13 C 86/2019-510 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne [datum] domáhal zaplacení žalované částky spolu s příslušenstvím (zákonným úrokem z prodlení) z titulu náhrady odůvodněných nákladů spojených s odstraněním vady předmětu nájmu, která spočívala v tvorbě plísní způsobených v důsledku zatékání dešťové vody štítovou zdí do bytové jednotky. Žalovaný je vlastníkem budovy v části [územní celek], [adresa], objekt k bydlení, postavené na pozemcích p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] v [katastrální uzemí], obci [obec], zapsané na listu vlastnictví vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Předmětná budova se nachází na adrese [adresa žalobce]. Žalobce a žalovaný uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu [číslo] [rok], na základě níž byl žalobci přenechán do užívání byt [číslo] ve [číslo] podlaží předmětné budovy, a to s účinností od [datum]. Žalobce od listopadu 2016 telefonicky a emailem a následně písemnou žádostí podanou dne [datum] žádal žalovaného (resp. [anonymizována tři slova] [obec] [část obce], kterému byl svěřen výkon práv a povinností žalovaného jako vlastníka předmětné budovy, předtím [anonymizováno] [obec] [část obce] pověřeného správce bytu, spol. [právnická osoba] níže specifikovanou) o nápravu závadného stavu předmětu jeho nájmu. Závadný stav spočíval v tvorbě plísně v bytě, a to ze strany štítové stěny budovy. Tento problém se pravidelně objevoval při chladnějším počasí v zimním období (resp. v topné sezoně). Žalovaný měl po zdlouhavé komunikaci po odborném posouzení [titul] [příjmení] přistoupit k realizaci 1. fáze opravy doporučené znalcem. Jak se však ukázalo, tato oprava byla provedena zcela nedostatečně, v rozsahu, který ani zdaleka neodpovídal rozsahu 1. fáze opravy znalcem doporučeném, druhá fáze opravy pak nebyla realizována vůbec. Žalobce přípisem ze dne [datum] žalovanému sdělil, že vzhledem k tomu, že vada byla žalobcem žalovanému oznámena již před více než rokem, nelze postup žalovaného považovat za souladný se zákonem, neboť oznámená vada nebyla odstraněna ani bez zbytečného odkladu, ani řádně. Žalobce upozornil žalovaného, že nedojde-li v této věci k nápravě a provizorní oprava štítové stěny nebude provedena nejpozději do začátku září 2018, bude žalobce nucen přistoupit k odstranění vady svépomocí, resp. prostřednictvím subjektu jím za tímto účelem pověřeného, a úhradu nákladů s tím spojených požadovat po žalovaném jako pronajímateli. Jelikož k nápravě ze strany žalovaného nedošlo, přistoupil žalobce k odstranění vady předmětu nájmu svépomocí. Žalobce z důvodu výše uvedených prostřednictvím specializované stavební firmy, [právnická osoba], [IČO], [obec a číslo], [PSČ] [obec], přistoupil k odstranění závadného stavu, přičemž shora uvedené společnosti uhradil částku 174 892 Kč. Po obdržení zamítavého stanoviska žalovaného přípisem ze dne 5. 3. 2019 jej vyzval k úhradě částky vynaložené na odstranění vady předmětu nájmu, tj. částky 174 892 Kč, přičemž posledně jmenovanou výzvou stanovil lhůtu k úhradě 30 dnů od doručení. Žalovaný dlužnou částku neuhradil. 2. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznal v plném rozsahu. Ve vyjádření k žalobě uvedl, že postupoval dle časových a zákonných možností. Nechal zpracovat posouzení od [titul] [příjmení]. Zcela v intencích doporučení znalce nechal žalovaný hned v březnu 2018 provést první fázi opravy předmětné budovy odbornou firmou, při současné konzultaci se znalcem [titul] [příjmení]. Dle dohody žalovaný v [měsíc] [rok] objednal technické posouzení provedené opravy, opět [titul] [příjmení], se závěrem, že při kontrole štítové stěny nebylo zjištěno, že by nyní někde mohlo docházet k zatečení dešťové