17 Co 3/2026-184 — Krajský soud v Ústí nad Labem

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 1 114 393,65 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 1 114 393,65 Kč od 31. 10. 2023 do zaplacení (výrok I.) a náhradu nákladů řízení v částce 206 676 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok II.), dále žalované uložil povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Litoměřicích na náhradě nákladů řízení částku 3 709 Kč (výrok III.).2. Soud prvního stupně rozsudek odůvodnil tím, že žalobkyně se domáhala po žalované zaplacení částky 1 114 393,65 Kč s příslušenstvím, k čemuž uvedla, že jakožto podnájemce s žalovanou jakožto podnajímatelem uzavřela dne , datum, podnájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání prostor (, Anonymizováno, ) pro účely jejich provozování. Tento vztah vypověděla žalovaná dne , datum, , tudíž zanikl ke dni , datum, . K tomuto datu žalobkyně předala pronajaté prostory žalované. V souladu s podnájemní smlouvou přitom žalobkyně složila žalované jistotu ve výši 2 000 000 Kč, kterou měla žalovaná vrátit do , datum, . K tomu však nedošlo, neboť žalovaná provedla zápočet svých pohledávek – dlužné nájemné za srpen a září 2023 ve výši 885 606,35 Kč, částku 54 480 Kč představují tvrzený nárok na opravu zničených dveří , Anonymizováno, , částku 514 450 Kč představující náhradu za výměnu zničené podlahy ve , Anonymizováno, , částku 428 500 Kč představující náhradu za opravu/výměnu nábytku a příslušenství , Anonymizováno, , částku 62 900 Kč představující náhradu za čištění a úklid, částku 31 069 Kč představující náhradu za chybějící položky, částky 2x 11 357 Kč představující náhradu škody za nevyklizení prostor skladu (mrazáky), částku 2 015 Kč představující náhradu škody za chybějící odměrný válec. Žalobkyně uznávala pouze pohledávku žalované na úhradu nájemného za měsíce srpen a září 2023, k dalším tvrzeným nárokům žalované uvedla, že s uvedeným poškozením či s chybějícími věcmi nesouhlasí, nadto takovýto rozsah poškození nebo ztracených věcí nebyl zaznamenán ani do předávacího protokolu. Ohledně úklidu pronajatých prostor uvedla, že při skončení pronájmu jí nebylo ze strany žalované umožněno provedení takového úklidu.3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, trvala na tom, že vůči nároku žalobkyně řádně započetla své pohledávky vyplývající z toho, že žalobkyně porušila své povinnosti z podnájemní smlouvy. Žalovaná uvedla, že žalobkyně měla dostatek času na to, aby prostory řádně vyčistila. Protože žalobkyně své povinnosti nesplnila, musela následně toto řešit žalovaná. Zdůraznila, že žalobkyně byla prvním faktickým nájemcem daných prostor po jejich kompletní rekonstrukci, tudíž tyto prostory byly na počátku pronájmu zcela nové. S ohledem na vzniklé poškození pronajatých prostor musela žalovaná urychleně situaci řešit s majitelem prostor, společností , právnická osoba, , přičemž žalovaná musela okamžitě uzavřít dohodu o narovnání obsahující její závazek k náhradě škody na pronajatých prostorách. Zdůraznila, že fakticky žalobkyně část prostor z důvodu jejich nevyklizení používala i po skončení podnájemního vztahu. Žalovaná proto namítala, že žalobkyně prostory řádně nevyklidila, vůbec je neuklidila a vrátila je významně poškozené s chybějícími částmi designového a na míru vyrobeného vybavení, tudíž žalovaná byla oprávněna toto započíst vůči pohledávce žalobkyně na vrácení kauce.4. Po provedeném dokazování vzal soud prvního stupně za prokázané (s tím, že mezi účastníky toto nebylo sporné), že žalobkyně s žalovanou uzavřely podnájemní smlouvu ze dne , datum, , na jejímž základě žalobkyně mohla užívat jako podnájemce tam uvedené prostory, za což se zavázala platit příslušné nájemné. Dále se žalobkyně zavázala dle č. l. 5 této smlouvy složit jako jistotu částku 2 000 000 Kč, přičemž žalovaná byla oprávněna si vůči této jistotě započíst své pohledávky za žalobkyní dle č. l. 5.5 této podnájemní smlouvy. Mezi účastníky řízení nebylo sporné, že žalobkyně složila jistotu u žalované ve výši 2 000 000 Kč. Mezi účastníky dále nebylo sporné, že došlo k ukončení podnájemního vztahu na základě výpovědi ze strany žalované ze dne , datum, , a to ke dni , datum, , kdy došlo k sepisu příslušných předávacích protokolů, tudíž tímto vzniklo žalobkyni právo do 30 dnů po ukončení podnájemního vztahu na vrácení jistoty po případném započtení pohledávek žalované vůči ní. Mezi účastníky řízení nebylo sporné, že žalobkyně na nájemném dlužila žalované částku 885 606,35 Kč, kterou si žalovaná