83 CO 241/2021-280 — Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka Liberec

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem nemovitých věcí v katastrálním území Loučná nad Nisou, a to pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je budova [adresa], rodinný dům, pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] (výrok I), a žalobci uložil povinnost zaplatit žalovanému do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta JUDr. [jméno] [jméno] náhradu nákladů řízení ve výši 25 151,06 Kč (výrok II). 2. Z odůvodnění se podává, že bylo rozhodováno o požadavku žalobce na určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je budova [adresa], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Loučná nad Nisou (dále jen nemovité věci, popř. nemovitosti). Žalobce tvrdí, že je vlastníkem nemovitých věcí, neboť kupní smlouva, na jejímž základě měl žalobce převést vlastnické právo k nemovitým věcem na žalovaného, je absolutně neplatnou pro rozpor s dobrými mravy, dále z důvodu jeho neúměrného zkrácení a pro naplnění znaků lichvy. Tvrdí, že žalovaný zneužil finanční tísně a nepříznivého [anonymizováno] stavu žalobce na počátku roku 2018 a že sjednaná kupní cena je v hrubém nepoměru k tržní hodnotě převáděných nemovitostí. 3. Okresní soud dospěl k závěru, že je ve smyslu ustanovení § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o.s.ř.), dán v dané věci naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva a objasnil, že dne [datum] uzavřel žalobce jako zájemce se [právnická osoba] s.r.o. jako zprostředkovatelem smlouvu o zprostředkování, v níž žalobce prohlásil, že je vlastníkem ve smlouvě označených nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Loučná nad Nisou a že má vážný zájem převést vlastnické právo k těmto nemovitostem na třetí osobu, a to„ dům a pozemek 250 m2“ za kupní cenu 3 390 000 Kč a„ zbytek pozemku“ za kupní cenu 700 000 Kč. Zprostředkovatel se ve smlouvě zavázal vykonávat činnost, na základě které vznikne žalobci příležitost uzavřít kupní smlouvu. Dne [datum] uzavřeli žalobce a žalovaný„ Dohodu o společném postupu“, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a smlouvu o advokátní úschově. V„ Dohodě o společném postupu“ se účastníci dohodli na tom, že žalovaný poskytne žalobci prostředky na vyplacení zástavních práv váznoucích na předmětných nemovitostech a že vlastnické právo k nemovitostem bude převedeno kupní smlouvou na žalovaného. Ve prospěch žalobce bylo za dohodnutých podmínek ujednáno právo zpětné koupě, a to za částku odpovídající ceně, za kterou žalovaný dané nemovitosti koupil. Kupní cena v dohodnuté výši 1 800 000 Kč měla být uhrazena do advokátní úschovy na účet schovatele, advokáta Mgr. [jméno] [příjmení], do 30 dnů od podpisu smlouvy. Schovatel se ve smlouvě o advokátní úschově zavázal provádět výplatu částek požadovaných jednotlivými exekutory a výplatu částek požadovanou jednotlivými věřiteli. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní se účastníci dohodli na tom, že nejpozději do sedmi dnů od výmazu všech poznámek exekucí a zástavních práv váznoucích na předmětných nemovitostech uzavřou kupní smlouvu, jejímž předmětem bude prodej pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], [příjmení] nad [anonymizováno], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Loučná nad Nisou, za kupní cenu ve výši 1 800 000 Kč. Dne [datum] byla mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k nemovitým věcem označeným v budoucí kupní smlouvě za kupní cenu 1 800 000 Kč. V kupní smlouvě bylo uvedeno, že kupní cena již byla v souvislosti s předešlými ujednáními stran, zejména pak smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum], zaplacena, a to na účet advokátní úschovy dle smlouvy o advokátní úschově uzavřené s Mgr. [jméno] [příjmení], s tím, že vypořádání kupní ceny bude provedeno dle smlouvy o advokátní úschově. Účastníci prohlásili, že bez výhrad souhlasí s obsahem kupní smlouvy, že kupní smlouva byla sepsána na základě pravdivých údajů a jejich svobodné, pravé a vážně projevené vůle, a že jim nejsou známy žádné okolnosti ani překážky bránící uzavření smlouvy. Dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, v níž se žalovaný jako pronajímatel zavázal přenechat žalobci jako nájemci nemovité věci, které byly předmětem kupní smlouvy, k dočasnému užívání a žalobce se zavázal platit žalovanému dohodnuté nájemné ve výši 18 000 Kč měsíčně. Žalobce byl dle smlouvy oprávněn nemovité věci a jejich části dále pronajímat třetím osobám. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum] s možností prodloužení písemnou dohodou obou smluvních stran. 4. Prodej nemovitých věcí měla zprostředkovat [jméno] [příjmení], která byla v řízení před okresním soudem vyslechnuta jako svědkyně a která uvedla, že se na ni obrátil žalobce se záměrem prodat nemovité věci, a to za účelem splacení svých dluhů, vyřešení exekucí a na nemovitých věcech váznoucích zástavních práv. Ona začala po podpisu zprostředkovatelské smlouvy nemovité věci veřejně nabízet k prodeji a inzerovat, aktivně oslovovala případné zájemce. Takto kontaktovala i žalovaného, který přišel na prohlídku nemovitých věcí, ale tehdy se s žalobcem nedohodli na kupní ceně, neboť cena požadovaná žalobcem nebyla pro žalovaného akceptovatelná. Až po měsících žalobce přistoupil na nabídku žalovaného. Svědkyně zajišťovala smluvní dokumentaci. Uvedla, že byla uzavřena budoucí kupní smlouva, smlouva o advokátní úschově a„ Dohoda o společném postupu“, jak si to přál žalobce. Následně žalovaný poslal do advokátní úschovy peníze a advokát Mgr. [jméno] [příjmení] vyplácel exekuce a dluhy. Po uhrazení dluhů, kdy již nebyly nemovité věci zatíženy žádnými exekucemi a zástavními právy, vyzvala žalobce k podpisu kupní smlouvy. Obsah kupní smlouvy spolu probrali, žalobce si ji odvezl a sám ji podepsal. Následně si ji od něho vyzvedla a předala k podpisu žalovanému. Poté zajistila návrh na vklad do katastru nemovitostí. Kupní smlouvu, smlouvu o budoucí kupní smlouvě i smlouvu o advokátní úschově připravoval Mgr. [příjmení] a„ Dohodu o společném postupu“ připravoval advokát Mgr. [příjmení]. S žalobcem se sešla a společně četli texty smluv a podrobně je probírali, přičemž žalobce vznesl požadavky na nějaké úpravy. K hodnotě převáděných nemovitých věcí svědkyně uvedla, že potenciální zájemci byli ochotni zaplatit s ohledem na stav nemovitých věcí maximálně 2 000 000 Kč. Svědkyně věděla, že žalobce má [anonymizováno] problémy se zády, na psychické problémy si nikdy nestěžoval, nebylo na něm nic patrné. 5. Na základě provedeného dokazování okresní soud uzavřel, že nebylo v řízení prokázáno, že by kupní smlouva byla z některého z důvodů tvrzených žalobcem neplatná a že by z tohoto důvodu nepřešlo vlastnické právo na žalovaného. Soubor smluv uzavřených v blízké časové souvislosti svědčí o úmyslu žalobce nemovité věci prodat, stejně tak takový úmysl žalobce vyplývá i ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení], kterou okresní soud hodnotí jako věrohodnou, bez logických rozporů a v souladu s ostatními provedenými důkazy. Za zásadní pro posouzení toho, zda v daném případě byla naplněna skutková podstata lichvy dle § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o.z.), či tzv. neúměrného zkrácení dle § 1793 o.z., považoval okresní soud skutečnost, zda žalovaný věděl nebo musel vědět, že sjednaná kupní cena ve výši 1 800 000 Kč je v hrubém nepoměru k tržní hodnotě převáděných nemovitých věcí ke dni uzavření kupní smlouvy. Tato vědomost žalovaného o hrubém nepoměru mezi kupní cenou sjednanou a kupní cenou obvyklou však nebyla prokázána. Je dle okresního soudu sama o sobě nepodstatnou žalobcem dokládaná cena předmětných nemovitých věcí 4 140 000 Kč ke dni [datum]. Žalovaný nebyl povinen vědět, jaká je skutečná tržní cena převáděných nemovitých věcí. Žádný právní předpis kupujícímu neukládá povinnost před uzavřením kupní smlouvy zjišťovat tržní cenu předmětu koupě. Okresní soud nezjišťoval, jaké nemovité věci žalovaný na území České republiky vlastní, neboť případné vlastnictví dalších nemovitých věcí žalovaným nemůže vést k závěru o jeho vědomosti o výši tržní ceny převáděných nemovitých věcí v době uzavření kupní smlouvy. Posouzení tržní ceny konkrétních nemovitých věcí totiž vyžaduje odborné znalosti, kterými laik nedisponuje. Protože tedy žalovaný ke dni uzavření kupní smlouvy [datum] nevěděl (a ani vědět nemusel) o tom, že tržní cena předmětných nemovitých věcí by měla být vyšší než 1 800 000 Kč, pak již jen z tohoto důvodu nemůže jít ani o neúměrné zkrácení dle § 1793 odst. 1 o.z., ani o lichvu dle §1796 o.z. Nadto nelze uvažovat o nepoměru vzájemných plnění v situaci, kdy v exekučních řízeních byly předmětné nemovitosti oceněny maximální částkou 2 000 000 Kč. Konečně pak okresní soud neshledal kupní smlouvu ani rozpornou s dobrými mravy s tím, že žádný právní předpis v daném případě nereguluje výši kupní ceny a účastníci kupní smlouvy nejsou v tomto směru nijak