28 Co 184/2025-199 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v , adresa, (dále i jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, (dále i jen „napadený rozsudek“), zamítl žalobu (výrok I.) a žalobkyni uložil povinnost nahradit žalovaným na nákladech řízení , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaných (výrok II.).2. Soud prvního stupně dospěl po provedeném dokazování k následujícím skutkovým zjištěním. Účastníci uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu se společností , právnická osoba, (dále i jen „nájemce“), jejímž předmětem byl pronájem pozemků parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, – objekt občanské vybavenosti, parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez č.p. nebo č. ev. – jiná stavba, a parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, (dále jen „nemovité věci“). V katastru nemovitostí jsou účastníci zapsáni jako spoluvlastníci nemovitých věcí, každý s podílem o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Žalovaní se dopisem ze dne , datum, , doručeným téhož dne, obrátili na žalobkyni se záměrem ukončit výpovědí nájemní smlouvu se , právnická osoba, Žalobkyně přípisem ze dne , datum, nesouhlasila se záměrem vypovědět nájem. Žalovaní dne , datum, jako spoluvlastníci , Anonymizováno, /, Anonymizováno, většinou (hlasy obou žalovaných) rozhodli o výpovědi nájemní smlouvy a podání výpovědi, o rozhodnutí žalobkyni informovali dopisem doručeným jí dne , datum, . Společnosti , právnická osoba, byla výpověď z nájmu doručena dne , datum, . Za rok 2022 uvedla žalobkyně v daňovém přiznání celkový příjem , částka, , z toho z nájmu od , právnická osoba, , částka, . Naproti tomu neměl soud prvního stupně, i přes poučení žalobkyně podle § 118a odst. 3 o. s. ř., za prokázané majetkové, finanční a příjmové poměry žalobkyně v letech 2023 a 2024 a jakou část jejích příjmů činil příjem z nájmu od nájemce.3. Pro nadbytečnost, když by nemohly nic změnit na skutkovém závěru a rozhodnutí ve věci, neprovedl soud prvního stupně další důkazy.4. Po právní stránce posoudil soud prvního stupně věc podle § 1128, § 1129 a § 1130 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“ nebo „zákon č. 89/2012 Sb.), a s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , uveřejněný pod č. 5/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní, uzavřel, že s ohledem na 100 % pokles nájemného, resp. užitků plynoucích z nemovitých věcí, v důsledku výpovědi nájemní smlouvy je rozhodnutí spoluvlastníků o výpovědi nájemní smlouvy rozhodnutím o mimořádné záležitosti podle § 1129 o. z. Neshledal však těžkou újmu podle § 1130 o. z., která by žalobkyni jako přehlasovanému spoluvlastníkovi rozhodnutím žalovaných hrozila. Nebylo totiž prokázáno, že skončení nájemního vztahu bude mít za následek negativní dopad na stav nemovitých věcí a jejich údržbu či vznik nároku nájemce za převzetí zákaznické základny podle 2315 o. z. vůči účastníkům, neboť žalovaní nemají záměr provozovat v nemovitých věcech stejnou či obdobnou činnost. A 55 % pokles příjmů v důsledku výpovědi nájmu žalobkyně doložila za předcházející rok a půl rozhodnutí spoluvlastníků, a proto není časově relevantní k hrozbě těžké újmy podle § 1130 o. z. Nadto má žalobkyně i jiné příjmy než z nájmu nemovitých věcí a je i 50 % spoluvlastníkem , právnická osoba, , která dosahuje ročního zisku cca , částka, .5. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, jímž se domáhala zrušení rozsudku soudu prvního stupně a vrácení mu věci k dalšímu řízení. Napadený rozsudek považuje za nepřezkoumatelný. Má za to, že rozhodnutí spoluvlastníků je nelogické a vyvolané tím, že nájemce dal výpověď z nájmu vedlejšího pozemku společnosti 1. žalovaného , právnická osoba, V důsledku výpovědi dojde ke ztrátě příjmu žalobkyně z nájmu nemovitých věcí, a žalovaní ani netvrdili jejich další osud. Proto žalobkyni rozhodnutím spoluvlastníků vznikla těžká újma. Tvrzení žalovaných o problémech v komunikaci a o nespolehlivosti nájemce nebyla prokázána, naopak nájemce se o nemovité věci stará, pravidelně hradí nájemné (předchozí žaloba ohledně neplacení za užívání byla z důvodu neshody na výši nájemného). Žalobkyni není dosud znám důvod výpovědi a další osud nemovitých věcí. Má proto obavu, že nemovité věci budou po ukončení nájemního vztahu chátrat, protože sama nemá zájem je užívat a pečovat o ně nad rámec svého spoluvlastnického podílu.6. Žalovaní ve vyjádření k odvolání navrhli potvrzení rozsudku soudu prvního stupně, který