35 Co 170/2025-117 — Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka Liberec

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud výrokem I žalované uložil do patnácti dnů od právní moci rozsudku vyklidit a předat žalobci prostory sloužící k podnikání umístěné ve stavbě bez čp/če stojící na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, a výrokem II uložil žalované do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 15 890 Kč. Své rozhodnutí opřel o zjištění, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba bez čp/, Anonymizováno, , (dále jen „nemovitost“), a to od , datum, , kdy nemovitost nabyl jako vydražitel v insolvenčním řízení vedeném ve věci dlužníka , jméno FO, u Krajského soudu v Ústí nad Labem pobočka v Liberci pod sp. zn. KSLB , spisová značka, . Žalovaná byla nájemcem v nemovitosti umístěných prostor sloužících k podnikání na základě nájemní smlouvy uzavřené s , jméno FO, a , jméno FO, na dobu určitou od , datum, do , datum, . Dále se z odůvodnění napadeného rozsudku podává, že insolvenční správce dne 11. 4. 2023, po předchozím souhlasu zajištěných věřitelů, doručil žalované výpověď nájemní smlouvy s tříměsíční výpovědní lhůtou s tím, že výpovědní doba začala běžet 1. 5. 2023 a skončila 31. 7. 2023. Žalovanou podaný návrh na zrušení této výpovědi byl insolvenčním soudem zamítnut. Uzavřel proto, že žalovaná po datu 31. 7. 2023 užívá nemovitost bez právního důvodu, a je tak povinna ji dle § 2225 občanského zákoníku vyklidit a předat žalobci. K námitce žalované, že nemůže nemovitost vyklidit, protože investovala do nemovitosti značné finanční prostředky, okresní soud uvedl, že investice nejsou předmětem tohoto řízení a bezprostředně se netýkají ani povinnosti žalované objekt vyklidit. Vyhověl proto žalobě v celém rozsahu a procesně úspěšnému žalobci přiznal s odkazem na § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu nákladů řízení.2. Proti tomuto rozsudku se včas odvolala žalovaná. Namítá, že žalovaná nemá ničeho společného s insolvenčním řízením vedeným ve věci dlužníka , jméno FO, . Má za to, že musí být akceptován § 2285 občanského zákoníku, a to i v případě insolvenčního správce. Pokud po právní moci rozsudku o neplatnosti výpovědi z nájmu nebyla žalovaná ve lhůtě do 3 měsíců vyzvána k vyklizení, došlo k automatické prolongaci nájmu dle ustanovení § 2285 občanského zákoníku. Žalovaná ani nemohla v termínu uvedeném žalobcem objekt vyklidit, neboť u již nasmlouvaných výrobků probíhal proces dosoušení jako nejdůležitější proces výroby, a pokud by byl přerušen, vznikla by značná finanční škoda. Dále uvedla, že dne 22. 12. 2023 žalobce zabezpečil dveře do objektu, a proto musela žalovaná „dát dveře do původního stavu“, aby mohla být výroba dokončena. Až poté byla žalovaná vyzvána k vyklizení nemovitosti do 31. 1. 2024, přičemž však má žalovaná za to, že tato výzva byla bezpředmětná, neboť došlo k automatické prolongaci dle § 2285 občanského zákoníku. Žalovaná poté začala odvážet hotové výrobky, avšak dne 12. 1. 2024 žalobce zabezpečil opět přístup do objektu a „odcizil“ přívodní elektrický kabel, což je nyní předmětem vyšetřování Policie ČR. Žalovaná není schopna vyklidit nemovitost ve lhůtě stanovené soudem. Přesto již větší část objektu předala žalobci z dobré vůle k užívání, ale z důvodu složité a náročné demontáže vnitřního vybavení ve zbývající části haly na úplné vyklizení potřebuje delší lhůtu cca 6 měsíců ode dne rozhodnutí odvolacího soudu. Nesouhlasí ani s tím, že by měla hradit náhradu nákladů řízení, neboť vyklizení nemovitosti bylo znemožněno žalobcem, a proto by přiznání náhrady nákladů žalobci bylo rozporné s dobrými mravy a spravedlností. Navrhuje, aby odvolací soud zrušil rozhodnutí okresního soudu.3. Žalobce ve vyjádření k odvolání navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného s tím, že požaduje přiznat taktéž náhradu nákladů odvolacího řízení. Zdůraznil, že postup insolvenčního správce byl zcela v souladu s ustanovením § 256 odst. 1 insolvenčního zákona umožňujícím vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou s dlužníkem, přičemž výpovědní lhůta nesmí být delší než 3 měsíce. Insolvenční správce doručil výpověď nájemní smlouvy uzavřené s dlužníkem (tj. , jméno FO, coby pronajímatelem) žalované (coby nájemcem) dne 11. 4. 