22 Co 100/2024-617 — Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem uvedeným v záhlaví soud prvního stupně zamítl žalobu žalobců a) a b) o určení, že jsou vlastníky v režimu SJM pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, a pozemků p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsaných na LV č. , hodnota, u , Anonymizováno, úřadu pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, – , Anonymizováno, (výrok I.) a rozhodl o tom, že žalobci a) a b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 64 311,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (výrok II.).2. Proti tomuto rozsudku podali žalobci včasné odvolání. V něm namítají, že soud prvního stupně nesprávně posoudil kupní smlouvu ze dne 24. 11. 2014, uzavřenou mezi žalobci jako prodávajícími a žalovaným jako kupujícím, kterou byly na žalovaného převedeny nemovitosti specifikované v bodě 1. rozsudku, jako platnou, ačkoliv žalovaný zneužil tísně žalobců a nechal si poskytnout plnění, jehož hodnota byla v hrubém nepoměru k jím poskytnutému protiplnění. V průběhu řízení před soudem prvního stupně žalobci prokázali, že v době podpisu kupní smlouvy byla žalobkyně b) onkologicky nemocná, podstoupila operaci, po které následovala léčba chemoterapií. V důsledku toho se zhoršila finanční i rodinná situace žalobců. Majetek žalobců byl postižen exekucí, bezprostředně jim hrozil prodej předmětných nemovitostí v dražbě. Kupní cena nemovitostí byla sjednána ve výši 4 166 000 Kč a měla být hrazena zápočtem pohledávek žalovaného vůči žalobcům v totožné výši. Ze započítávaných pohledávek reálně existovala pouze pohledávka žalovaného ve výši 360 000 Kč za úhradu v exekuci vymáhané částky, existence dalších započítávaných pohledávek je mezi účastníky sporná. I po prodeji nemovitostí měli žalobci zůstat zavázáni z hypotečního úvěru, pořízeného za účelem koupě pozemků a výstavby domu. Znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 22. 11. 2017, vyhotoveném v trestním řízení, byla stanovena obvyklá cena nemovitostí k datu podpisu kupní smlouvy na částku 8 838 600 Kč, sjednaná kupní cena tak představovala pouze 47 % jejich hodnoty, reálně však bylo poskytnuto plnění pouze v rozsahu 6,4 % hodnoty. Soud prvního stupně tento posudek zcela opomněl a své závěry o absenci lichevního jednání opřel o znalecký posudek znaleckého ústavu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a.s. vypracovaný v exekučním řízení, který stanovil obvyklou cenu převáděných nemovitostí na částku 6 760 000 Kč. Je přitom obecně známo, že znalecké posudky v exekučních řízeních se pohybují mírně pod reálnou cenou nemovitostí, aby bylo možné snížit vyvolávací cenu a zvýšit okruh zájemců. Soud prvního stupně hodnotil důkazy selektivně, v hodnotě nemovitostí zohlednil i zástavní právo , právnická osoba, . k zajištění pohledávky z hypotečního úvěru, ačkoliv tento závazek žalobců převodem nemovitostí nezanikl a žalobci ho i nadále spláceli. Kupní smlouva je tak neplatná pro lichvu podle § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“). Převodem nemovitostí došlo také k neúměrnému zkrácení žalobců podle § 1793 o. z. Kupní smlouva je neplatná i pro omyl žalobců, neboť žalobci se domnívali, že podepisují smlouvu o zápůjčce. Zdůraznili, že jejich chování by postrádalo logiku, pokud by uzavřeli kupní smlouvu za nižší kupní cenu, než byla vyvolávací cena nemovitostí v dražbě, která měla proběhnout den po uzavření kupní smlouvy, navíc za situace, kdy by žalobci zůstali zavázáni z hypotečního úvěru. , právnická osoba, v dražbě by tak byl pro ně výrazně výhodnější. Skutečnost, že si žalobci kupní smlouvu před jejím podpisem nepřečetli, pramenila z toho, že mezi účastníky existoval dlouhodobě dobrý vztah, žalobci žalovanému důvěřovali a vzhledem k výše popisované situaci žalobců bylo jejich vnímání oslabeno. Žalovaný na žalobce vyvíjel tlak i tím, že je nechal čekat až do posledního dne před dražbou a pak je na poslední chvíli nechal smlouvu podepsat, ačkoliv s ním žalobci jednali o zápůjčce minimálně měsíc před podpisem kupní smlouvy. Schůzka u exekutora byla předem domluvená a zajišťoval ji žalovaný. Žalobci také namítali, že od kupní smlouvy odstoupili dopisem ze dne 13. 3. 2017 pro neuhrazení kupní ceny. Tato skutečnost byla v řízení před soudem prvního stupně uplatněna podáním ze dne 3. března 2022 ještě před koncentrací řízení, která byla provedena na jednání konaném dne 3. března 2022. Pohledávky uvedené v dohodě o uznání závazku ze dne 21. 