21 CO 80/2022-77 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Berouně svým rozsudkem č.j. 12 C 327/2021 – 48 ze dne 11. 1. 2022 rozhodl tak, že výrokem I. zamítl žalobu s návrhem, aby určil, že je neplatná výpověď žalovaného učiněná vůči žalobci dopisem ze dne [datum], a to z nájmu založeného Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], jejímž předmětem je nájem jednotky [číslo] (jiného nebytového prostoru) v domě na adrese [adresa], [anonymizováno]: [PSČ], [anonymizována dvě slova] [obec]. Výrokem II. byla dále zamítnuta žaloba s návrhem, aby bylo určeno, že nájem jednotky [číslo] (jiného nebytového prostoru) v domě na adrese [adresa], [anonymizováno]: [PSČ], [anonymizována dvě slova] [obec], založený Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], i nadále trvá. Výrokem III. byl žalobce uznán povinným zaplatit žalovanému k rukám jeho právního zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 5 600 Kč. 2. Žalobce se domáhal požadovaných určení s tím, že účastníci řízení spolu dne [datum] uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byl nájem jednotky [číslo] jiného nebytového prostoru v domě na adrese [adresa], kdy tato jednotka byla žalobci přenechána žalovaným za účelem její adaptace na byt. Tvrdil, že nájem byl sjednán na dobu určitou, a to od [datum] do doby, než bude provedena adaptace předmětných nebytových prostor na byt, tedy rekolaudace nebytových prostor na prostory bytové. Žalovaný dospěl k závěru, že prostory jsou ze strany žalobce používány jinak, než za účelem jejich adaptace a doručil mu dopis ze dne [datum], označený jako výpověď nájemní smlouvy. Žalobce výpověď označil za nedůvodnou a spekulativní s tím, že by rád provedl co nejdříve sjednanou rekolaudaci, což m.j. nejde zajistit bez nutné součinnosti žalovaného. Žalovaný se žalobou nesouhlasil s tím, že žalobce porušuje nájemní smlouvu ohledně sjednaného účelu, tedy adaptace nebytového prostoru na bytový prostor, když během více než dvacetiletého trvání nájemního vztahu nedošlo z jeho strany ani k žádosti o souhlas pro účely vyřízení stavebního povolení, natož ke kolaudaci prostoru na prostor bytový. 3. Soud prvního stupně po provedeném řízení, kdy provedl důkaz listinami, zamítl návrh žalobce na doplnění dokazování výslechem svědka [jméno] [příjmení], bývalého starosty [územní celek] a výslechem žalobce, které označil za nadbytečné s ohledem na svůj právní názor a na to, že skutkový stav byl dostatečně zjištěn z listinných důkazů. 4. Vzal za prokázané, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, ve které se žalovaný jako pronajímatel zavázal přenechat žalobci jako nájemci k užívání nebytové prostory – jednotku č. [číslo] o výměře 54,12 m2 v suterénu domu [adresa] v ulici [ulice] [anonymizováno] [obec], a to za účelem adaptace těchto prostor na byt a nájemce se zavázal platit nájemné ve výši 900 Kč měsíčně. Ve smlouvě bylo domluveno, že nájem je sjednán na dobu určitou do dne příslušné rekolaudace nebytových prostor na prostory bytové (čl. II. smlouvy), resp. uplynutím doby provádění adaptace nebytových prostor (čl. VIII. smlouvy). V letech 2001 až 2006 provedl žalobce v předmětném nebytovém prostoru větší stavební úpravy směřující k adaptaci nebytového prostoru na bytový prostor (např. zednické práce, betonování podlah, výměna oken, oprava zdí a stropů, včetně vymalování, instalatérské práce, elektrické rozvody, topení). Od roku 2007 prováděl již pouze drobné úpravy či udržovací práce (např. montáž rolet v roce 2017, výměna zárubně v roce 2010, instalace termostatu v roce 2012, instalace úsporného splachovacího ventilu v roce 2020 či v roce 2021 výměna kotlového čerpadla v kotli [příjmení] [příjmení], jež byl zakoupen v roce 2006). V roce 2009 došlo k připojení objektu k odběru elektřiny a žalobci byly dodavatelem elektřiny stanoveny zálohové platby za dodávku elektřiny, když předtím byl zajištěn odběr elektřiny přes zásuvkový měřič. V roce 2021 nechal žalobce provést zkoušku tlakové těsnosti technické instalace vody a kanalizace a revizi elektrické instalace a dne [datum] vyzval žalovaný žalobce k prokázání účelu nájmu. Dne [datum] zaslal žalovaný žalobci výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum]. Mezi žalovaným a žalobcem, resp. jeho právním zástupcem, proběhla korespondence ohledně zvýšení nájemného a adaptace předmětného nebytového prostoru na bytovou jednotku. 