2023 a informoval žalovanou, že výpovědní doba činí 3 měsíce. Protože návrh žalované na zrušení výpovědi byl insolvenčním soudem v celém rozsahu zamítnut, uplynula výpovědní doba ke dni 31. 7. 2023, čímž skončil nájem, a do tohoto dne byla žalovaná povinna vyklidit předmětné prostory sloužící podnikání a vyklizené je předat insolvenčnímu správci. Žalobce nabyl nemovitost následně do svého vlastnictví ke dni 20. 10. 2023, a nelze dle žalobce než dospět k závěru, že žalobce nebyl nájemní smlouvou vázán, protože k prolongaci nájmu dle § 2285 občanského zákoníku dojít nemohlo. Taktéž nemusela být ani po vydání napadeného rozsudku vyzvána k vyklizení nemovitosti, neboť lhůta k vyklizení již byla uvedena v tomto rozsudku. Žalované bylo umožněno nemovitost vyklidit, neboť byla opakovaně vyzývaná k vyklizení a měla dostatek času na to, aby tak učinila. Za nepodstatné považuje žalobce také námitky týkající se investic, neboť nejsou předmětem probíhajícího řízení o vyklizení. Žalovaná se ani nemůže případně domáhat odvozu oken a vybourání podlahy, neboť okna a podlahy jsou ze své povahy součást předmětných prostor sloužících podnikání, a tudíž vlastnictvím žalobce. To samé platí dle žalobce o vestavěných skříních. Náklady na vybudování vnitřních dílen a jednotlivých kanceláří mohla žalovaná uplatnit pouze přihláškou pohledávky do insolvenčního řízení.4. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek i postup okresního soudu v předchozím řízení bez nařízení jednání dle § 214 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád („o. s. ř.“), a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.5. Pokud jde o skutkový základ žalobou uplatněného nároku, objasnil jej okresní soud na základě řádně provedených a v souladu s § 132 o. s. ř. vyhodnocených důkazů správně a zcela dostatečně.6. V řízení bylo zjištěno, že žalobce je ode dne 20. 10. 2023 v katastru nemovitostí evidován jako vlastník pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je budova bez čp/če, stavba pro výrobu a skladování, přičemž jako nabývací titul je uvedeno „Potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu dražby ze dne 16. 10. 2023“. Dále bylo objasněno, že žalovaná se stala nájemkyní uvedených prostor na základě „Smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání“ ze dne 30. 1. 2017 uzavřené s pronajímateli , jméno FO, a , jméno FO, , a to na dobu určitou do 31. 12. 2035. Z insolvenčního rejstříku okresní soud ověřil, že dne 14. 2. 2022 bylo u Krajského soudu v Ústí nad Labem pobočka v Liberci pod sp. zn. KSLB , spisová značka, zahájeno insolvenční řízení ve věci dlužníka , jméno FO, , byl zjištěn jeho úpadek a prohlášen konkurs na majetek dlužníka. Insolvenčním soudem jmenovaný insolvenční správce (společnost , právnická osoba, .) vypověděl nájem předmětných prostor sloužících k podnikání s výpovědní dobou 3 měsíců, přičemž výpověď byla žalované doručena dne 11. 4. 2023. Návrh žalované na zrušení této výpovědi byl zamítnut usnesením insolvenčního soudu č. j. KSLB , insolvenční spisová značka, ze dne 30. 6. 2023. Protože žalovaná užívala nemovitost i po datu 31. 7. 2023, kdy uplynula výpovědní doba, žalobce vyzval žalovanou k vyklizení nemovitosti výzvou ze dne 19. 12. 2023, kterou žalovaná obdržela dne 20. 12. 2023, a obsahově shodnou výzvu adresoval žalované právní zástupce žalobce dne 9. 1. 2024.7. Podle ustanovení § 2302 odst. 1 věta druhá zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.8. Podle § 2311 o. z. se ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou použijí obdobně.9. Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.10. Z citovaných ustanovení vyplývá, že § 2285 o. z. upravující tzv. automatickou prolongaci nájmu je zásadně aplikovatelný také na případy, kdy předmětem nájemní smlouvy je prostor sloužící k podnikání. Jak však bylo Nejvyšším soudem opakovaně vysvětleno (srovnej rozsudky sp. zn. 26 Cdo 4354/2016 ze dne 12. 12. 2016 či, sp. zn. 26 Cdo 1082/2017 ze dne 19. 6. 2018 nebo sp. zn. 26 Cdo 977/2022 ze dne 19. 7. 2022) k obnovení nájemní smlouvy může dojít pouze tehdy, jde-li o nájem prostor sloužících k podnikání, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu.11. V projednávané věci nájem neskončil uplynutím sjednané doby nájmu (tato měla skončit až 31. 12. 2035), ale dne 31. 7. 2027, kdy uplynula výpovědní doba na základě výpovědi nájemní smlouvy insolvenčním správcem dle § 256 odst. 1 věty první zákona č. 182/2