11 CO 100/2021-192 — Krajský soud v Ústí nad Labem

1. V záhlaví označeným rozsudkem okresní soud (dále jen„ soud prvního stupně“) uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 65 300 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,5 % ročně z částky 22 800 Kč od 1. 1. 2014 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 7,05 % ročně z částky 42 500 Kč od 1. 1. 2014 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a v téže lhůtě zaplatit náhradu nákladů řízení ve výši 57 037,40 Kč k rukám právního zástupce žalobce (výrok II.). 2. Soud prvního stupně takto rozhodl (v pořadí druhým rozsudkem) o žalobě, kterou se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení částky 65 300 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení od 1. 1. 2014 do zaplacení z titulu dlužného nájemného za užívání nebytového prostoru nacházejícího se v domě [adresa] v [anonymizováno] ulici v [obec] (dále jen„ nebytový prostor“), jehož je žalobce vlastníkem, a který žalovanému dne [datum] pronajal za měsíční nájemné ve výši 15 100 Kč od 1. 11. 2011 do 30. 4. 2012, ve výši 16 300 Kč od 1. 5. 2012 do 31. 12. 2012 a ve výši 17 500 Kč od 1. 1. 2013. Žalovaný neplatil nájemné v řádné výši a za dobu od července 2012 do 30. 6. 2013 představoval jeho dluh částku 65 300 Kč. Žalovaný se proti žalobě bránil tvrzením, že nájemní smlouva je absolutně neplatná, neboť neobsahuje konkrétní vymezení pronajatých prostor a není v ní uvedeno, kde konkrétně se pronajaté prostory nachází, dále že v ní není uveden předmět podnikání, a že pronajímané prostory nebyly v době podpisu smlouvy zkolaudovány k účelu, k němuž byly pronajímány. Namítal, že se s žalobcem dohodl na hrazení nižšího nájemného ve výši 12 500 Kč měsíčně, neboť se mu v podnikání nedařilo s tím, že žalobce tuto částku akceptoval a nikdy jej nevyzýval k doplacení údajného dluhu. Po předchozí ústní komunikaci s žalobcem opustil předmět nájmu počátkem roku 2013. Celou dobu nájmu hradil zálohy na služby a nikdy nedostal žádné vyúčtování. Má za to, že na zálohách mu vznikl přeplatek, který v průběhu řízení konkretizoval na částku 10 500 Kč, kterou navrhl započítat na žalobou uplatněný nárok. 3. Soud prvního stupně učinil na základě provedeného dokazování skutková zjištění, že účastníci řízení uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor na dobu neurčitou od 1. 11. 2012 (správně„ 1. 11. 2011“ - dále jen„ smlouva“). Ve smlouvě byla dohodnuta výše nájemného, záloh na energie a jejich splatnost, způsoby skončení smlouvy, práva a povinnosti smluvních stran a bylo smluveno, že veškeré změny smlouvy musí být učiněny písemnou formou. Následně, po zjištění že pronajaté prostory nejsou zcela vyhovující k zamýšlenému účelu, provedl žalovaný stavební úpravy a zajistil rekolaudaci prostor, aby odpovídaly provozování denní kavárny dle požadavků hygienické stanice. Žalovaný se pokusil s žalobcem na přelomu června a července 2012 dohodnout na snížení nájemného na částku 12 500 Kč, které by platil od července, což následně učinil, když od července 2012 do května 2013 platil nájemné ve výši 12 500 Kč měsíčně. Taková případná dohoda nebyla uzavřena ve formě dodatku ke stávající nájemní smlouvě. Žalovanému se podnikání nedařilo a rozhodl se pro ukončení činnosti v pronajatém objektu. Žalovaný se měl se žalobcem zhruba v dubnu 2013 pokusit dohodnout na skončení nájmu k měsíci květnu 2013, ale ani tato dohoda neměla písemnou podobu, kterou by obě strany akceptovaly. Následně v květnu 2013 měla být provozovna vyklizena a zřejmě ve druhé polovině června 2013 měl žalovaný žalobci předat klíče od vyklizeného prostoru. Soud prvního stupně za situace, kdy absentuje jakýkoli hmotně právní podklad pro ukončení nájemního vztahu, vycházel z tvrzení žalovaného, že klíče od provozovny předal žalobci v červnu 2013 s tím, že žalobce skončení nájemního vztahu k červnu 2013 akceptoval, jak vyplývá z jeho vyjádření. Po skončení nájemního vztahu žalobce zřejmě provedl konečné vyúčtování uhrazených záloh, což žalovaný neuznal za řádně provedené vyúčtování, ale správného vyúčtování se soudně nedomáhal. 