69 Co 62/2026-303 — Krajský soud v Ostravě, pobočka Olomouc

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovaným 1., 2. a 3. zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 494.462,90 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 494.462,90 Kč od 1. 9. 2024 do zaplacení (výrok I.) a rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalovaným 1., 2. a 3. na náhradě nákladů řízení částku 274.101,30 Kč k rukám právního zástupce žalovaných 1., 2. a 3., a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.).2. Žalobce podal včasné odvolání proti rozhodnutí okresního soudu s tím, že napadá všechny výroky rozsudku okresního soudu ze dne 16. 9. 2025 z důvodu podle § 205 odst. 2 písm. e) a g) o. s. ř., tedy že soud prvního stupně dospěl na základě provedeného dokazování k nesprávným skutkovým zjištěním a rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci; příkladem nesprávného skutkového zjištění soudu je podle žalobce pod bodem 24. písemného vyhotovení rozsudku uvedené, co vše je v této listině uvedeno, avšak chybí, že v listině je výslovně kolonka pro zaškrtnutí, zda je v domě vlastní jímka na fekálie, že tato kolonka zůstala neproškrtnutá a že ohledání nemovitosti zpracovatelem tohoto dokumentu byla pouze svědkyně , Anonymizováno, jako realitní makléřka. Za zásadní pak žalobce považuje nesprávné právní posouzení skutkového stavu, tak jak se podává z důkazů před soudem provedených. Soud nesprávně právně vyhodnotil, že z předložených inzerátů není možné jednoznačně dovodit informaci, že v předmětné nemovitosti je funkční (soud říká vybudovaná) vodovodní a kanalizační přípojka. Podle žalobce je toto patrné z textu původních inzerátů, pokud byly předloženy inzeráty s jiným textem, bylo to s komentářem žalobce, že se nejedná o původní text inzerátu a bylo argumentováno, proč tomu tak je. Pokud soud aplikoval na daný skutkový stav rozhodnutí NS ČR 25 Cdo 1454/2000, pak se nejedná podle žalobce o přiléhavou aplikaci, když v daném případě, který řešil v tomto judikátu Nejvyšší soud, žalobce považoval uzavřenou kupní smlouvu za neplatnou a domáhal se vrácení zaplacené kupní ceny s odkazem na stav prodané věci v rozporu s inzercí. Žalobce nepovažuje kupní smlouvu za neplatnou a nedomáhá se vrácení kupní ceny, domáhá se slevy z kupní ceny, což sám Nejvyšší soud v citovaném judikátu považuje za správný postup. Pokud soud v této souvislosti aplikuje z tohoto judikátu větu, že není podstatné, co bylo inzerováno, ale co si účastníci dojednali a přitom obsah tohoto ujednání dovozuje toliko z výpovědi realitní makléřky a žalované 3., jednající evidentně ve shodě a v rozporu s objektivními důkazy v podobě právě původních verzí inzerátů a zejména onoho dokumentu „Výsledek vyhodnocení“ ze dne 14. 6. 2022, nesprávně vyhodnotil tak, aby tomuto judikátu odpovídal a soud mohl uzavřít, že existence funkční vodovodní a kanalizační přípojky sjednána mezi žalobcem a žalovanými jako vlastnost předmětu koupě sjednána nebyla. K tomu pak přistupuje argumentace soudu, že žalobce nebyl ujištěn, že voda ve studni je pitná, což opravdu nebyl, když byl inzercí ujištěn, že dům je jako na zdroj pitné vody napojen na veřejný vodovod. Soud dále uvádí, že i pokud by předmět koupě měl tvrzené vady, musel by je žalobce při vynaložení obvyklé péče zjistit již při uzavření kupní smlouvy, resp. ještě před jejím uzavřením. Tento závěr soudu žalobce rovněž odmítá, když to, že je na dvoře domu studna a je viditelná žalobce nepopírá, ale samo o sobě to takový závěr soudu neopravňuje. Žumpa viditelná nebyla, nevšiml si jí ani odhadce banky, jak byla zakryta hodlal žalobce prokazovat videozáznamem inzerce prodeje domu, tento důkaz však soud odmítl pro nadbytečnost. Že byla prohlídka domu hektická, bylo dáno tím, že na tuto prohlídku vyčlenila realitní makléřka málo času (dům 6+2 o dvou patrech, k tomu dílny, zahrada), nebyl ani prostor pro nějaké technické dotazy a zcela jistě by se žalobce neptal na to, co bylo jasně dáno z inzerce a stav na místě tomu odpovídal, když voda z kohoutků vodovodních baterií tekla, záchody splachovaly. Později až do dne předání nemovitosti se žalobce do domu již neměl možnost dostat. Žalobce proto navrhuje, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že jeho žalobě v plném rozsahu vyhoví a zaváže žalované k náhradě nákladů řízení.3. V doplnění odvolání žalobce uvedl, že za situace, kdy by odvolací soud nevyhověl odvolacímu návrhu žalobce na změnu napadeného rozsudku a tento (aniž by jej zrušil a věc vrátil zpět soudu prvního stupně) by jako správný potvrdil, uvádí, že výše nákladů řízení je nepřiměřeně vysoká – nespravedlivá a domáhal se moderace nákladů řízení podle ustanovení § 150 o. s. ř. Poukázal na to, že majetkové, sociální a osobní poměry žalobce byly podrobně zkoumány na základě žádosti žalobce o jeho osvobození od placení soudního poplatku z odvolání. Připomněl, že žalobce vlastní se svojí manželkou , jméno FO, předmětný rodinný dům v obci , adresa, a automobil , Anonymizováno, , Anonymizováno, rok výroby 2001, splácí měsíčně hypotéku na pořízení tohoto domu ve výši 16.137 Kč a nájemné ve výši 12.100 Kč. Do 1. 