75 Co 36/2026-94 — Krajský soud v Ostravě, pobočka Olomouc

1. Napadeným rozsudkem okresní soud vyhověl žalobě žalobce a určil, že vlastníkem budovy , právnická osoba, již je součástí pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, vše v katastrálním území , adresa, u , Anonymizováno, , obec , adresa, , jak je zapsáno na LV č. , hodnota, u Katastrálního pracoviště pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, je žalobce (výrok I.), dále okresní soud rozhodl, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 34.378,80 Kč (výrok II.).2. Okresní soud uzavřel, že žalobou podanou dne 21. 7. 2025 se žalobce domáhal určení uvedeného ve výroku I. rozsudku s tvrzením, že na straně převodce a dlužníka a žalovaná na straně nabyvatele a věřitele uzavřeli dne 25. 11. 2008 notářský zápis č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, sepsaný , tituly před jménem, , jméno FO, notářem, jehož obsahem byla smlouva o zajišťovacím převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Ve smlouvě bylo ujednáno „v případě prodlení dlužníka se splněním, byť i jen části zajišťovaných závazků se však převod vlastnického práva k nemovitostem stane nepodmíněným, ze zajišťovacího převodu se změní na prostý převod a věřiteli ihned vznikne právo neomezeného disponování s předmětem převodu“. Na základě notářského zápisu došlo ke vkladu zajišťovacího převodu práva do katastru nemovitostí. Žalobce tvrdil, že na základě konstantní judikatorní činnosti Nejvyššího soudu lze konstatovat, že takovéto ujednání ve smlouvě o zajišťovacím převodu vlastnického práva je od počátku absolutně neplatné, samotná smlouva, respektive notářský zápis je stižen absolutní neplatností, a to pro rozpor se zákonem (zakázané ujednání o tzv. propadné zástavě – obcházení zákona). Žalovaná se žalobě bránila tvrzením, že smlouva o zajišťovacím převodu práva je platná a účinná, poukazovala na to, že žalobce na takovéto ujednání přistoupil zcela dobrovolně v rámci notářsky sepsané smlouvy a účelově a svévolně si po letech stěžuje na něco, s čímž původně souhlasil. Namítala, že je třeba zkoumat následné chování stran smlouvy, když žalobce v roce 2009 prakticky rezignoval na své vlastnické právo, uznal žalovanou jako vlastníka nemovitostí a toto uznání trvalo více než 15 let od roku 2009 roku 2025 a žalovaná spoléhala na to, že převod je platný definitivní a nesporný. Jednání žalobce, kterým se snaží zvrátit tento stav po 16 letech je účelové a nepoctivé a výkon práva je v rozporu s dobrými mravy, přičemž soud by takovémuto výkonu práva neměl právní ochranu poskytnout. Navíc za této situace podle žalované zcela absentuje naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Dále se žalovaná bránila námitkou vydržení vlastnického práva a námitkou promlčení žalobcova nároku. Okresní soud v prvé řadě dovodil, že žalobce má naléhavý právní zájem na požadovaném určení svého vlastnického práva za situace, kdy žalovaná je zapsána jako vlastník předmětných nemovitostí a poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2012, sp. zn. 22 Cdo 1150/2010. Dále se okresní soud zabýval stěžejní otázkou, tedy otázkou platnosti smlouvy o zajišťovacím převodu práva ze dne 25. 11. 2008 s tím, že platnost tohoto právního úkonu posoudil dle ustanovení § 3028 odst. 3 občanského zákoníku podle právní úpravy platné a účinné do 31. 12. 2013, tedy podle § 553 odst. 1 občanského zákoníku. Okresní soud s poukazem na konkrétní judikaturu Nejvyššího soudu dospěl k závěru, že smlouva o zajišťovacím převodu práva uzavřená účastníky dne 25. 11. 2008 je smlouvou, která je neplatným právním úkonem dle § 39 občanského zákoníku, když zcela naplňuje kritéria vymezená Nejvyšším soudem jako důvody neplatnosti takové smlouvy uzavřené podle § 553 občanského zákoníku. Dále se okresní soud vyjádřil k dalším námitkám žalované s tím, že pokud tato namítala, že žalobce po celou dobu od podpisu smlouvy do zaslání předžalobní výzvy akceptoval smlouvu a postupoval tak, že se cítí být smlouvou vázán, uzavřel k nemovitostem nejprve smlouvu ústní nájemní, poté i smlouvu písemnou v roce 2015 a uzavřel, že tato námitka důvodná není. V řízení bylo prokázáno, že dne 20. 5. 2015 účastníci řízení podepsali dohodu, ve které se konstatuje, že žalovaný je na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva ze dne 25. 11. 