4. Z hlediska právního posouzení vycházel soud prvního stupně z hmotného práva, které bylo platné a účinné v době smluvního vztahu, konkrétně aplikoval § 3, § 5 odst. 1 a § 10 zákona č. 116/1990 Sb., § 40 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. a § 272 odst. 2 a § 358 zákona č. 513/1991 Sb. Dospěl k závěru, že smlouva o nájmu nebytových prostor byla uzavřena platně podle zákona č. 119/1990 Sb. a zákona č. 513/1991 Sb., neboť se jedná o smlouvu uzavřenou mezi podnikateli. Uzavřel, že smlouva splňuje všechny zákonem předepsané náležitosti, když jednotlivé aspekty jsou zde dostatečným způsobem definovány a popsány, zejména ohledně identifikace předmětu nájmu, doby nájmu, účelu nájmu, výše a způsobu placení nájemného. Námitky žalovaného, ohledně neplatnosti smlouvy z důvodu její neurčitosti (nedostatečné specifikace nebytového prostoru ve smlouvě) a z důvodu následné nutnosti stavebních úprav, shledal nedůvodnými. Předmět nájmu je podle jeho názoru ve smlouvě určen dostatečným způsobem, a to i specifikací místností, jejich výměr a umístěním v budově. Namítanou neplatnost smlouvy pro její rozpor mezi stavebně technickým stavem nemovitosti a účelem, pro který byl prostor pronajat, soud prvního stupně neshledal. Odkázal přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2978/2012 a sp. zn. 26 Cdo 2392/2014. Z provedeného dokazování měl za prokázané, že žalovaný si nebytový prostor před podpisem smlouvy prohlédl a až následně zjišťoval u hygienické stanice předpoklady k povolení provozu kavárny, čímž si nepočínal dostatečně obezřetně. Tato skutečnost nemůže vést k neplatnosti uzavřené smlouvy. Naopak žalobce splnil svou předsmluvní povinnost, žalovaného se stavebně technickým stavem předmětu nájmu seznámil, přičemž s variantou případných úprav počítá nájemní smlouva v čl. VI. odst. 8. Soud prvního stupně neakceptoval námitku žalovaného ohledně existence dohod mezi ním a žalobcem o tom, že se od července 2012 snižuje nájemné z původně sjednané výše na částku 12 500 Kč a o skončení nájemního vztahu. S odkazem na § 272 odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb. a na smluvní ujednání vycházel z toho, že případné změny či dodatky smlouvy bylo možné provést pouze písemně. Žalovaný uzavření tvrzených dohod ani přes poučení soudu prvního stupně neprokázal. Naopak tvrdil, že k písemným dohodám mezi ním a žalobcem ohledně uvedených záležitostí nedošlo. Soud prvního stupně proto nevyhověl návrhu žalovaného a neprovedl výslechy svědkyň [jméno] [příjmení] (manželky žalobce) a [jméno] [příjmení], které měly vypovídat pouze k uzavření ústních dohod mezi účastníky o změně smlouvy a jejím ukončení. Připustil, že účastníci mohli zvažovat změny nájemní smlouvy, avšak kontraktační proces nebyl nikdy naplněn z důvodu absence zákonné podmínky písemné formy. Jednání žalovaného, kterým začal platit snížené nájemné a následně, bez platné dohody či výpovědi, pronajaté prostory opustil, posoudil soud prvního stupně jako jednání učiněná v rozporu s uzavřenou smlouvou. K zániku nájemního vztahu došlo podle jeho závěru ke dni 30. 6. 2013, a proto nárok žalobce na nájemné za měsíc červen 2013 shledal důvodným. 5. K žalovaným tvrzenému zápočtu případného přeplatku ve výši 10 500 Kč z nevypořádaných záloh na energie soud prvního stupně uvedl, že zápočet nebyl účinně proveden, neboť žalobce nikdy řádné vyúčtování záloh neprovedl a nemohlo tedy dojít ke splatnosti případného přeplatku. Takovou pohledávku proto posoudil jako nezpůsobilou k započtení proti již splatné pohledávce, která je předmětem řízení. Uvedl, že žalovaný měl možnost domáhat se provedení správného vyúčtování soudní cestou, což však neučinil a nemohla tedy nastat splatnost případného přeplatku na zaplacených zálohách oproti skutečně spotřebovaným energiím. Odkázal v této souvislosti na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 312/2018 ze dne 15. 10. 2018. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalovanému vznikla povinnost zaplatit žalobci doplatek rozdílu mezi původně sjednaným měsíčním nájemným a skutečně zaplaceným nájemným za měsíce červenec 2012 až červen 2013, vyčísleným na částku 65 300 Kč, a to včetně zákonného úroku z prodlení od 1. 1. 2014 do zaplacení. 6. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu a úspěšnému žalobci přisoudil náhradu nákladů řízení ve výši 57 037,40 Kč sestávající z odměny za 11 úkonů právní služby po 3 740 Kč (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby, účast při soudním jednání dne 17. 10. 2018, 27. 2. 2019, 3. 4. 2019, 23. 9. 2020, 13. 1. 2021 a písemná vyjádření ze dne 26. 2. 2019, 8. 1. 2021, 13. 1. 2021), 11 paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč, 21% DPH ve výši 9 332,40 Kč a zaplaceného soudního poplatku ve výši 3 265 Kč. 7. Proti tomuto rozsudku podal v zákonné lhůtě odvolání žalovaný. Nesouhlasil s názorem soudu prvního stupně o platnosti smlouvy. Uvedl, že při uzavření smlouvy vycházel z tvrzení žalobce, který byl vlastníkem prostoru, že prostor záměru žalovaného vyhovuje. Vytýkal soudu prvního stupně, že posoudil prove