30 Co 173/2025-140 — Krajský soud v Ústí nad Labem

1. Napadeným rozsudkem ve znění opravného usnesení okresní soud výrokem I uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 2,10 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně od 17. 2. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, výrokem II zamítl žalobu v části, v níž se žalobkyně domáhala zaplacení částky 73 497,90 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně od, Anonymizováno, 17. 2. 2022 do zaplacení, a výrokem III uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 23 921,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.2. Okresní soud rozhodoval o žalobě na zaplacení částky 73 500 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně tvrdila, že je spoluvlastníkem pozemků parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, (dále též jen „nemovité věci“), v rozsahu podílu id. , Anonymizováno, , jejž nabyla na základě usnesení soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, č. j. , spisová značka, ze dne , datum, , zatímco žalovaný je spoluvlastníkem podílu o velikosti id. , Anonymizováno, . Nemovité věci byly žalovaným přenechány do nájmu třetí osobě, ačkoliv mezi spoluvlastníky nebyla uzavřena žádná dohoda o užívání společné věci, kdy nájemné je hrazeno přímo žalovanému. Žalobkyni bylo tímto jednáním žalovaného znemožněno nemovité věci užívat, přičemž za toto omezení jejího spoluvlastnického práva jí není poskytována odpovídající (peněžitá) náhrada. V důsledku toho došlo na straně žalovaného z období od března 2021 do listopadu 2022 ke vzniku bezdůvodného obohacení (§ 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“)). Současně žalobkyně poukazovala na pravidla upravující dělení plodů a užitků ze společné věci (§ 1120 odst. 1 o. z.).3. V napadeném rozsudku okresní soud vyšel ze skutkových zjištění, že účastníci mají ve spoluvlastnictví nemovité věci, kdy žalobkyně vlastní podíl o velikosti id. , Anonymizováno, a žalovaný vlastní podíl o velikosti id. , Anonymizováno, . Usnesením soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, č. j. , spisová značka, ze dne , datum, byl žalobkyni jako vydražiteli v rámci exekuce vedené proti povinnému , jméno FO, udělen příklep na spoluvlastnický podíl. Smlouvou o nájmu nemovité věci ze dne , datum, , již žalovaný uzavřel v pozici pronajímatele a , jméno FO, v pozici nájemce, byly nájemci přenechány nemovité věci do užívání na dobu určitou (10 let). Nájemné ve výši 1 Kč měsíčně bylo sjednáno s ohledem na závazek nájemce provádět na nemovitých věcech veškeré udržovací práce s tím, že nemá právo na kompenzaci jakýchkoliv nákladů či výdajů spojených s touto činností. Na smlouvě bylo deklarováno, že jejímu uzavření předcházela dohoda s druhým spoluvlastníkem , jméno FO, . Smlouva byla opatřena podpisy smluvních stran a bylo připojeno prohlášení „Souhlasím, J. , jméno FO, “ včetně podpisu. Okresní soud uvedl, že uzavření nájemní smlouvy s ohledem na dobu jejího trvání představovalo významnou záležitost, kdy k jejímu platnému uzavření bylo třeba souhlasu dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Tato podmínka byla splněna, poněvadž bylo prokázáno, že na uzavření nájemní smlouvy se tehdejší spoluvlastníci, a sice žalovaný (id. , Anonymizováno, ) a , právnická osoba, (id. , Anonymizováno, ), dohodli, ačkoliv na nájemní smlouvě figuruje jakožto pronajímatel jenom žalovaný. Argument žalobkyně, že ona žádnou dohodu o uzavření nájemní smlouvy s žalovaným ani samotnou nájemní smlouvu neuzavírala, okresní soud nepovažoval za relevantní. Nejvyšší soud totiž opakovaně judikoval, že změna v osobě jednoho ze spoluvlastníků sama o sobě není podstatnou změnou poměrů, jež by měla vliv na vázanost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci. Skutečnost, že žalobkyně nabyla spoluvlastnický podíl po , jméno FO, v dražbě v rámci exekuce vedené u soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, , pod sp. zn. , spisová značka, poté, co byla uzavřena nájemní smlouva, nelze hodnotit jako podstatnou změnu poměrů. Žalobkyně je proto nájemní smlouvou vázána. Ujednání o nájemném ve výši 1 Kč měsíčně měl okresní soud za dostatečně určité, a tedy platné, přitom přihlédl k zásadě smluvní volnosti i k tomu, že do výše nájemného byl promítnut závazek nájemce provádět na nemovitých věcech veškeré udržovací práce. Okolnost, že nájemce ohledně