25 CO 146/2021-157 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil první žalované uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu ve znění ve výroku uvedeném (výrok I.), určil, že kupní smlouva ze dne 16. 1. 2019 uzavřená mezi [anonymizováno 5 slov]. a [jméno] [příjmení] na pozemky parc. č. st. [číslo], parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí] je neplatná (výrok II.) a žalovaným uložil nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši částky 86 720 Kč (výrok III.). V odůvodnění rozsudku uvedl, že žalobkyně se domáhala nahrazení projevu vůle 1. žalované uzavřít kupní smlouvu ve výroku I. uvedenou, a aby soud současně určil, že kupní smlouva z 16. 1. 2019 uzavřená mezi žalovanými na pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], je neplatná. Žalobu odůvodnila tím, že dne 30. 6. 1994 byla uzavřena nájemní smlouva mezi [právnická osoba], [anonymizována čtyři slova]. a právním předchůdcem žalobkyně k předmětným nemovitým věcem. Na pozemcích se nachází [anonymizována čtyři slova]. Dne 30. 8. 1994 byla dále uzavřena mezi těmito subjekty smlouva o zřízení věcného břemene, na základě které bylo k pozemku zřízeno věcné předkupní právo. Právní předchůdce žalobkyně obdržel 4. 2. 2014 nabídku na prodej těchto pozemků za kupní cenu ve výši 3 600 000 Kč, na kterou nereagoval. Dále dne 7. 10. 2016 [právnická osoba] uzavřela s 2. žalovaným kupní smlouvu, kterou byly pozemky prodány 2. žalovanému za částku 1 374 420 Kč. Za tuto cenu však k nabídnutí pozemků žalobkyni nedošlo. Žalobkyně uplatňovala v souladu s § 2144 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku jejich převod po koupěchtivém. 1. žalovaná se však se svým většinovým společníkem jako koupěchtivým (druhým žalovaným) dohodli na ukončení původní smlouvy. Po právní moci rozhodnutí soudu v předchozím sporu přistoupili dne 16. 1. 2019 1. žalovaná a 2. žalovaný k opětovnému uzavření kupní smlouvy na předmětné pozemky za cenu 4 000 000 Kč. Nabídku k uplatnění předkupního práva žalovaná žalobkyni doručila dne 25. 1. 2019. Žalobkyně má za to, že postup žalované je v rozporu s platným právem, když stále existuje její povinnost nabídnout pozemky ke koupi z titulu věcného předkupního práva za podmínek podle původní smlouvy, jelikož je vůči ní vzájemné odstoupení neúčinné. Druhá smlouva je vzhledem k okolnostem, za jakých byla uzavřena, smlouvou neplatnou, neboť všechny okolnosti svědčí o tom, že se jedná o právní jednání, které se příčí dobrým mravům a je neplatné. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby s tím, že žalobou uplatněný nárok neuznávají, neboť zanikl, když od kupní smlouvy kupující [jméno] [příjmení] odstoupil. Odstoupení bylo platné, nijak tím nezasáhl do vlastnických práv jiných osob. Obnovením původních vlastnických vztahů k předmětným pozemkům byl napraven protiprávní stav a žalobkyně žádné právo z porušení předkupního práva nemá. Nejsou naplněny podmínky pro neplatnost právního jednání v podobě uzavření druhé kupní smlouvy ze dne 16. 1. 2019. Po provedeném dokazování měl soud za prokázané, že [právnická osoba], [anonymizována čtyři slova]. jako pronajímatel [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] jako nájemce uzavřely dne 30. 6. 1994 nájemní smlouvu, kterou pronajímatel přenechal do užívání nájemci pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v k. ú. [obec]. Následně uzavřely smlouvu o zřízení věcného břemene dne 30. 8. 1994, kterou se dohodly o zřízení předkupního práva k předmětným pozemkům. Bylo zapsáno v katastru nemovitostí ke dni 30. 9. 1994. Ve dnech 4. 2. a 7. 3. 2014 vlastník pozemků [právnická osoba], [anonymizována čtyři slova]. nabídl pozemky ke koupi společnosti [právnická osoba] za kupní cenu 3 600 000 Kč. Na tuto nabídku [právnická osoba] nereflektovala. Soud má za prokázané, že žalobkyně je právní nástupce [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] i [právnická osoba] [anonymizováno] [anonymizována čtyři slova]. uzavřel dne 7. 10. 2016 s [jméno] [příjmení] kupní smlouvu, kterou 2. žalovaný koupil předmětné pozemky do svého výlučného vlastnictví za částku 1 374 420 Kč. Následně dne 18. 9. 2017 žalobkyně vyzvala 1. žalovanou k uzavření kupní smlouvy na prodej předmětných pozemků za kupní cenu 1 374 420 Kč, neboť bylo porušeno její předkupní právo. 2. žalovaný dne 12. 10. 2017 od kupní smlouvy odstoupil, neboť měl být nepravdivě ujištěn prodávajícím o tom, že předkupní právo zaniklo. Na základě souhlasného prohlášení obou žalovaných ze dne 17. 10. 