21 CO 254/2022-182 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud Praha – západ svým rozsudkem č.j. 6 C 329/2017 – 159 ze dne 3. 2. 2022 výrokem I. zamítl žalobu, že žalovaná je povinna zaplatit první žalobkyni částku 400 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně z částky 100 000 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 100 000 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 100 000 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 100 000 Kč od [datum] do zaplacení. Výrokem II. zamítl žalobu, že žalovaná je povinna zaplatit druhé žalobkyni částku 139 900 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně z částky 139 900 Kč od [datum] do zaplacení. Výrokem III. uložil žalobkyni a) povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 72% celkových nákladů řízení, t.j. 93 741 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované. Výrok IV. uložil žalobkyni b) povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 28% z celkové výše nákladů řízení, t.j. 36 455 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované. Žalobkyně se domáhaly zaplacení žalované částky s tím, že nájemní smlouvou ze dne [datum], uzavřené mezi společností [právnická osoba] jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem, měla žalovaná v nájmu prostory v areálu nemovitých věcí pronajímatele. Za užívání pronajatých prostor se žalovaná zavázala platit nájemné ve výši 121 000 Kč, včetně daně z přidané hodnoty. V případě prodlení s úhradou nájemného si účastníci smlouvy sjednali smluvní pokutu ve výši 0,05% z dlužné částky za každý den prodlení. Žalovaná neuhradila nájemné řádně a včas, pronajímateli proto vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 139 900 Kč, která byla žalované vyúčtována fakturou č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum] se splatností [datum]. Žalovaná neuhradila svůj dluh ani po zaslání výzvy. Smlouvou o postoupení pohledávky ze dne [datum] pronajímatel postoupil právní předchůdkyni žalobkyň, společnosti [právnická osoba] část nároku na zaplacení dlužného nájemného za měsíce srpen až prosinec 2015 pouze co do výše 100 000 Kč měsíčně, t.j. celkem 500 000 Kč, z čehož žalobkyně požadovaly nájemné pouze za měsíce září až prosinec 2015. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že pohledávka žalobkyň neexistuje. Nepopírala, že nájemní smlouva byla sice uzavřena, ale v předmětu nájmu došlo k technickým a hygienickým haváriím a disfunkčnosti, které ohrozily uschování jejího zboží a tyto vady pronajímatel, ani přes výzvy, neodstranil. Tvrdila, že proto nájemní smlouvu vypověděla a výpovědní doba uplynula [datum]. Pokud se výpověď dostala do dispozice pronajímatele až téměř týden po odeslání, bylo to způsobeno liknavostí pronajímatele, který nedbá svých práv a nevyzvedává si poštu týkající se jeho obchodních vztahů. Konstatovala, že pronajímatel nepodal žalobu podle ust. § 2314 občanského zákoníku (dále jen o.z.) a že postoupení pohledávky pronajímatele nebylo vůči žalované účinné, jelikož jí nebylo oznámeno a prokázáno. Předávané prostory byly přístupné, pouze jedna malá místnost byla zamčena a zabezpečena obyčejnou fabkou, kterou je každý zámečník schopen překonat během pár vteřin. Nemovité věci byly předány v lepším stavu, než ve kterém je žalovaná přebírala. 2. Soud prvního stupně po provedeném řízení, kdy provedl důkaz listinami tak, jak je podrobně uvedeno v odůvodnění napadeného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, dospěl k závěru, že žalovaná jako nájemce a společnost [právnická osoba], [IČO], tehdy sídlem [adresa], [obec], jako pronajímatel (dále jen„ pronajímatel“) podepsali dne [datum] nájemní smlouvu, ve které byl sjednán nájem pozemku parc. č. St. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. St. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] ovocný sad, parc. [číslo] prodejní hala, rodinný dům stojící na pozemku parc. č. St. [anonymizováno], vše v k. ú. [anonymizováno], s předáním předmětu nájmu nejpozději do [datum]. V čl. IX bylo sjednáno nájemné ve výši 100 000 Kč bez daně z přidané hodnoty s jeho úhradou od [datum] se splatností vždy k poslednímu dni měsíce, který předcházel měsíci, za který bylo nájemné zaplaceno. Podle odst. 7 stejného článku v případě prodlení s placením nájemného byla sjednána povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu 0,05 % denně z dlužné částky. Podle čl. XI. bylo sjednáno uzavření smlouvy na dobu určitou 15 let. Nájemní vztah dle smlouvy měl skončit uplynutím doby, písemnou dohodou smluvních