemného se žalovaná nájemní smlouvou současně zavázala žalobci k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. Okresní soud uzavřel, že žalobce prvně pronajal žalované, a to pod hlavičkou [anonymizována dvě slova] na dobu určitou od 1. 9. 2018 do 31. 8. 2019 nebytové prostory sloužící k podnikání v nemovitosti žalobce v [obec] na [adresa], a to ve druhém patře jako nezařízené o výměře [výměra] s výší nájemného 10.000 Kč měsíčně, když v nájemném nebyly zahrnuty poplatky za služby spojené s užíváním prostor, a to elektrická energie, vodné, stočné, plyn, teplo, teplá voda, odvoz odpadu, koncesionářské poplatky za televizi a rozhlas. Pro případ prodlení se zaplacením nájemného se žalovaná nájemní smlouvou současně zavázala žalobci k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. Další nájemní smlouvou ze dne 1. 9. 2019 pak pronajal žalobce jako pronajímatel žalované pod hlavičkou [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] nebytové prostory sloužící k podnikání v nemovitosti žalobce v [obec] na [adresa], a to ve druhém patře jako nezařízené o výměře [výměra] k provozování podnikatelské činnosti kancelářské na dobu určitou od 1. 9. 2019 do 31. 8. 2020 s výší nájemného 5.000 Kč měsíčně, když v nájemném opět nejsou zahrnuty poplatky za služby spojené s užíváním nebytových prostor. Žalovaná uhradila na účet žalobce dne 25. 9. 2019 částku 10.000 Kč jako nájemné za září a říjen 2019, dne 29. 10. 2019 částku 5.000 Kč za listopad, dne 25. 11. 2019 částku 5.000 Kč na prosinec a dne 27. 12. 2019 částku 5.000 Kč jako nájemné za leden 2020. Žalovaná doručila žalobci listinu nazvanou jako ukončení nájmu nebytového prostoru ze dne 31. 12. 2019 a v této listině odkazuje na uzavřenou nájemní smlouvu ze dne 1. 9. 2018 v nemovitosti žalobce na [anonymizována dvě slova] v [obec]. Toto okamžité ukončení nájmu odůvodnila žalovaná tím, že jí ze strany žalobce nebyl umožněn řádný výkon pronájmu, tedy podnikání žalované, a to zákaz směřující k nemožnosti mít viditelné označení podnikání žalované na vnější straně budovy a nepravdivé informace o způsobu a výdajích k vytápění nebytových prostor s odkazem na ustanovení § 2027 a § 2232 občanského zákoníku. Ukončení nájemního vztahu pak označila žalovaná dnem 31. 1. 200 (zřejmě myšleno dne 31. 1. 2020). Zásilka byla předána k poštovní přepravě dne 6. 1. 2020. V průběhu roku 2020 mezi sebou účastníci komunikovali ohledně vyúčtování elektřiny, žalovaná se dožadovala schůzky s žalobcem, zaslala mu klíče od nebytových prostor, dožadovala se předání vyklizené kanceláře a žalobce upozorňoval žalovanou na neuhrazený nájem a nesouhlasil s ukončením nájmu pro neplatnost výpovědi. Okresní soud na základě takto zjištěného skutkového stavu dovodil, že žaloba byla podána důvodně co do částky ve výši 35.000 Kč a smluvní pokuty ve výši 5.920 Kč, když mezi účastníky nebylo sporné, že žalovaná měla od žalobce pronajaty prostory sloužící k podnikání, a to na základě dvou nájemních smluv. Rovněž bylo nesporné, že žalovaná neuhradila nájemné za měsíce únor až srpen 2020 ve výši 5.000 Kč měsíčně, a to na základě druhé nájemní smlouvy ze dne 1. 9. 2019. Pokud jde o tvrzení žalované, že okamžitě ukončila tento nájemní vztah, tak okresní soud dovodil, že z právní úpravy zániku nájmu ujednaného na dobu určitou vyplývá, že takový nájemní vztah by měl zásadně skončit až uplynutím sjednané doby. Nájem nelze ukončit z libovůle jedné ze stran nájemního vztahu, vždy k tomu musí být splněny zákonné důvody. Podle okresního soudu žalovaná neprokázala, že tento nájemní vztah důvodně okamžitě ukončila, když předně okresní soud uvedl, že listina nazvaná jako ukončení nájmu nebytového prostoru ze dne 1. 12. 2019 je neurčitá, když žalovaná ukončuje nájemní vztah ze dne 31. 12. 