11. 2014, které byly předmětem započtení oproti pohledávce žalobců na zaplacení kupní ceny, neexistovaly nebo byly nejisté, neurčité, tedy nezpůsobilé k započtení a žalovaný tak úhradu kupní ceny neprokázal. V dohodě o uznání závazku bylo pro dodržení požadavku určitosti nutné uznat každý závazek zvlášť, s uvedením jeho důvodu i výše, nikoliv pouze celkovou částku závazku. Důvody závazků v dohodě o uznání absentují a ani součtem částek uvedených v dohodě nelze dospět k částce 4 166 000 Kč. Žalovaný nepředložil listiny, které měly dokládat závazky obsažené v dohodě o uznání dluhu ze dne 21. 11. 2014. Žalovaný nedoložil údajnou dohodu o novaci závazku ze dne 17. 10. 2011 na částku 2 000 000 Kč, v průběhu trestního řízení uvedl, že jí nedisponuje. Žalobci přitom doložili, že dluh vyplývající z notářského zápisu s přímou vykonatelností NZ 163/2010 uhradili a žalovaný poté souhlasil se zastavením exekuce. Je zřejmé, že žalovaný uvádí nepravdivé skutečnosti. Žalobci také sporují údajnou pohledávku 800 000 Kč z prodeje bytu. Žalobci souhlasí pouze se závazkem ve výši 360 000 Kč za úhradu exekuce žalobce a). Z tohoto důvodu nemohlo dojít k platnému započtení pohledávek a k zániku jejich pohledávky na zaplacení kupní ceny. V trestním řízení nebylo prokázáno, že by byl žalovaný vlastníkem nemovitostí, věc byla odložena s tím, že by měla být řešena civilními soudy. Poukázali na praxi žalovaného, který za úplatu soustavně poskytuje různým osobám zápůjčky, poté od svých dlužníků za podezřelých okolností a výrazně pod cenou nakupuje nemovitosti. Žalobci žalovanému doručili dopis obsahující odstoupení od smlouvy prostřednictvím provozovatele poštovních služeb dne 15. 3. 2017. Převzetí zásilky potvrdila asistentka žalovaného , jméno FO, , která je na doručence uvedena jako oprávněná osoba. Poukázali na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, č. j. , spisová značka, , ze dne 25. 2. 2021, sp. zn. , spisová značka, a ze dne 15. 5. 2024, sp. zn. , spisová značka, , kdy v případě trvajícího prodlení je možné odstoupit od smlouvy kdykoliv. Přiměřenou lhůtu k úhradě kupní ceny poskytli žalobci žalovanému mlčky. Navrhli, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě zcela vyhoví a přizná žalobcům právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.3. Žalovaný se v rámci vyjádření k odvolání žalobců ztotožnil s rozsudkem soudu prvního stupně. Žalobci zahájili v minulosti dvě řízení, kterými se pokusili zpochybnit vlastnické právo žalovaného k předmětným nemovitostem. Žalobci věděli, že nejsou vlastníky předmětných nemovitostí a vlastnické právo žalovaného nezpochybňovali až do doby, kdy mělo dojít k prodeji nemovitostí třetí osobě. Z kupní smlouvy z 24. 11. 2014 nepochybně vyplývalo, že jde o kupní smlouvu, i u podpisů byly užity termíny kupující/prodávající. Nemohlo tak dojít k záměně právního jednání. Po převodu nemovitostí žalobci s žalovaným uzavřeli nájemní smlouvu na předmětné nemovitosti, žalovaný hradil vodné i stočné, platil daň z nemovitostí i pojištění nemovitosti, na nemovitosti prováděl stavební úpravy, které také platil. Žalobci hradili nájem ve výši splátky hypotečního úvěru, ze kterého byli zavázáni a který posílali úvěrující bance. Žalovaný také nesouhlasí, že by existoval hrubý nepoměr mezi kupní cenou a hodnotou převáděných nemovitostí. Poukázal na tvrzení žalobců, kteří uváděli, že dluh na hypotečním úvěru činil 3 603 493 Kč, přičemž zápočet pohledávek žalovaného za žalobci byl proveden v částce 4 166 000 Kč. Je zřejmé, že pro právní uvolnění nemovitosti bude muset žalovaný vynaložit celkem částku 7 769 493 Kč. Žalovaný je přesvědčený, že důvodem opakovaného podávaní žalob je zdržování prodeje nemovitostí a zachování si levného bydlení. Žalovaný přitom opakovaně žalobce vyzýval i k úhradě spotřebovaných energií. Tvrzení žalobců o jejich odstoupení od kupní smlouvy bylo uplatněno až po koncentraci řízení, žalobci původně argumentovali pouze neplatností smlouvy z důvodu omylu, lichvy a podobně, z tohoto důvodu by k němu nemělo být přihlíženo. Pokud žalobci zpochybňovali závazky, které byly předmětem započtu na kupní cenu, tak celou transakci dva roky prověřovala Policie České republiky, byly provedeny výslechy, listinné důkazy, a nakonec byla věc odložena. Oba žalobci vyšli z trestního řízení jako nedůvěryhodní. Odstoupení od kupní smlouvy nebylo učiněno