30 Co 23/2026-303 – Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka Liberec

1. Napadeným rozsudkem okresní soud výrokem I zamítl žalobu, jíž se žalobci domáhají vůči žalovaným vyklizení bytové jednotky – byt č. , Anonymizováno, umístěné v bytovém domě č. p. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , výrokem II zamítl žalobu, jíž se žalobci domáhají vůči žalované č. 2 vyklizení nebytového prostoru – jednotky č. , Anonymizováno, umístěné v bytovém domě č. p. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , výrokem III uložil žalobcům povinnost společně a nerozdílně, zaplatit žalovaným, oprávněným společně a nerozdílně, náhradu nákladů řízení ve výši 50 846,90 Kč k rukám advokáta , Jméno advokáta, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku, a výrokem IV uložil žalobcům povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 34 342,50 Kč k rukám advokáta , Jméno advokáta, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku.2. Okresní soud rozhodoval o žalobě, jíž se žalobci po žalovaných domáhají vyklizení bytové jednotky č. , Anonymizováno, v domě č. p. , Anonymizováno, stojícím na pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , a po žalované č. 2 dále vyklizení nebytového prostoru – jednotky č. , Anonymizováno, v tomtéž domě. Uplatněný nárok opírají o tvrzení, že jsou vlastníky uvedeného domu a s žalovanou č. 2 uzavřeli dne 12. 5. 2010 nájemní smlouvu, na základě které jí přenechali do nájmu jednotku č. , Anonymizováno, nacházející se v tomto domě. Dodatkem ze dne 31. 5. 2010 přistoupil ke smlouvě jako další nájemce žalovaný č. 1. Jednotka byla žalovaným předána dne 1. 6. 2010 a nájem zanikl uplynutím výpovědní doby ke dni 31. 3. 2023. Mezi žalobci a žalovanou č. 2 byla dále dne 12. 5. 2010 uzavřena smlouva o pronájmu nebytových prostor – jednotky č. , Anonymizováno, , nájem zanikl uplynutím výpovědní doby ke dni 31. 1. 2023. Žalobci s podanou žalobou nesouhlasí a navrhují její zamítnutí. Poukazují na to, že nájemní smlouva je pouze fiktivní úkon učiněný pro účely poskytnutí hypotečního úvěru na pořízení bytového domu žalobcům. Proto také žalovaní ani nikdy nehradili nájemné a žalobci to po nich nechtěli, namísto toho spláceli hypotéku poskytnutou na pořízení 1/2 nemovitostí. Mezi účastníky totiž byla uzavřena dohoda o tom, že do jednoho roku od odplacení úvěru bude na žalované převeden podíl o velikosti ½ na nemovitostech. Žalobci neměli dostatek finančních prostředků ke koupi nemovitostí, nejprve nabídli rodině sestry žalobce, , Anonymizováno, a , jméno FO, , možnost společné koupě, k tomu nakonec nedošlo, proto byli osloveni žalovaní. Těm se možnost společného bydlení zamlouvala, ač měli vlastní byty. Žalovaný č. 1 svůj byt prodal, aby mohl financovat koupi nemovitostí. Protože žalovaný č. 1 měl pobyt na území České republiky pouze krátkou dobu a neměl vyřízené veškeré podklady a vydělával brigádami, byly nemovitosti napsány pouze na žalobce. Původně nebylo o nájemních smlouvách hovořeno, ty byly uzavřeny z důvodu nedostatečných příjmů žalobců pro poskytnutí hypotečního úvěru. Žalovaní také uhradili rezervační poplatek v souvislosti s koupí nemovitostí.3. Okresní soud po provedeném dokazování uzavřel, že kupními smlouvami ze dne , datum, a dne , datum, nabyli žalobci do společného jmění manželů jednotky č. , Anonymizováno, (nebytový prostor), č. , Anonymizováno, (byt) a č. , Anonymizováno, (byt) v domě č. p. , Anonymizováno, stojícím na pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , zprostředkovatelem byla realitní kancelář , Anonymizováno, . Za účelem financování koupě pozemku parc. č. , hodnota, a jednotek č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, uzavřeli žalobci se společností , Anonymizováno, a.s. dne , datum, smlouvu o hypotečním úvěru č. , hodnota, a za účelem financování koupě pozemku a jednotky č. , Anonymizováno, uzavřeli dále téhož dne se stejnou společností smlouvu o hypotečním úvěru č. , hodnota, . Pro účely poskytnutí hypotečního úvěru byly mezi žalobci a žalovanou č. 2 dne , datum, sepsány nájemní smlouvy, na základě kterých byly žalované č. 2 do užívání přenechány jednotky č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Nájemné za jednotku , Anonymizováno, činilo 11 500 Kč měsíčně a za nebytový prostor č. , Anonymizováno, činilo 5 000 Kč měsíčně. Dne , datum, byl mezi žalobci a oběma žalovanými jako nájemci uzavřen dodatek k nájemní smlouvě, podle kterého byla žalovaným přenechána jednotka č. , Anonymizováno, do nájmu na dobu