řádně započetla vůči pohledávce žalobkyně na vrácení jistoty ve výši 2 000 000 Kč.5. Soud prvního stupně se proto zaměřil na posouzení otázky, zda žalované z důvodu tvrzeného nesprávného užívání předmětu podnájmu, jeho poškození, nevyklizení, neprovedení úklidu a nevrácení všech položek z pronajatého inventáře vznikla jakákoliv pohledávka, resp. uplatněné nároky. Konstatoval, že žalované poskytl poučení o povinnosti tvrzení a důkazní k jednotlivým nárokům dle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), dále že poskytl toto poučení i žalobkyni ohledně prokázání skutečnosti, že jí žalovaná neposkytla součinnost k provedení čištění a úklidu , Anonymizováno, . Soud prvního stupně pak uzavřel, že žalovaná své břemeno tvrzení a důkazní neunesla, resp. že to se podařilo unést žalobkyni.6. Za stěžejní soud prvního stupně považoval skutečnost, že se žalované nepodařilo prokázat, jaký byl skutečný stav pronajatých prostor ke dni ukončení podnájemního vztahu dne , datum, a jaký byl stav těchto prostor na začátku. Ve vztahu k uplatňovaným pohledávkám žalované ve výši 514 450 Kč a 428 500 Kč spočívajících v tom, že v důsledku poškození prostor , Anonymizováno, bylo nutné provést opravy podlahy, opravu a výměnu nábytku, soud prvního stupně uvedl, že se žalované nepodařilo unést důkazní břemeno, nebylo doloženo, že by bylo nutné provést rozsáhlou výměnu nábytku a opravu prostor. Část prokázaného poškození nepovažoval za poškození nad míru běžného používání. Také uvedl, že žalobkyně k těmto nárokům doložila jen cenové kalkulace, nebylo doloženo, že k opravě v tvrzeném rozsahu za takové částky došlo. Pokud jde o tvrzený nárok na částku 54 480 Kč za výměnu zničených dveří, ani zde nebyl prokázán výchozí stav ani částka na odstranění tohoto poškození. Pokud jde o údajně chybějící položky inventáře, tak žalovaná nespecifikovala a neprokázala, které položky jí neměly být po ukončení podnájmu vráceny a jaká byla jejich hodnota. Pokud jde o odměrný válec, tento nebyl součástí inventáře podnájemní smlouvy. Pokud jde o částky 2x 11 357 Kč za údajně nevyklizené prostory, nebylo zjištěno, co žalobkyně nevyklidila a co tak musela žalovaná na své náklady uskladnit. Pokud jde o požadovanou částku 62 900 Kč za neprovedení úklidu, soud prvního stupně vzal za prokázané, že žalovaná zabránila žalobkyni v provedení tohoto úklidu, neprovedení úklidu proto nelze klást k tíži žalobkyni.7. Soud prvního stupně tak uzavřel, že nemá za to, že by žalovaná prokázala nárok vůči žalobkyni na zaplacení jakékoliv částky z titulu náhrady škody na pronajatých prostorách. Jelikož se žalobkyni podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, přiznal jí žalovanou částku včetně požadovaného úroku z prodlení.8. O náhradě nákladů mezi účastníky rozhodl soud prvního stupně dle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že jejich plnou náhradu přiznal žalobkyni, která byla v řízení zcela úspěšná. Dále neúspěšné žalované uložil dle § 148 odst. 1 o. s. ř. povinnost zaplatit státu náklady řízení představované vyplaceným svědečným.9. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, kterým napadla rozsudek soudu prvního stupně v celém rozsahu. V odůvodnění odvolání vytýkala soudu prvního stupně nesprávné právní posouzení a také to, jak hodnotil výpovědi svědků. Uvedla, že jelikož takový přístup soudu neočekávala, vyvinula v rámci odvolání nezměrné úsilí k tomu, aby nalezla prvotní předávací protokol k prostorům s fotodokumentací, ve kterých je zachyceno, že prostory , Anonymizováno, byly zcela nové. Tento protokol předložila. Žalovaná trvá na tom, že prostory byly zcela nové a nepoužité, veškeré jejich poškození jde za žalobkyní, žalobkyni je přičitatelná i smluvní pokuta, kterou žalovaná musela uhradit majiteli , Anonymizováno, nemovitosti z důvodu poškození , Anonymizováno, nemovitosti žalobkyní a která byla ze strany žalované na žalobkyni uplatněna formou regresu. Poukázala na to, že žalobkyně věděla s dostatečným předstihem, kdy končí nájemní smlouva, a je jasné, že nikdo již nepředpokládá, že bude provoz probíhat v poslední den trvání nájemní smlouvy. Prostory , Anonymizováno, také byly tento den z rozhodnutí žalované od samého rána uzavřeny, aby žalobkyně měla dostatek prostoru provést řádný úklid. Dle žalované kauce sloužila k úhradě případných škod na , Anonymizováno, nemovitostech. Žalovaná po konci podnájmu nechala škody řádně vyčíslit, tyto škody následně nechala opravit, nad to musela v příčinné souvislosti s těmito škodami uhradit smluvní pokutu majiteli