21 CO 293/2021-134 — Krajský soud v Praze

1. Ve shora označené věci se žalobce žalobou doručenou soudu I. stupně dne [datum] domáhal na žalovaném zaplacení částky 99 600 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. od [datum] do zaplacení. 2. Podle jeho žalobních tvrzení projevil počátkem roku 2019 zájem o koupi spoluvlastnického podílu žalovaného v rozsahu 1/2 na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], k.ú. [obec], [územní celek] (dále jen„ Podíl“). S ohledem na to, že se účastníci v březnu 2019 dohodli, že žalovaný žalobci Podíl prodá, poskytl mu dokumentaci k provedení právní a technické prověrky nemovitosti a Podílu. Žalobce nechal po dohodě s žalovaným zpracovat znalecký posudek na uvedenou nemovitost znalcem [titul] [jméno] [příjmení]. Dále nechal připravit návrh kupní smlouvy o převodu podílu advokátkou [titul] [jméno] [příjmení]. Ke dni [datum] dospěla jednání o kupní smlouvě tak daleko, že její text byl mezi účastníky dohodnut a strany pouze čekaly na sdělení čísla účtu na převod kupní ceny žalovaným. Žalovaný číslo účtu sdělil e-mailem ze dne [datum] v 10:26 h. makléřce zastupující žalobce, paní [příjmení] [jméno] [příjmení]. Ve dnech následujících [titul] [jméno] [příjmení] a také žalobci sdělil, že kupní smlouvu uzavírat nebude. Žalovaný následně kupní smlouvou ze dne [datum] s právními účinky zápisu k [datum] Podíl prodal společnosti [právnická osoba], [IČO], [ulice a číslo], [obec a číslo]. 3. Žalovanému podle žalobce vznikla předsmluvní odpovědnost podle ust. § 1729 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Povinnost k náhradě škody podle ust. § 1729 odst. 2 o.z. vzniká za předpokladu naplnění následujících podmínek: a) jednání o smlouvě dospěje tak daleko, že její uzavření je vysoce pravděpodobné; b) dojde k ukončení jednání bez spravedlivého důvodu; c) vznik škody; a d) příčinná souvislost mezi jednáním a vznikem škody. V tomto případě jednání o uzavření kupní smlouvy začalo počátkem roku 2019. Předáním podkladů za účelem provedení právní a technické prověrky nemovitosti žalovaný potvrdil svůj vážný zájem uzavřít kupní smlouvu se žalobcem. Další utvrzení jeho zájmu prodat Podíl žalobci vyplývá z toho, že po obdržení návrhů kupních smluv již pouze doplnil číslo účtu na úhradu kupní ceny do kupní smlouvy. Jednání o kupní smlouvě bezpochyby dospělo do stavu, kdy se její uzavření jevilo jako vysoce pravděpodobné, podle názoru žalobce téměř jisté. Její znění bylo domluveno, jelikož se účastníci shodli na nejzásadnějších obsahových náležitostech. Žalovaný také nikdy žalobce neinformoval o jakýchkoliv překážkách, které by bránily uzavření kupní smlouvy. Náhlé ukončení jednání ze strany žalovaného bylo pro žalobce překvapivé. Nikdy nezavdal příčinu, která by měla vliv na ukončení jednání. Žalobce vynaložil za účelem uzavření kupní smlouvy náklady, a to na právní poradenství a přípravu dokumentace advokátkou [titul] [jméno] [příjmení] ve výši 48 400 Kč, na pořízení znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení] ve výši 40 200 Kč a na služby makléřky [titul] [jméno] [příjmení] ve výši 11 000 Kč. Žalobce zaslal žalovanému dne [datum] předžalobní výzvu, ovšem žalovaný na jejím základě ničeho neuhradil. 4. Podáním ze dne [datum] žalobce v reakci na poučení poskytnuté mu soudem I. stupně podle ust. § 118a odst. 1 a 3 občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“) doplnil svá žalobní tvrzení uvedením, že jednání o koupi Podílu probíhala mezi účastníky v průběhu února a března 2019. V rámci jednání o ceně se dohodli, že žalovaný nechá zpracovat u znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] posudek. Žalobce pak souhlasil, že pokud dojde k uzavření kupní smlouvy, ponese náklady na znalce on. Vypracovaný znalecký posudek byl doručen žalobci a žalovanému. Důkazem je komunikace mezi makléřkou žalobce, [titul] [jméno] [příjmení], a žalobcem, a to SMS paní [příjmení] [příjmení] ze dne [datum] v 9:43 h.:„ Pan B (myšleno pan [příjmení] - pozn. žalobce) říkal, že až mu odhad přijde, tak si to projde a potom zavolá. [příjmení] se nechystá, tak by to mohlo být koncem příštího týdne nebo ten následující.“ a ze dne [datum] v 16:29 h.:„ Ahoj, odpoledne mi volal p. [příjmení], byl zvědavý, jestli to paní [příjmení] (myšleno paní [příjmení] - pozn. žalobce) už podepsala. Slíbila jsem, že mu dáme vědět.“ Po doručení znaleckého posudku žalovanému proběhlo telefonické jednání mezi účastníky o ceně a poté, v období do [datum], došlo ke schůzce v restauraci. Na této schůzce došlo k dohodě na všech náležitostech převodu Podílu, včetně kupní ceny, a žalobce si se žalovaným tzv.