stran, výpovědí, zánikem účastníků smlouvy bez právního nástupce, zánikem předmětu nájmu nebo odstoupením od smlouvy. Podle odst. 3 citovaného článku oznámení o výpovědi musí být písemné, doručené druhé smluvní straně s výpovědní lhůtou začínající běžet první den měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena. Pokud nebude příjemcem převzata, má se za to, že byla doručena. Podle odst. 5 citovaného článku nájemce je povinen předat předmět nájmu pronajímateli v původním stavu, vyklizený od veškerých movitých věcí, v řádném stavu, uklizený, s ohledem na běžné opotřebení, a to nejpozději do sedmi dnů od ukončení smlouvy. V případě porušení této povinnosti je nájemce povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč za každý den prodlení. Nájemce je povinen platit nájemné a služby dle čl. IX. Smlouvy až do úplného vyklizení a faktického předání předmětu nájmu. K [datum] byla žalované předána k užívání hala s účtováním nájemného od [datum]. Žalovaná vypracovala písemnou výpověď nájemní smlouvy, ve které uvedla, že předmět nájmu byl pronajat žalované za účelem provozování prodejní haly s tím, že v prodejní hale došlo k takovým technickým a hygienickým haváriím, které ohrozily řádné uschování zboží žalované. Konkrétně se jednalo o situace, kdy voda z klimatizace zabudované v hale opakovaně zasáhla na uskladněné zboží, havárie klimatizace zapříčinila zamrzání samotného externího zařízení, které je spojeno s klimatizací jako takovou, v důsledku čehož nebylo možné v hale topit, v celém objektu byly natolik slabé jističe, že v objektu pravidelně docházelo k přerušení dodávky elektřiny či nepředvídatelnému kolísání proudu, které zapříčinilo prasknutí až stovek zářivek. Žalovaná několikrát vyzývala k odstranění těchto závažných problémů, které jí znemožňovaly nerušeně vykonávat podnikatelskou činnost. Jelikož závady nebyly odstraněny, je nucena smlouvu vypovědět s tím, že k [datum] žalovaná objekt vyklidí. Výpověď odeslala pronajímateli dne [datum] s tím, že dne [datum] adresát nebyl zastižen a zásilka byla uložena k vyzvednutí na poště. Ten v dopise ze dne [datum] uvedl, že neuznává a neakceptuje výpověď nájemní smlouvy, považuje ji za nedůvodnou a ryze spekulativní a popsal, z jakých důvodů a totéž zopakoval dopisem ze dne [datum]. Dne [datum] byl mezi pronajímatelem a žalovanou podepsán předávací protokol o předání předmětu nájmu, ve kterém je uvedeno, že převzetí pronajímatelem bylo realizováno s cílem zamezení větších škod s tím, že pronajímatel neakceptuje ukončení platné nájemní smlouvy, dále zde byl uveden výčet závad na objektu. Přípisem ze dne [datum] pronajímatel opětovně reagoval tak, že mu vznikly náklady na odstranění vad na předmětu nájmu ve výši cca 200 000 Kč, tyto jsou v přípisu vypsány, dále bylo zopakováno, že pronajímatel výpověď z nájmu neuznává. Pronajímatel a společnost [právnická osoba] podepsali dne [datum] smlouvu o postoupení pohledávek, v níž bylo sjednáno postoupení pohledávky za žalovanou spočívající v dlužném nájemném od srpna do prosince 2015 v celkové výši 500 000 Kč a žalované bylo postoupení oznámení dopisem ze dne [datum], které bylo žalované odesláno dne [datum]. Dne [datum] společnost [právnická osoba] vystavila na žalovanou fakturu č. [anonymizováno] [číslo] na částku 139 9000 Kč představující smluvní pokutu vypočtenou k [datum], splatnou dne [datum]. Následně dne [datum] odeslala žalované výzvu k úhradě dlužných částek, ve které bylo uvedeno, že část pohledávky na zaplacení nájemného za měsíce srpen až prosinec 2015 ve výši 500 000 Kč z titulu nájemní smlouvy byla postoupena na tuto společnost dle smlouvy o postoupení pohledávek ze dne [datum]. Ve výzvě požádala o zaplacení částky 400 000 Kč představující nezaplacené nájemné za měsíce září až prosinec 2015, dále zaplacení smluvní pokuty ve výši 139 900 Kč a zákonných úroků z prodlení. Pronajímatel podal vůči žalované k Okresnímu soudu Praha-západ návrh na zaplacení částky 1 002 639,39 Kč s příslušenstvím žalovanou z titulu dlužného nájemného, smluvních pokut a úroku z prodlení, neboť za dobu od [datum] do [datum] dluží žalovaná na smluvních pokutách z tohoto titulu částku 840 000 Kč (84 dnů x 10 000 Kč). Dalším požadovaným nárokem bylo dlužné nájemné za měsíce srpen až prosinec 2015 ve výši 84 000 Kč. Pronajímatel v žalobě uvedl, že podle nájemní smlouvy byl nájemce povinen platit nájemné až do úplného vyklizení a předání předmětu nájmu. Pohledávka z titulu dlužného nájemného za dobu od srpna do prosince 2015 byla dne [datum] postoupena na společnost [právnická osoba] (do