2019 a odkazuje přitom na první nájemní smlouvu ze dne [datum], přičemž první nájem skončil uplynutím doby určité. Dále je podle okresního soudu listina nekonkrétní, zejména pokud jde o tvrzený důvod ukončení nájmu. Pokud jde o označení a reklamu prostor, pak žalovaná měla možnost v souladu s ustanovení´m § 2305 občanského zákoníku požádat písemně pronajímatele – žalobce o udělení souhlasu s označením pronajatého prostoru výraznější reklamou, což však neučinila. Okresní soud tak uzavřel, že žalobce v řízení prokázal uplatněný nárok na úhradu smlouvou sjednaného nájemného za měsíce únor až srpen 2020, a proto žalované uložil povinnost zaplatit žalobci jednak částku ve výši 35.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení, a jednak smluvní pokutu sjednanou v nájemní smlouvě, která podle okresního soudu nebyla žalovanou v řízení nijak zpochybňována a není podle okresního soudu nepřiměřená. 3. Proti tomuto rozsudku okresního soudu podala žalovaná včasné odvolání s tím, že navrhuje změnu rozsudku okresního soudu a zamítnutí žaloby. Odvolatelka uvedla, že okresnímu soudu opakovaně sdělovala důvody, které ji vedly k okamžitému ukončení nájemního vztahu s žalobcem. Žalovaná byla povinna hradit každý měsíc nájemné + zálohy na elektrickou energii, přičemž smlouvu o dodávkách elektrické energie uzavřela sama se společností e.on za příslušné odběrné místo, ke kterému jí bylo žalobcem sděleno, že odpovídá odběru elektrické energie za jí pronajaté prostory. Žalovaná nicméně nemohla tušit, že až do prvního vyúčtování roční spotřeby elektrické energie, že bude nucena hradit vysoké nedoplatky, tedy že rozhodně není možné, aby jí byla ze strany e.onu účtována pouze spotřebovaná elektrická energie za pronajaté prostory. Při velikosti pronajatých prostor, četnosti užívání a dále také množství spotřebičů není vyúčtovaná spotřeba elektrické energie absolutně adekvátní. Žalovaná se obrátila na dodavatele energie s reklamací, o pochybení ze strany dodavatele se však nejednalo. Zároveň se obrátila na žalobce jako vlastníka nemovitosti, tento s ní tuto otázku nechtěl řešit a nekomunikoval. Žalobce se rovněž nechoval jako řádný pronajímatel, navíc změnil ve věci reklamy žalované podmínky nájemního vztahu v průběhu druhé nájemní smlouvy. Žalobce požadoval předžalobní výzvou a následně žalobou částku 40.000 Kč s příslušenstvím, částečným zpětvzetím požadoval následně částku 35.000 Kč, a je tak zřejmé, že de facto ani neměl přehled o přijatých platbách za nájemné, což ukazuje, že jakožto pronajímatel fungoval pouze v případě uplatňování svých práv z nájemní smlouvy, tedy když inkasoval nájemné. Dle názoru žalované nájemní vztah skončil nejpozději k 30. 4. 2020 vzhledem k ustanovení § 2287 občanského zákoníku, které stanoví, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Jedná se tedy o maximálně tři další měsíce, za které by pronajímatel, tedy žalobce, mohl požadovat nájemné hradit. Žalovaná navíc požadovala provedení dalšího důkazu, a to k vyřešení otázky, zda je možné, aby spotřebovala za pronajaté prostory takové množství elektrické energie, která jí byla vyúčtována. Okresní soud tento navrhovaný důkaz zamítl. Žalovaná opakovaně soud upozorňovala na skutečnost, že vyúčtování spotřeby elektrické energie s takto vysokým nedoplatkem jí bylo doručeno až v době, kdy měla již druhou nájemní smlouvu s žalobcem uzavřenou. Nešlo po žalované rozumně požadovat, aby setrvávala v tomto nájemním vztahu, platila navíc desetitisíce za energie, které nespotřebovávala a nemohla mít adekvátně a výrazně a viditelně označeny poskytované služby na budově. Žalované tedy nezbylo, než nájem ukončit formou, kterou takto učinila, a rozhodně se nejednalo o žádnou libovůli žalované. 4. Žalobce se k odvolání žalované písemně nevyjádřil, v průběhu odvolacího jednání uvedl, že rozhodnutí okresního soudu považuje za zcela věcně správné a navrhl jeho potvrzení. 5. Krajský soud při konstatování včasnosti a přípustnosti odvolání a jeho podání oprávněnou osobou přezkoumal rozsudek okresního soudu včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání žalované je důvodné, byť částečně z jiných důvodů, než se v něm podává. 6. Z obsahu spisu krajský soud zjistil, že žalobou ze dne 7. 1. 2021 se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 40.000 Kč s příslušenstvím a částky 7.330 Kč s příslušenstvím jako