2017 bylo v katastru nemovitostí opětovně zapsáno vlastnické právo k předmětným pozemkům ve prospěch [právnická osoba], [anonymizována čtyři slova]. Následně proběhl soudní spor mezi žalobkyní a 2. žalovaným o stanovení povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Rozsudkem Okresního soudu v Chebu ze dne 19. 7. 2018, č. j. 13 C 71/2017-119, byla žaloba zamítnuta. Dne 16. 1. 2019 žalovaní spolu uzavřeli novou smlouvu o prodeji předmětných nemovitých věcí za kupní cenu 4 000 000 Kč. 1. žalovaná nabídla dne 23. 1. 2019 nemovité věci ke koupi žalobkyni za kupní cenu 4 000 000 Kč. Soud dále odkázal na důkazy, jimiž jsou uvedené skutečnosti prokázány, s tím, že o jejich hodnověrnosti neměl žádné pochybnosti. Dále odkázal na ust. §§ 2140, 2143, 2146 občanského zákoníku a uzavřel, že dne 7. 10. 2016 byla uzavřena kupní smlouva, kterou 1. žalovaná jako prodávající prodala 2. žalovanému jako kupujícímu předmětné nemovité věci v [katastrální uzemí] za kupní cenu 1 374 420 Kč, následně smluvní strany od této smlouvy odstoupily a vlastnické právo bylo zapsáno v katastru nemovitostí zpět ve prospěch 1. žalované. Uzavřením předmětné kupní smlouvy ovšem dospěla povinnost prodávajícího (1. žalované) nabídnout věc předkupníkovi (žalobkyni) ke koupi. Na tom nemohla nic změnit ani skutečnost, že následně 2. žalovaný od smlouvy odstoupil a na základě souhlasného prohlášení bylo vlastnické právo zapsáno zpět v katastru nemovitostí na 1. žalovanou. Odstoupení od smlouvy se nemohlo dotknout vztahu mezi prodávajícím a koupěchtivým. Dne 7. 10. 2016 tedy dospěla povinnost 1. žalované nabídnout nemovité věci ke koupi žalobkyni, a pokud žalovaná svoji povinnost nesplnila, může se oprávněná osoba domáhat této povinnosti žalobou na plnění, resp. na nahrazení projevu vůle podle § 161 odst. 3 o. s. ř. Proto soud žalobě vyhověl. Pokud jde o druhý nárok žalobkyně, tedy nárok na určení neplatnosti kupní smlouvy mezi žalovanými ze dne 16. 1. 2019, pak se soud nejdříve zabýval tím, zda je dán naléhavý právní zájem žalobkyně na takovém určení, výsledek tohoto řízení může mít vliv na právní postavení žalobkyně, vlastnické právo k nemovité věci podléhá zápisu v katastru nemovitostí, proto je dán naléhavý právní zájem žalobkyně na určení vlastnického práva. I v této části je nárok žalobkyně důvodný, neboť dnem 7. 10. 2016 dospěla povinnost 1. žalované k uzavření kupní smlouvy. 1. žalovaná tedy byla povinna uzavřít kupní smlouvu se žalobkyní, jak je uvedeno v odst. 9 tohoto rozsudku. Za této situace pak 1. žalovaná nemohla uzavřít kupní smlouvu s 2. žalovaným, a pokud ji přesto uzavřela, porušila tím ust. § 2143 občanského zákoníku. Její právní jednání tedy odporovalo zákonu, proto se jedná o neplatné právní jednání a soud tedy konstatoval, že kupní smlouva uzavřená mezi žalovanými ze dne 16. 1. 2019 je neplatná. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle zásady úspěchu ve věci. 2. Proti rozsudku podali žalovaní odvolání. V odvolání namítají, že předmětné rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci a je nepřezkoumatelné pro nedostatek důvodů. Soud prvního stupně rozhodl zcela odchylně od svého právního názoru prezentovaného v rozsudku ze dne 21. 11. 2019, aniž by své zcela opačné rozhodnutí náležitě a přezkoumatelně odůvodnil. Pokud soud cituje ust. § 2146 občanského zákoníku, není na tento případ aplikovatelný, neboť brání odstoupit od kupní smlouvy prodávajícímu, kdežto od kupní smlouvy ze dne 7. 10. 2016 jednostranně odstoupil kupující, který tak učinil s odůvodněním, že byl prodávající společností nepravdivě ujištěn, že předkupní právo vložené do katastru nemovitostí je vedeno pro neexistující osobu [právnická osoba], z čehož dovozoval, že toto předkupní právo je irelevantní. Odvolatelé poukazují, že žalobkyně má [IČO] a není totožná s osobou [příjmení] [jméno], [právnická osoba], [IČO], pro kterou bylo tehdy předkupní právo v katastru nemovitostí zapsáno, ani s osobou [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], [IČO], pro kterou bylo původně zřízeno. Své právní nástupnictví nechala žalobkyně do katastru nemovitostí zapsat ex post. Soud měl vysvětlit, proč opustil svůj právní názor prezentovaný v dřívějším rozsudku. Poukazuje na usnesení Ústavního soudu III. ÚS 2091/15, který v jiné, leč skutkově obdobné, věci uvedl, že důsledkem odstoupení od kupní smlouvy bylo obnovení vlastnického práva původnímu vlastníkovi v rozsahu původního spoluvlastnického podílu na předmětné nemovitosti, a za této situace, kdy již došlo k obnovení původních vlastnických vztahů, byl jednáním účastníků kupní smlouvy napraven protiprávní sta