25 CO 49/2022-121 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu o zaplacení částky 393 100 Kč se zákonným úrokem z prodlení (výrok I) a žalobci uložil povinnost nahradit žalovanému náklady řízení v částce 78 510 Kč (výrok II). V odůvodnění rozsudku soud uvedl, že žalobce se v řízení domáhá zaplacení žalované částky s tím, že mezi účastníky byla uzavřena dne 27. 2. 2020 smlouva o nájmu zařízení a vybavení hotelu s obchodní značkou [anonymizována dvě slova] v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] a smlouva o podnájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byl podnájem uvedeného pozemku, jehož součástí je budova hotelu, zapsáno na [list vlastnictví]. Hospodářský účel smluv byl definován v preambuli každé z nich tak, že je dán přáním žalovaného zajistit provozování hotelových, hostinských a dalších služeb [anonymizována dvě slova] v [obec]. Žalobce uhradil dne 12. 2. 2020, ve prospěch bankovního účtu zprostředkovatele společnosti [právnická osoba] částku 393 100 Kč jako dohodnuté nájemné ve výši 133 100 Kč a jistotu ve výši 260 000 Kč. Na základě usnesení Vlády ČR č. 82/ 2020 Sb., č. 84/ 2020 Sb. a nařízení Ministerstva zdravotnictví ČR ze dne 23. 3. 2020, 26. 3. 2020 a 30. 3. 2020 byla zakázána přítomnost veřejnosti v provozovnách stravovacích služeb, a byl zakázán prodej ubytovacích služeb, když až na dané výjimky nebylo možné naplnit hospodářský význam uzavřených smluv mezi účastníky. Smlouvy byly uzavřeny v době, kdy nebylo možno očekávat budoucí nezpůsobilost předmětu nájmu a podnájmu k ujednanému účelu. Žalobci vzniklo právo vypovědět nájem a podnájem dle § 2227 o. z. bez výpovědní doby vzhledem k tomu, že po uzavření smlouvy vznikly překážky nikoliv na straně žalobce, znemožňující řádné užívání předmětu nájmu a podnájmu, a současně by bylo možno naplnit hospodářský účel smluv. Smlouvy proto žalobce vypověděl přípisem z 1. 4. 2020 bez výpovědní doby s tím, že účinek nastává dnem doručení. Výpověď byla žalovanému doručena 2. 4. 2020 a obsahovala rovněž výzvu k vydání částky 393 100 Kč. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, namítal, že sdělil žalobci přípisem ze dne 22. 4. 2020, že výpověď považuje za neplatnou, neboť nedošlo k naplnění výpovědního důvodu dle § 2227 o. z. Neplatnost žalovaný shledává v nedostatečně uvedených skutkových důvodech a okolnostech nezpůsobilosti předmětu nájmu. Předmět nájmu se nestal nepoužitelným, když o nepoužitelnost ve smyslu § 2227 o. z. se nejedná, pokud je užívání pouze zásadně ztíženo. Žalobce mohl i nadále v rámci nařízeného zákazu a omezení vykonávat ekonomicko-podnikatelskou činnost, jelikož zákaz poskytování služeb ve stravovacích provozovnách a zákaz poskytování ubytovacích služeb nebyl absolutní. Existovala také možnost využít pomoci státu v rámci programu Antivirus. Žalobce však žádných možností dalšího provozu nevyužil a zcela ignoroval možnost využití výjimek. Po provedeném dokazování soud uzavřel, že má za prokázané, že účastníci uzavřeli dne 27. 2. 2020 smlouvu o nájmu movitých věcí na zařízení a vybavení hotelu a kuchyně [anonymizována dvě slova] v [obec] ve smyslu § 2201 a násl. o. z., a téhož dne smlouvu o podnájmu prostor sloužících k podnikání ve smyslu § 2215 o. z. Obě smlouvy jsou spojeny svým účelem, kterým je zajistit provozování hostinských a hotelových služeb v objektu [anonymizována dvě slova] v [obec]. V obou smlouvách bylo také sjednáno, že platnost a účinnost každé z nich je závislá na platnosti a účinnosti druhé, kdy obě vždy zanikají současně. Oba účastníci smlouvy uzavřeli při své podnikatelské činnosti. Mezi účastníky nebylo sporným, že v době uzavření smluv dne 27. 2. 2020 nebylo provozování stravovacích ani ubytovacích služeb ze strany státu nijak omezeno. Mezi stranami bylo dále nesporné, že předmět nájmu i podnájmu byl co do svého fyzického stavu způsobilý k ve smlouvě sjednanému účelu. Dále bylo odkázáno na komentářovou literaturu k ust. § 2227 o. z., kdy se uvádí, že naplnění výpovědního důvodu dle citovaného ustanovení vyžaduje, aby se věc stala nepoužitelnou k ujednanému nebo obvyklému účelu poté, co byla odevzdána nájemci, a jestliže byla věc přenechána k užití nepoužitelná, může se domáhat nájemce ochrany podle § 2208, popřípadě § 2232 o. z., ovšem při zohlednění § 2207 odst. 2 o. z. Nepoužitelnost pronajaté věci může být způsobena ztrátou nezbytných fyzických vlastností pronajatého předmětu, ale i následkem právní překážky, např. i v důsledku zákona, který další užívání takové věci zakazuje. Nemožnost