28 CO 249/2021-402 — Krajský soud v Praze

1. Žalobkyně se domáhala určení, že je vlastnicí pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí] (dále jen„ pozemek“). Tvrdila, že nabízela k prodeji parcelu st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba [adresa], rodinný dům, parcelu st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba bez č. p./č. e., jiná stavba, parcelu p. [číslo] parcelu p. [číslo] parcelu p. [číslo] vše v katastrálním území a obci [obec] (dále jen„ nemovitosti“), za 4 300 000 Kč. K jednání ohledně jejich prodeje zmocnila svého bratra [příjmení] [jméno] [příjmení], [příjmení], LL.M., a svého otce [příjmení] [jméno] [příjmení]. Jako s kupující bylo jednáno s [jméno] [příjmení], posléze s její matkou – žalovanou. Nejprve byla kupující poskytnuta sleva a kupní cena snížena na 4 000 000 Kč, poté bylo z důvodu nedostatku finančních prostředků na straně kupující dohodnuto, že z prodeje bude vyňat předmětný pozemek, a že za těchto okolností bude cena činit 3 500 000 Kč. Dále bylo dohodnuto, že tento pozemek odkoupí kupující až za rok, a to za 500 000 Kč, do té doby (tj. na jeden rok) bude pozemek pronajat za 3 000 Kč měsíčně a částka nájemného bude následně započtena na kupní cenu. Uvedená dohoda byla stvrzena a popsána v e-mailové korespondenci ze dne 23. a [datum] a až do doby uzavření kupní smlouvy dne [datum] k žádné změně dohody nedošlo. Pouze chybou při přepisu údajů došlo k zahrnutí pozemku do předmětu kupní smlouvy, tento pozemek ani nebyl po podpisu kupní smlouvy dne [datum] kupující předán. Ze strany prodávající nikdy neexistovala vůle převést pozemek„ zdarma“ na žalovanou, za okolností, které byly mezi účastníky sjednány, neměla proto žalobkyně vůli pozemek na žalovanou převést, to jí muselo být známo. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení spatřovala v tom, že bez tohoto určení nelze dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí. 2. Žalovaná namítala, že pozemek nabyla řádně na základě platné kupní smlouvy. Žalobkyně řešila prodejem nemovitostí problémy se splácením hypotéky, přičemž žalovaná disponovala hotovostí umožňující uhradit dne [datum] částku 2 862 411,64 Kč představující mimořádnou splátku úvěru žalobkyně. Kupní smlouvu podepsala žalobkyně jako první v pořadí a žalovaná předložený podepsaný návrh na důkaz akceptace také podepsala, čímž došlo k platně uzavřenému právnímu jednání. 3. Okresní soud v Kladně (dále jen„ soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem určil, že je žalobkyně vlastníkem pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí] (dále jen„ pozemek“, výrok I.), žalované uložil povinnost zaplatit náhradu nákladů řízení žalobkyně ve výši 6 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejího zástupce (výrok II.) a rozhodl o tom, že se státu náhrada nákladů řízení nepřiznává (výrok III.). 4. Po provedeném dokazování dospěl soud prvního stupně k následujícím skutkovým zjištěním. Rodinný dům prošel rekonstrukcí, nejprve byly nemovitosti inzerovány s cenou 4 400 000 Kč. V době předcházející prodeji nemovitostí žalované bylo jako s potencionální kupující jednáno s Ing. [jméno] [příjmení], návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní obsahuje ve výčtu nemovitostí i pozemek, kupní cena činí 4 100 000 Kč, termín pro uzavření kupní smlouvy je [datum]. Na jmenovanou nebyly nemovitosti převedeny proto, že požadovala energetický štítek budovy C, rodinný dům má však kategorii D. Kromě žalované bylo jednáno i s manželi [příjmení], ti si však museli vyřídit úvěr, takže byla dána přednost žalované, neboť měla k dispozici hotovost. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní zaslané kupující straně není pozemek obsažen ve výčtu převáděných nemovitostí, cena je stanovena ve výši 3 500 000 Kč, termín pro uzavření kupní smlouvy je [datum]. E-mailová korespondence vedená mezi JUDr. [příjmení] a [jméno] [příjmení] dne [datum] obsahuje potvrzení ze strany JUDr. [příjmení] vůči kupující straně o tom, že cena za dům se zahradou a hospodářským stavením byla dohodnuta na 3 500 000 Kč, pozemek nyní prodáván nebude, bude kupující pronajat za 3 000 Kč měsíčně na jeden rok a před uplynutím této doby se strany dohodnou, zda si kupující odkoupí i pozemek za cca 460 000 Kč nebo ne. [jméno] [příjmení] v odpovědi na tuto zprávu uvedla, že toto berou na vědomí. Dne [datum] zmocnila žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] k vyřízení prodeje rodinného domu v [obec], ulice [příjmení] [příjmení] 356, okr. [obec], včetně úhrady a příjmu financí, a souhlasila se substitucí [příjmení] [jméno] [příjmení], [příjmení], LL.M. E-mailová