2008 výlučným vlastníkem nemovitostí a že v červnu 2010 byla mezi účastníky řízení uzavřena ústní nájemní smlouva k nemovitostem, podle které byl žalobce oprávněn nemovitosti užívat za sjednané nájemné 30.000 Kč měsíčně, od ledna 2012 pak měl uhradit 15.000 Kč měsíčně, když nemovitosti spoluužívala další osoba platící stejnou částku, tj. celkem 30.000 Kč měsíčně. Z uvedeného však podle okresního soudu nelze učinit závěr o akceptaci platnosti smlouvy. Smlouva ze dne 25. 11. 2008 je podle okresního soudu smlouvou neplatnou ex tunc od počátku dle § 39 občanského zákoníku a dlouhodobost trvání protiprávního stavu nemůže změnit stav protiprávní na stav s právem souladným. Navíc za situace, kdy vlastnické právo je právem nepromlčitelným dle § 100 odst. 2 věta první a druhá občanského zákoníku, respektive § 614 nového občanského zákoníku. Námitku promlčení uplatněnou žalovanou v rámci procesní obrany tak okresní soud důvodnou neshledal. Okresní soud se rovněž vypořádal s argumentem žalované ohledně vydržení vlastnického práva, když žalovaná namítala vydržení vlastnického práva k nemovitostem s tím, že její poctivá držba započala v roce 2009. V tomto směru okresní soud dovodil, že smlouvou ze dne 25. 11. 2008 byl sjednán právě a jen zajišťovací převod práva. Žalovaná podle uzavřené smlouvy měla být vlastníkem nemovitostí po omezenou dobu, to je po dobu než dojde k zániku pohledávky žalované za žalobcem ze smlouvy o úvěru splněním. Žalovaná nepochybně nepřistupovala k uzavření smlouvy s vědomím toho, že žalobce své smluvní povinnosti nedostojí a dluh neuhradí. Proto nelze podle okresního soudu učinit závěr, že smlouva ze dne 25. 11. 2008 je domnělým právním titulem ve smyslu závěrů rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1398/2000. Okresní soud tak uzavřel, že žalovaná nemohla být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že ke dni zápisu vlastnického práva dle smlouvy v prosinci 2008 ani posléze v roce 2009 byla v dobré víře, že jí nemovitost patří. K další námitce žalované pak okresní soud uzavřel, že čas a jeho plynutí je nepochybně významnou právní skutečností, avšak dlouhodobost tvrzená žalovanou však není takového charakteru, aby podle práva vyvolala právní účinky ve smyslu pozbytí vlastnického práva k nemovitostem žalobcem a nabytí vlastnického práva k nemovitostem žalovanou. Nepřisvědčil rovněž námitce žalované, že výklad smlouvy ze dne 25. 11. 2008 podle závěrů posléze přijatých rozhodnutí Nejvyššího soudu je nepřípadný a ve svém důsledku retroaktivní, a proto nepřípustný. Ze všech těchto důvodů okresní soud žalobě žalobce v celém rozsahu vyhověl.3. Proti tomuto rozsudku okresního soudu podala včasné odvolání žalovaná a domáhala se jeho změny tak, že žaloba žalobce bude v celém rozsahu zamítnuta. Žalovaná uplatnila jako základní odvolací důvod námitku nesprávného právního posouzení věci okresním soudem, tedy odvolací důvod dle ustanovení § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř. Podle odvolatelky okresní soud nesprávně vyložil ustanovení § 553 občanského zákoníku a pominul podstatný rozdíl mezi řádným zajišťovacím převodem práva a zakázanou propadnou zástavou. Argumentovala, že žalobce převedl vlastnické právo k předmětným nemovitostem na žalovanou smlouvou uzavřenou ve formě notářského zápisu právě za účelem zajištění svého dluhu vůči žalované. Žalovaná uzavření této smlouvy potvrdila, nikdy nerozporovala, že šlo o právní jednání k zajištění pohledávky. Převod vlastnictví na žalovanou nastal již při uzavření smlouvy (notářského zápisu) – a žalovaná se stala vlastníkem předmětných nemovitostí na základě dohody účastníků v době poskytnutí úvěru (respektive následným vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí). Tato situace plně odpovídá zajišťovacímu převodu práva ve smyslu § 553 občanského zákoníku, neboť věřitel (žalovaná) se stala nositelem práva (vlastníkem věci) s tím, že její vlastnictví mělo trvat pouze do splnění dluhu (řádného a včasného splacení úvěru) dlužníkem. Nikoliv až prodlením dlužníka, ale už uzavřením smlouvy se tedy převedlo vlastnictví na věřitele. Nejednalo se tak o propadnou zástavu, když tato je definována zcela odlišně a jde o ujednání, podle něhož zástava zůstává zástavnímu dlužníku až do okamžiku prodlení a teprve v okamžiku prodlení dlužníka automaticky přechází vlastnické právo na věřitele. V nyní posuzovaném případě však vlastnické právo na věřitele přešlo ještě před splatností dluhu, nikoliv jako následek dlužníkova prodlení. Žalovaná připouští, že v předmětné smlouvě o zajišťovacím převodu práva chybí výslovné ujednání o postupu pro případ,