1. 2025 byl na úřadě práce a byla mu vyplácena nemocenská z důvodu dlouhodobého zdravotního postižení – žalobce nevidí na jedno oko po odchlípnutí rohovky, druhé oko je dlouhodobě sledováno na specializovaném pracovišti , Anonymizováno, , adresa, , manželka žalobce je rovněž dlouhodobě zdravotně indisponována – má roztroušenou sklerózu a invalidní důchod I. stupně. V domácnosti žalobce jsou vychovávány 3 děti, dcera , jméno FO, a synové manželky , Anonymizováno, a , jméno FO, – všichni stále nezletilí. Pokud jde o žalované, žalobce nezná jejich majetkové, sociální a osobní poměry, nicméně právě na jedné straně okolnost, že žalované inkasovaly každá jednu třetinu kupní ceny za prodej předmětné nemovitosti a na straně druhé v řízení nejsou každá sama za sebe, ale všechny tři zastoupené jedním prvním zástupcem, dovoluje si žalobce tvrdit, že navržená moderace výše nákladů řízení podle § 150 o. s. ř. v jejich neprospěch nebude mít žádný negativní dopad na jejich poměry. Za okolnost sporu, která podle žalobce podporuje důvodnost jeho návrhu na moderaci nákladů řízení je to, že žalobce se aktivně snažil před podáním žaloby vyřešit spor smírem, když žalované proti tomu původně nic nenamítaly, a bránit se začaly až poté, co zjistily výši investic, které byl žalobce nucen vynaložit. Závěrem navrhl, aby odvolací soud moderoval náklady řízení na 1/3 přiznané částky. Také doplnil námitky ke skutkovým závěrům soudu prvního stupně, a to tak, že napadal věrohodnost svědkyně Viklické, která k datu 13. 5. 2022 uváděla třetím osobám, že předmětný dům je napojený na všechny inženýrské sítě, tedy že je připojen na veřejný vodovod a mimo jiné jsou odváděny splaškové vody do veřejné kanalizace, aby následně tyto informace změnila, jak je uvedeno výše a u soudu pak uvedla, že nikdy neuváděla, že dům je napojen na všechny inženýrské sítě, pouze, že dům je napojen na studnu ve dvoře, splašky odcházejí do žumpy (kterou ale odhadci z banky, poskytující úvěr žalobci neukázala, naopak mu sdělila, že žumpa není a že je dům napojen na veřejnou kanalizaci).4. Žalované ve vyjádření k odvolání žalobce navrhly, aby odvolací soud nepřisvědčil nedůvodným odvolacím námitkám, tak jak jsou zcela obecně a částečně nepravdivě zapracovány do odvolání žalobce, a aby rozsudek Okresního soudu v Olomouci č. j. 20 C 303/2024-211 ze dne 16. 9. 2025 v obou výrocích jako věcně správný potvrdil. Zejména poukázaly na to, že žalobce se spokojil pouze s jedinou velmi zběžnou prohlídkou nabízených nemovitostí nikoliv za přítomnosti některé ze žalovaných, nýbrž pouze za přítomnosti realitní makléřky. Tvrzení žalobce v odvolání, že později po této zběžné prohlídce již neměl žádnou možnost se do domu dostat, je v naprostém rozporu s jeho vlastním vyjádřením jako účastníka řízení před soudem dne 12. 8. 2025, kde pravdivě uvedl, že lituje svého postupu, pokud se bohužel spokojil s jedinou prohlídkou domu. Dále zdůraznily, že samotný žalobce předložil k důkazu inzerát, ve kterém je zcela jasně uvedeno, že dům je napojen na vlastní studnu ve dvoře, která slouží jako zdroj vody, když veřejná kanalizace je přímo před domem. Upozornily, že se žalobce ve svém odvolání uchyluje k nepravdivým tvrzením, pokud uvádí, že byl inzercí ujištěn, že dům je jako zdroj pitné vody napojen na veřejný vodovod. Takovýto inzerát neexistuje, kdyby existoval, žalobce by ho jistě předložil soudu k důkazu. V žádném inzerátu není sebemenší zmínka o pitné vodě. Dále uvedly, že žalobce si zcela prokazatelně ještě před podpisem rezervační smlouvy, kupní smlouvy, ani později nevymínil, že dům je zásobován pitnou vodou ze studny, ani o tom nebyl ujištěn, jak správně uvádí. K doplnění odvolání pak žalobkyně k možné moderaci výše náhrady nákladů řízení uvedly, že to byl žalobce, který byl od samého počátku zastoupen v této věci zkušeným advokátem, navíc rodinným příslušníkem, který žalobce jistě musel po