komunikace z období [datum] až [datum] se týkala především sjednávání platebních podmínek, dále JUDr. [příjmení] a JUDr. [příjmení], tehdejší zástupkyně žalované, projednávali ve dnech [datum] a [datum] otázku zástavní smlouvy, v jiných ohledech JUDr. [příjmení] žalovanou nezastupovala, nejednala o obsahu kupní smlouvy, rozsah převáděných nemovitostí za ni ani nesjednávala, ani nekontrolovala, neangažovala se v otázce předmětu převodu či kupní ceny. Zprávou ze dne [datum] JUDr. [příjmení] sděloval JUDr. [příjmení], že v příloze zasílá návrh kupní smlouvy, v tomto návrhu byl pozemek uveden. JUDr. [příjmení] vedl e-mailovou komunikaci i se synem [jméno] [příjmení], dne [datum] mu sdělil, že nemovitosti jsou v prodeji, uložil mu vyřízení přípojky na odpad na pozemku s tím, že to„ nechají zapsat nejméně do kupní smlouvy“, také bylo uvedeno„ nájem na horní zahradu ano a necháme to rok, a za půl mega taky pápá“. Žalovaná bez toho, že by již byla podepsána kupní smlouva, vložila částku přes 2,8 mil. Kč na účet u banky, kde byl veden hypoteční úvěr žalobkyně. JUDr. [příjmení] proto pověřil [jméno] [příjmení], aby velmi rychle připravil návrh kupní smlouvy, což tento učinil a použil původní návrhy smluv obsahující i pozemek. Účastnice uzavřely [datum] kupní smlouvu o převodu nemovitostí za kupní cenu 3 500 000 Kč, ve výčtu převáděných nemovitostí je v kupní smlouvě uveden i předmětný pozemek, žalovaná je na základě této smlouvy zapsána v katastru nemovitostí jako jeho vlastník. Kupní smlouvu nejprve podepsala žalobkyně, poté žalovaná, oběma ji k podpisu přivezl [jméno] [příjmení]. Pozemek není uveden v předávacím protokolu ze dne [datum] ve výčtu předávaných nemovitostí, protokol ohledně pozemku obsahuje prohlášení, že se strany dohodly na výstavbě přípojky na„ pozemku prodávající“, proti obsahu protokolu nebyly nikým vzneseny žádné námitky. O provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch žalované vyrozuměl katastrální úřad účastnice smlouvy dne [datum] JUDr. [příjmení] zjišťoval v e-mailové korespondenci vedené s [jméno] [příjmení] dne [datum] skutečnosti týkající se vyúčtování plynu a elektřiny, konstatoval dohodu na nájmu pozemku na jeden rok s tím, že kupující by měli předkupní právo v ceně 500 000 Kč za symbolické nájemné 3 000 Kč měsíčně s možným započtením do konečné ceny, a vyzval protistranu k vyjádření, zda tato dohoda platí. [jméno] [příjmení] se vyjádřila k otázce převedení elektřiny a plynu, na otázky týkající se nájmu horního pozemku nereagovala. Výzvu k vyjádření k otázce dohody o nájmu pozemku opakoval JUDr. [příjmení] v e-mailech ze dne [datum] a [datum]. Téhož dne [jméno] [příjmení] odpověděla,„ že maminka, pokud ví, koupila dům se všemi pozemky, včetně horního pozemku“, k tomu byl připojen odkaz na výpis z katastru nemovitostí. 5. Soud prvního stupně posoudil věc po právní stránce podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“), konkrétně hodnotil absenci vůle jednající osoby podle § 551 o. z., dále posuzoval následky zdánlivého jednání podle § 554 o. z., podle § 555 o. z. hodnotil obsah právního jednání a také postupoval podle § 556 odst. 1, odst. 2 o. z. co do výkladu projevu vůle. Dále soud prvního stupně posuzoval existenci naléhavého právního zájmu žalobkyně na požadovaném určení, a to podle § 80 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). 6. Soud prvního stupně uzavřel, že žalobkyně měla jednoznačně záměr prodat žalované nemovitosti bez pozemku za cenu 3 500 000 Kč, přičemž obranu žalované spočívající v tom, že žalobkyně na prodej nemovitostí spěchala, potřebovala hotovost na úhradu své hypotéky a poskytla jí slevu právě na částku 3 500 000 Kč, hodnotil jako účelovou a neuvěřil jí. Podle názoru soudu prvního stupně došlo při uzavírání kupní smlouvy dne [datum] k chybě v psaní v podobě uvedení pozemku v této smlouvě, i když chyběla vůle žalobkyně pozemek na žalovanou převést. Právní jednání žalobkyně týkající se tohoto pozemku proto posoudil soud prvního stupně jako zdánlivé, k němuž nelze přihlížet, a uzavřel, že žalobkyně je nadále vlastnicí pozemku. 7. Rozhodnutí o náhradě nákladů řízení mezi účastníky odůvodnil soud prvního stupně § 142 odst. 1 ve spojení s § 150 o. s. ř. s tím, že žalobkyně byla ve sporu úspěšná, spor však byl primárně zaviněn písařskou chybou jejího zmocněnce při sepisu kupní smlouvy, považoval proto za spravedlivé přiznat žalobkyni náhradu nákladů řízení pouze ve výši zaplacených soudních poplatků celkem v částce 6 000 Kč, ve zbývajícím rozsahu nikoliv. Soud prvního stupně také rozhodl o nepřiznání náhrady náklad