neurčitou. Dodatkem č. 1 ze dne , datum, byla výše nájemného za obě jednotky od ledna 2011 sjednána na celkovou částku 9 000 Kč měsíčně. Okresní soud po právní stránce uzavřel, že nájemní smlouvy ze dne , datum, jsou simulovanými právními úkony, z provedeného dokazování totiž zjistil, že jediným jejich účelem bylo vytvoření předpokladu pro financování koupě jednotek formou hypotečního úvěru podle smluv č. , hodnota, a , Anonymizováno, poskytnutého společností Volksbank CZ, když splácení úvěrového závazku žalobců bylo zajištěno postoupením pohledávek z nájmu. Nájemní smlouvy tak neodpovídaly skutečné vůli stran. Tou bylo, že na žalované bude převeden spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na předmětných nemovitostech po doplacení hypotečního úvěru. Okresní soud pro tento závěr především zohlednil, že nájemní smlouvy byly sepsány v krátké době po uzavření smlouvy o hypotečním úvěru č. , hodnota, dne , datum, , vycházel dále ze svědeckých výpovědí manželů , Anonymizováno, , , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, , jakož i účastnických výpovědí žalovaných, dále zohlednil, že žalovaná č. 2 zasílala na účet žalobců po dobu několika let platby s poznámkou „splátka hypotéky za ½ RD , adresa, “, přičemž jejich výše neodpovídala sjednanému nájemnému ve výši 9 000 Kč měsíčně. Nájemné nebylo ze strany žalobců po žalovaných nikdy požadováno a ani výpověď z nájmu bytu a nebytového prostoru nebyla žalovaným dána pro neplacení nájemného. Okresní soud měl za vyvrácené také tvrzení žalobců, že z nájemného odváděli daň z příjmů fyzických osob. Výše plateb hrazených žalovanou č. 2 se totiž odvíjela od dohody uzavřené mezi účastníky řízení. Žalovaní se také finančně angažovali na pořízení nemovitostí, když realitní kancelář , Anonymizováno, převzala od žalované č. 2 částku 170 000 Kč s poznámkou na stvrzence „, Anonymizováno, “, částku 50 000 Kč s poznámkou na stvrzence „REZERVAČNÍ ZÁLOHA , Anonymizováno, – PŮJIČKA“, a částku 5 000 Kč s poznámkou „ROZDĚLENÍ VLASTNÍKA“, dále v červenci 2010 předali žalovaní žalobcům podle okresního soudu 420 000 Kč. Okresní soud neuvěřil naopak výpovědi žalobkyně b), která uvedla, že účastníci měli skutečně záměr pořídit nemovitosti společně, avšak žalovaní od tohoto záměru odstoupili a rozhodli se jít do nájmu. Okresní soud zjistil, že žalovaný č. 1 prodal byt, který vlastnil na , Anonymizováno, , také žalovaná č. 2 měla vlastní bydlení. Přitom je značný rozdíl mezi bydlením ve vlastní nemovitosti a bydlením v nájmu. Poukázal také na to, že pokud by se v budoucnu neplánoval převod samostatných jednotek do vlastnictví někoho jiného, není důvod, aby byl dům č. p. , Anonymizováno, rozdělen na tři samostatné jednotky. Proto uzavřel, že záměrem účastníků bylo pořídit si nemovitosti na polovinu, ač na začátku měli být jako vlastníci evidováni pouze žalobci. Nájemní smlouvy proto shledal jako absolutně neplatné podle § 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“). Dále okresní soud uzavřel, že žalované není možné považovat za spoluvlastníky předmětných nemovitostí, neboť k nabytí vlastnického práva je nezbytný jeho vklad do katastru nemovitostí, k čemuž nedošlo. Žalovaným tak nesvědčí žádný právní důvod k užívání jednotek, zároveň však okresní soud dospěl k závěru, že výkon práva žalobců na vyklizení jednotek č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, je s ohledem na zjištěné skutečnosti v rozporu s dobrými mravy, když účastníci jsou rodinnými příslušníky, neformálně mezi nimi byla uzavřena dohoda o budoucím převodu (spolu)vlastnického práva na nemovitostech, žalovaní z vlastních prostředků spláceli část hypotečního úvěru žalobců, přičemž výše splátek byla dána aktuální výší splátky hypotečního úvěru, kterou mezi obě rodiny rozpočítávala žalobkyně, zohlednil okresní soud také úhrady žalovaných realitní kanceláři i předání částky 420 000 Kč žalobcům, jakož i okolnosti uzavření nájemních smluv. Okresní soud proto přistoupil k uplatnění korektivu dobrých mravů a z toho důvodu žalobu zamítl. Plně úspěšným žalovaným pak podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), přiznal právo na náhradu nákladů řízení.4. Proti uvedenému rozsudku se včas odvolali žalobci, kteří navrhují jeho změnu tak, že žalobě bude vyhověno a žalobcům bude přiznáno právo na náhradu nákladů řízení. Žalobci brojí proti skutkovým závěrům okresního soudu, není podle nich zřejmé, na základě čeho okresní soud dospěl k závěru, že žalovaní předali žalobcům částku 420 000 Kč (směněnou na českou měnu dne 2