5. Soud prvního stupně konstatoval, že účastníci řízení uzavřeli smlouvu o nájmu podle ust. § 3 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění platném do [datum] (dále jen„ zákon“) s připomenutím ust. § 3 odst. 3 věta prvá zák. a zdůrazněním, že takováto smlouva o nájmu musí být uzavřena písemně. Odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4913/2007 ze dne 30. 11. 2009, který v něm uzavřel, že jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev zaznamenán, když nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu a že určitost písemného projevu je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního vztahu. Uvedl, že předmětná smlouva o nájmu nebytových prostor mohla být uzavřena na dobu určitou či na dobu neurčitou s tím, že pokud je uzavírána na dobu určitou, musí podle ust. § 3 odst. 3 věta prvá zákona obsahovat určení doby, na kterou se nájem uzavírá. Připomněl, že si účastníci sjednali, že nájem je sjednán na dobu určitou do dne příslušné rekolaudace nebytových prostor na prostory bytové (čl. II. smlouvy), resp. uplynutím doby provádění adaptace nebytových prostor (čl. VIII.). Konstatoval, že se jedná o dvě různé události, které v budoucnu mohou nastat (ale také nastat nemusí, případně může nastat jen jedna z nich) s tím, že tyto události ale zjevně nenastanou v jednom okamžiku. Poukázal na to, že vymezení okamžiku jako„ uplynutí doby provádění adaptace nebytových prostor“ je velmi vágní, ale lze jej chápat jako dosažení takového stavu adaptace nebytových prostor, kdy jsou tyto prostory (objektivně vzato) způsobilé k rekolaudaci na bytové prostory. Z provedeného dokazování dovodil, že k takovému stavu došlo patrně již v roce 2006, kdy žalobce dokončil podstatné stavební úpravy směřující k adaptaci nebytového prostoru na bytový prostor (zednické práce, betonování podlah, instalatérské práce, elektrické rozvody, topení, oprava zdí a stropů, výměna oken, včetně vymalování prostor), když následné drobné či udržovací práce v roce 2017, v roce 2020 či výměnu kotlového čerpadla po patnácti letech provozu lze již stěží považovat za adaptaci nebytových prostor na bytové prostory. Poukázal na to, že prodlení mezi jednou událostí, na kterou účastníci vážou ukončení nájemního vztahu (uplynutí doby provádění adaptace nebytových prostor) podle čl. VIII. předmětné smlouvy a druhou událostí (rekolaudace nebytového prostoru), na kterou účastníci (rovněž) vážou ukončení nájemního vztahu podle čl. II. předmětné smlouvy (ke které navíc doposud vůbec nedošlo), činí v době rozhodování soudu prvního stupně šestnáct let. Zdůraznil, že určitost písemného projevu je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního vztahu, když nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu. Konstatoval, že z tohoto důvodu bylo nadbytečné doplňovat dokazování k otázce úmyslu stran ohledně konce nájemní smlouvy výslechy svědků či účastníků, neboť v posuzovaném případě ze samotné smlouvy o nájmu není seznatelné, v jakém konkrétním okamžiku dojde k ukončení nájemního vztahu, tedy zda dnem příslušné rekolaudace nebytových prostor na prostory bytové či zda již faktickým uplynutím doby provádění adaptace nebytových prostor. Smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] posoudil jako smlouvu o nájmu uzavřenou na dobu neurčitou, a to s ohledem na shora popsanou neurčitost ujednání o okamžiku ukončení nájemního vztahu. 6. Protože byl zákon č. 116/1990 Sb. s účinností od 1. 1. 2014 zrušen a nahrazen zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o.z.“), odkázal na ust. § 3074 odst. 1 věta prvá zák. o.z., ust. § 2302 odst. 2 o.z. a ust. § 2231 odst. 1 o.z. S ohledem na to, že u věcí nemovitých je výpovědní doba tříměsíční, uzavřel, že nájem skončil v souladu s ust. § 2231 o.z. výpovědí pronajímatele, a to uplynutím tříměsíční výpovědní doby od okamžiku doručení výpovědi. Připomněl, že její přijetí žalobce nesporoval a že pro nájem na dobu neurčitou je typické, že je možné jej vypovědět kdykoli a z jakéhokoli důvodu, proto zákon nevyžaduje její odůvodnění. Výpověď označil za platnou a v tomto smyslu rozhodl o žalobě výroky I. a II. Nad rámec odůvodnění dodal, že i v případě, pokud by dospěl k závěru, že nájemní smlouva ze dne [datum] byla uzavřena na dobu určitou, by bylo namístě neposk