částí nemovitých věcí uzavřel podnájemní smlouvy, z nichž mu pramení zisk, nebyla považována za relevantní, jelikož nájemní smlouva nájemci umožňovala uzavřít podnájemní smlouvy i bez souhlasu pronajímatele. Okresní soud uzavřel, že za situace, kdy se tehdejší spoluvlastníci dohodli na uzavření nájemní smlouvy, náleží jim právo na rozdělení výtěžku podle velikosti spoluvlastnických podílů ve smyslu § 1118 a § 1120 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Nárok na náhradu za neužívání společné věci v takovém případě nepřichází do úvahy. Vzhledem k tomu, že nájemné bylo ujednáno ve výši 1 Kč měsíčně a předmětem žaloby bylo období od března 2021 do listopadu 2022 (21 měsíců), činí celkové nájemné částku 21 Kč, z níž žalobkyni náleží podíl o velikosti , Anonymizováno, , tj. 2,10 Kč. V tomto rozsahu bylo žalobě spolu s úrokem z prodlení vyhověno a ve zbývající části byla žaloba zamítnuta. Výrok o nákladech řízení byl odůvodněn § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), neboť žalovaný byl z převažující části v řízení úspěšný.4. Proti rozsudku do všech jeho výroků podala žalobkyně včas odvolání. Vyjadřuje přesvědčení, že se v daném případě jednoznačně jedná o situaci, kdy nemovité věci užívá výlučně žalovaný, který je přenechal do nájmu , jméno FO, , a to ještě před konáním dražby v rámci exekuce vedené u soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, , pod sp. zn. , spisová značka, , v níž nabyla spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech. Za situace, kdy nemovité věci užívá nájemce, je fakticky vyloučena z jejich užívání v rozsahu odpovídajícím jejímu spoluvlastnickému podílu. Žalobkyně považuje za stěžejní otázku, zda byla či nebyla mezi spoluvlastníky uzavřena dohoda o správě společné věci. Je přesvědčena, že z provedeného dokazování vyplynulo, že o nájmu nemovitých věcí nebylo spoluvlastníky žádným způsobem rozhodnuto, a to ani předtím, než se sama stala spoluvlastníkem. Okresní soud dospěl k závěru, že se tehdejší spoluvlastníci na uzavření nájemní smlouvy dohodli, přestože mu žádné rozhodnutí v této záležitosti nebylo předloženo a žalovaný existenci žádné takové dohody ani netvrdil, resp. ve svém vyjádření ze dne , datum, uzavření jakékoliv dohody s žalobkyní dokonce popřel. Žalobkyně dále uvádí, že i kdyby vstoupila do postavení původního spoluvlastníka, což však považuje za vyloučené, když její právní předchůdce nebyl účastníkem nájemní smlouvy, stále by s ohledem na faktický stav, kdy nájemce plní toliko žalovanému, byla oprávněna se vůči žalovanému domáhat vydání bezdůvodného obohacení. Byť původní spoluvlastník souhlasil s nájemní smlouvou, jak se podává z jeho podpisu situovaném na smlouvě, nebylo prokázáno, že bylo přijato rozhodnutí spoluvlastníků o nájmu nemovitých věcí. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení, žalobkyně nesouhlasí s tím, že by při jejím stanovení mělo být vycházeno z nájemní smlouvy. Nájemní smlouva je totiž stižena vadou, protože ujednání o nájemném není dostatečně určité, když není jasně specifikováno, jaká je výše nájemného, resp. jaké konkrétní práce a v jakém rozsahu mají být provedeny za určité období a není ani zjevné, zda bylo počítáno s hodnotou provedených či plánovaných prací za určité období. Tato vada způsobuje neplatnost nájemní smlouvy minimálně v rozsahu ujednání o nájemném. Při stanovení výše bezdůvodného obohacení je proto třeba vycházet s § 2246 odst. 2 o. z., podle něhož neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Žalobkyně připomněla s odkazem na § 1118 a § 1120 o. z., že navzdory počínání žalovaného mají spoluvlastníci povinnost si nakládání se společnou věcí navzájem vyúčtovat a rozdělit si plody a užitky z ní získané. Nakonec navrhla, aby byl napadený rozsudek zrušen a věc vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení.5. Žalovaný se ztotožňuje s napadeným rozsudkem, považuje ho za věcně správný a navrhuje jeho potvrzení.6. Žalobkyně brojila odvoláním proti všem výrokům napadeného rozsudku. Pokud jde o její odvolání do výroku I, odvolací soud konstatuje, že žalobkyně není subjektivně legitimována k podání opravného prostředku proti tomuto výroku, protože jím bylo žalobě zčásti vyhověno, a tedy žalobkyni jím nebyla uložena žádná povinnost ani jí nebyla způsobena žádná újma. Odvolací soud proto odvolání žalobkyně proti výroku I napadeného rozsudku dle § 218