použití pronajaté věci může být způsobena i zásahem orgánu veřejné moci, např. odnětím věci, příkazem k vyklizení, a v takovém případě nejde o nepoužitelnost věci jako takové, ale zásah třetích osob do užívacího práva nájemce, tedy takové zásahy je třeba posoudit podle § 2212 obč. zákoníku. Nepoužitelnost věci však není pouhé zásadní ztížení užívání. Proto je soud toho názoru, že nepoužitelnost pronajaté věci může jakožto právní překážka založit i zákaz určité činnosti vyhlášený ze strany státu orgánem majícím k tomu potřebnou pravomoc, a to zákazu činnosti, k jejímuž účelu bylo zahájení ujednáno. Takovýto zákaz adresovaný všem dotčeným osobám vymezeným pouze obecně tím, zda zakazovanou činnost vykonávají, by dle názoru soudu nepředstavoval zásah třetí osoby do užívacího práva nájemce ve smyslu § 2212 o. z., neboť ten je charakterizován jedinečností zásahu i dotčené osoby. Aby byla pronajatá věc k ujednanému účelu skutečně nepoužitelná, muselo by se jednat o zákaz absolutní, který neumožňuje využití věci k ujednanému účelu ani v omezené míře. V daném případě byl účel vymezen jako provozování hostinských služeb a hotelových služeb, obě činnosti byly s účinností od 1. 4. 2020 zakázány mimořádným opatřením Ministerstva zdravotnictví ČR ze dne 30. 3. 2020, avšak u zákazu ubytovacích služeb byly nastaveny konkrétní výjimky a je tak zřejmé, že v tomto rozsahu byl předmět nájmu i podnájmu v omezené míře způsobilý ke sjednanému účelu užívání a výpovědní důvod dle § 2227 proto nemohl být z tohoto důvodu naplněn. Pokud jde o výjimku ze zákazu provozování stravovacích služeb, je zřejmé, že hostinská činnost v rámci hotelu nespadá do kategorie provozovny rychlého občerstvení s výdajovým okénkem, avšak i v hotelu si soud dovede představit provozování stravovacích služeb způsobem prodejem jídla s sebou bez vstupu do provozovny, a i v této části by proto bylo možné dovodit pouze částečné omezení ujednaného účelu užívání. Nelze proto uvažovat o žalobcem tvrzeném zmaření hospodářského účelu smluv. Soud proto dospěl k závěru, že předmětná výpověď nebyla oprávněná, neboť ke dni jejího doručení žalovanému nedošlo k naplnění použitého výpovědního důvodu dle § 2227, a výpověď tedy nemohla mít za následek zánik obou sjednaných smluv. V případě podnájemní smlouvy uplatnil žalovaný ve smyslu § 2314 včasné námitky, ve kterých s podanou výpovědí nesouhlasil. Ustanovení § 2314 odst. 3 o. z., o přezkoumání výpovědi prostřednictvím žaloby podané soudu jako zvláštní úprava přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužícího k podnikání se na podnájemní vztah nepoužije a u výpovědi nájemní smlouvy o nájmu movitých věcí zákon přezkum oprávněnosti výpovědi soudem nepředpokládá. V daném případě tak postačilo vznesení námitek žalovaným proti výpovědi žalobce. Vymezení skutkových okolností v podané výpovědi žalobce soud považuje za dostatečně určité. Z těchto důvodů soud dospěl k závěru, že nájemní i podnájemní vztah zanikly až na základě výpovědi žalobce ze dne 30. 4. 2020 uplynutím dvouměsíční výpovědní lhůty, tedy dne 30. 6. 2020, a žalovanému tak náleží nájemné uhrazené žalobcem za měsíc duben 2020, ale rovněž i nárok na úhradu nájemného z obou smluv za měsíc květen a červen 2020, které žalobce ve výši 2 x 133 100 Kč neuhradil, a žalovaný proto důvodně vznesl v tomto řízení kompenzační námitku proti zaplacené jistotě ve výši 260 000 Kč, kterou by byl jinak povinen vrátit žalobci po skončení nájemního vztahu. Z těchto důvodů soud shledal podanou žalobu jako nedůvodnou, a proto ji zamítl. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. 2. Proti rozsudku podal žalobce odvolání. V odvolání uvedl, že nalézací soud věc nesprávně posoudil, když pochybil při výkladu podmínek pro aplikaci výpovědního důvodu podle § 2227 o. z. Nalézací soud zaujal přísně restriktivní výklad pojmu„ nepoužitelný“, který je užit v ust. § 2227 o. z., když vyložil, že pronajatá věc se stane k pronajatému účelu nepoužitelná pouze tehdy, pokud by zákaz jejího užití byl absolutní, který neumožňuje využití věci k ujednanému účelu ani v omezené míře. S tímto názorem soudu žalobce nesouhlasí, neboť při akceptaci takového výkladu by bylo možno ust. § 2227 o. z. aplikovat toliko v případech 100% zamezení užití pronajaté věci bez jakéhokoliv dalšího zohlednění míry použitelnosti pronajaté věci, což jistě neodpovídá významu daného ustanovení zákona. Navrhuje změnu napadeného rozsudku tak, že žalobě bude vyhověno. 3. Žalovaný ve vyjádření k odvolání uvedl, že závěry soudu považuje z