„ plácli“ na to, že žalovaný prodá Podíl žalobci. U této schůzky byla přítomna Ing. [příjmení]. Ze shora uvedených okolností žalobce dovozoval jako vysoce pravděpodobné, že smlouvu s ním žalovaný uzavře. Pověřil tedy [titul] [příjmení] přípravou smluvní dokumentace. Ta ji připravila a zaslala žalobci a makléřce [titul] [příjmení]. [titul] [příjmení] poté dne [datum] návrhy smluvní dokumentace zaslala žalovanému na jeho e-mail [anonymizováno] [email]. Žalobce, resp. jeho makléřka [titul] [příjmení], jednal se souhlasem žalobce s paní [příjmení] o podpisu jejího Prohlášení o nevyužití překupního práva. Současně došlo k dohodě o obsahu kupní smlouvy, neboť žalovaný e-mailem ze dne [datum] v 10:26 h. potvrdil poslední chybějící údaj do kupní smlouvy a sdělil žalobci číslo účtu pro poukázání kupní ceny. Dále byl sjednán na [datum] termín jednání za účelem podpisu smlouvy u [titul] [příjmení]. Současně však tentýž den, [datum] odpoledne, žalovaný sdělil [titul] [jméno] [příjmení], že mu někdo nabídl vyšší cenu a že tedy smlouvu s žalobcem neuzavře. 5. Žalovaný ve vyjádření k žalobě ze dne [datum] potvrdil, že ke dni [datum] byl vlastníkem Podílu a že žalobce měl zájem o jeho koupi ještě před uzavřením kupní smlouvy s [právnická osoba] Nechtěl však přistoupit na žalovaného návrh kupní ceny, a proto si se souhlasem žalovaného nechal na vlastní náklady zhotovit znalecký posudek o výši ceny. Žalovaný mu k tomu poskytl veškeré originální dokumenty, které mu žalobce doposud nevrátil, ani ho neseznámil s obsahem znaleckého posudku. Žalovaný během března 2019 obdržel velmi dobrou nabídku ke koupi předmětných nemovitostí od kupce [právnická osoba], který navíc neobtěžoval s potřebou vyhotovení znaleckého posudku o jejich ceně. Z tohoto důvodu žalovaný uzavřel s kupcem dne [datum] kupní smlouvu. Mezi účastníky nebylo nikdy konkrétně ujednáno uzavření kupní smlouvy, a to ani písemně ani ústně. 6. Podáním ze dne [datum] žalovaný v reakci na poučení poskytnuté mu soudem I. stupně podle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. doplnil svá tvrzení uvedením, že žalobce ani po vyhotovení znaleckého posudku nechtěl přistoupit na cenu stanovenou soudním znalcem. I z důvodu, že znalecký posudek nikdy žalovanému nepředložil, ani mu nevrátil zapůjčené podklady, nemůže požadovat na žalovaném jakoukoliv náhradu, za vypracování znaleckého posudku. Dne [datum] žalovaný obdržel od nového kupce [právnická osoba] velmi dobrou finanční nabídku ke koupi předmětných nemovitostí, na kterou přistoupil a své rozhodnutí sdělil bez zbytečných průtahů realitní makléřce. Nelze použít ust. § 1729 o.z., neboť nenastala situace, že„ se uzavření smlouvy jeví, jako vysoce pravděpodobné“. Žalovanému nebyl žalobcem nikdy předložen písemný návrh předkupní smlouvy ani kupní smlouvy. 7. Soud I. stupně napadeným rozsudkem uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 99 600 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a ve stejné lhůtě mu nahradit náklady řízení ve výši 50 718 Kč k rukám jeho právního zástupce (výrok II.). 8. Podle odůvodnění tohoto rozsudku soud I. stupně vzal z výpisu z katastru nemovitostí za prokázané, že pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], bydlení, vše zapsáno [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na [list vlastnictví], byl ke dni [datum] v podílovém spoluvlastnictví žalovaného (podíl ½) a [jméno] [příjmení] (podíl ½). Ke dni [datum] byl předmětný pozemek ve spoluvlastnictví [jméno] [příjmení] (podíl ½) a společnosti [právnická osoba] (podíl ½). Dle části E výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] nabyla společnost [právnická osoba] pozemek kupní smlouvou ze dne [datum]. Fakturou [číslo] ze dne [datum] vyúčtovala advokátka [titul] [jméno] [příjmení] žalobci za poskytnutí právní pomoci, sepsání návrhu kupní smlouvy, smlouvy o úschově, návrhu na vklad, včetně projednání, za kupní cenu 45 000 000 Kč částku 48 400 Kč. Fakturou č. 2019 ze dne [datum] vyúčtoval [titul] [obec] [anonymizováno] žalovanému částku 40 200 Kč za zpracování znaleckého posudku. Podle pokladního dokladu [číslo] 2019 uhradil [titul] [jméno] [příjmení] částku 40 200 Kč za zpracování znaleckého posudku [jméno] [příjmení]. Fakturou [číslo] [rok] ze dne [datum] vyúčtovala [titul] [jméno] [příjmení] žalobci za služby spojené s přípravou koupě nemovitosti částku 11 000 Kč. Žalovaný e-mailem ze dne [