považují za správný. Trvají však na svém názoru, že rozhodnutí spoluvlastníků v dané věci je rozhodnutím o běžné správě věci ve smyslu § 1128 o. z., když v důsledku výpovědi z nájmu nemovitých věcí nehrozí obecně, ani v tomto případě, žádné podstatné zlepšení nebo zhoršení, resp. změna jejich účelu nebo zpracování apod., jak má na mysli § 1129 o. z. v případě rozhodování o významné záležitost. I pokud by se jednalo o rozhodnutí o významné záležitosti, tak žalobkyně podle § 1130 o. z. neprokázala, že by ji rozhodnutím spoluvlastníků vznikla těžká újma. Žalovaní nemají zájem na tom, aby v nemovitých věcech provozoval svoji činnost nájemce, který pro ně představuje neseriózního partnera, primárně mají zájem nemovité věci, resp. své spoluvlastnické podíly, bez zátěže nájmu prodat třetí osobě.7. Žalobkyně na základě poučení odvolacího soudu doplnila, že oprava fasády probíhala v roce 2019 na základě souhlasu původního vlastníka , jméno FO, , matky žalobkyně, na náklady nájemce. K poškození vstupních dveří došlo dne , datum, v souvislosti s vloupáním do objektu, nahlášeno bylo žalobkyni, opravu provedl , datum, nájemce. Žalobkyně si není vědoma, že by ona sama či nájemce nekomunikovali s žalovanými. Ve své podstatě ani nemají důvod pro komunikaci, neboť nájemné je řádně hrazeno, opravy jsou prováděny na náklady nájemce. K výpovědi nájemní smlouvy došlo bezdůvodně a rozhodnutí žalovaných má negativní dopad na všechny účastníky. Opravy provedené na nemovitých věcech v letech 2018-2019 byly řešeny na náklady nájemce a odsouhlaseny vlastníkem , jméno FO, . Protože vztahy spoluvlastníků jsou narušeny a spoluvlastnictví neplní svůj účel, navrhuje s odkazem na § 1139 o. z., aby byl nařízen prodej spoluvlastnických podílů, o které projevil zájem nájemce, za cenu , částka, za každý z podílů, případně za cenu obvyklou.8. Žalovaní v reakci na poučení odvolacího soudu nad rámec dříve uvedeného doplnili, že rozhodnutí o výpovědi z nájmu by mohlo být rozhodnutím o mimořádné záležitosti, jestliže by byla porušena základní práva menšinového spoluvlastníka, jak vyplývá z nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 1735/07. Tak tomu není a žalovaní mají právo vybrat si nájemce, resp. kupujícího. Žalovaní mají za to, že nejsou povinni tvrdit a prokazovat důvody svého rozhodnutí o výpovědi z nájmu, činí tak jen na výzvu odvolacího soudu. Žalobkyně vystupovala ve vztahu k žalovaným v postavení spoluvlastníka, společníka a jednatele nájemce a jako sestra žalovaného a teta žalobkyně. Po smrti matky žalobkyně a žalovaného omezila se žalovanými komunikaci a byla to ona, kdo jako společník a jednatel nájemce nájemci umožnil dlouhodobě neplatit žalovaným žádné nájemné a užívat nemovité věci bez právního důvodu. Ani po uzavření nájemní smlouvy nájemce zpočátku řádně nájemné neplatil. Žalobkyně jako jednatelka nájemce se žalovanými nekomunikovala od nabytí jejího podílu ve společnosti , právnická osoba, dne , datum, . Podle nájemní smlouvy byl nájemce povinen provádět veškerou péči a údržbu nemovitých věcí na svůj náklad, mimo jiné i nátěry plechových částí budovy, nátěry a údržbu vjezdových vrat, opravy rozbitých a poškozených součástí předmětu nájmu. Nekomunikace nájemce se žalovanými spočívá v neplacení nájemného po smrti předchozího společníka nájemce i po uzavření nájemní smlouvy, ve skutečnosti, že nájemce neoznámil žalovaným svůj záměr provést zateplení objektu a vybudování nové fasády, která byla provedena v roce 2019. Ohledně fasády proběhla komunikace mezi nájemcem a 1. žalovaným až z jeho podnětu po provedení fasády v lednu 2021. Komunikace neproběhla ani ohledně poškození vjezdových vrat v roce 2025 a poškození vstupních dveří do objektu v roce 2021. V prosinci 2023 došlo ke vloupání do objektu a poškození dveří a oken a tuto skutečnost nájemce neoznámil 1. žalovanému, který se o tom dozvěděl od policie. Oznámeno nebylo ani poškození vjezdových vrat v roce 2021. Ohledně opravy vstupních vrat v roce 2025 reagoval nájemce na urgenci 1. žalovaného, přislíbil opravu, ale neprovedl ji. Ohledně potřeby výměny vstupních dveří a sjednání pojistné smlouvy probíhala v roce 2021 komunikace i mezi zástupci účastníků. Pojistnou smlouvu nakonec zajistili žalovaní bez součinnosti žalobkyně, vjezdová vrata byla opravena jen provizorně. Fasáda byla provedena vadně, když ve spodní části nepřiléhá ke zdivu, je tzv. odfouklá, kryt odvětrávání budovy je odchlípnutý a neodpovídá přesahu střechy budovy, který je nedostatečný. Nájemce neprov