vody, bez zjevných závad. Jako další řešení proti zatečení pak znalec doporučil realizovat propojení jednotlivých lemů plechování, jelikož by mohlo v zimních obdobích tento stav narušit bezvadný stav, vliv sněhu a námraz. Vzhledem k závěru technického posouzení z [měsíc] [rok] byl žalovaný toho názoru, že první fáze opravy směřující k odstranění vady bytu byla dodržena. Do budoucna žalovaný počítal se zařazením zateplení celé předmětné budovy. Aniž by žalobce umožnil, aby se účinnost první fáze opravy mohla dostatečně projevit, začal tvrdit, že oprava nebyla dostatečná, nebyla provedena v rozsahu požadovaném znaleckým posudkem a není s to problém vyřešit. Rovněž žalovaný poukazoval na možný rozpor postupu žalobce s veřejnoprávními předpisy. Žalovanému jako pronajímateli bytu nelze vytýkat neodstranění vady bytu v přiměřené době a řádně, nelze mu už vůbec vytýkat, že by nepostupoval s péčí řádného hospodáře, resp. nelze po něm vůbec legálně požadovat, aby bez relevantních dokladů uhradil, co po něm žalobce žádá, když takto by porušil platné právní předpisy, jimiž je vázán. S ohledem na výše uvedené navrhl zamítnutí žaloby. 3. Žalobce v replice uvedl, že nesouhlasí, že by žalovaný odstranil vadu nájemního bytu v přiměřené době. Uvedené vyplývá z komunikace v průběhu roku 2017, kdy dle žalobce až na urgenci ze dne [datum] měl být zajištěn znalec. Žalobce se ohradil, že by neumožnil projev první fáze opravy. Oprava dle něj byla ukončena [datum], kdy v po dané datu stále byla topná sezóna, rovněž po uvedeném datu se v bytě vyskytovala plíseň. Žalobce se snažil dosáhnout odstranění vady v součinnosti s žalovaným, nicméně ten navrhoval pouze nevyhovující postupy a řešení. Žalobce by tak trpěl vytýkaným stavem i déle něž ty dva roky. 4. Žalovaný svém vyjádření zdůraznil, že je rozdíl o postupu obce a fyzické osoby. Přiměřenost by měl vyhodnotit soud. Dle žalovaného žalobce neumožnil odstranění ložisek plísní, proto se plíseň v bytě i po první fázi nacházela. Navrhované postupy žalovaného vždy žalobci nevyhovovali. Žalobci byla nabízena výměna bytu za jiný. Žalovaná dále v dalším průběhu řízení poukazovala na neoprávněnost zásahu žalobce do částí domu ve vlastnictví žalobce. Rovněž žalovaná zpochybňovala nutnost zateplení štítové stěny, a to z pohledu účelnosti vynaložených výdajů. 5. V dalším průběhu řízení setrvaly účastníci na svých procesních stanoviscích. 6. Podle § 120 odst. 3 o. s. ř. soud vzal za svá skutková zjištění v podobě shodných tvrzení účastníků řízení, že žalobce a žalovaný uzavřeli nájemní smlouvu dne [datum] za účelem přenechání bytu [číslo] ve [číslo] podlaží předmětné budovy do užívání žalobce, a to od [datum]. 7. Provedeným dokazováním soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. 8. Z nájemní smlouvy (č. l. 14) soud nezjistil nad rámec shodných skutkových tvrzení účastníků žádné rozhodné skutečnosti. 9. Z informace o stavbě [adresa] v k. ú. [část obce], [územní celek] soud zjistil, že vlastníkem stavby [adresa] v k.ú. [část obce], zapsané na [list vlastnictví], kdy stavba stojí na pozemku p. [číslo] je žalovaný. 10. Z e-mailové komunikace žalobce s [jméno] [příjmení] (č. l. 438-439) soud zjistil, že již [datum] žalobce řešil své problémy s plísněmi v předmětném bytě, kdy pověření lidé od žalované jej navštívili a žalobce žalovaného žádal o doplnění chybějící fasádní omítky a štítové stěně a zateplení celé štítové stěny nebo alespoň její části, aby bylo zabráněno vzniku plísní v jeho bytě. Dne [datum] [jméno] [příjmení] sděluje žalobci, že oprava a zateplení bude projednáno s vlastníkem domu [anonymizováno] [obec] [část obce]. Dále žádala žalobce, kdy bude chtít provést lokální odstranění plísně, což mu navrhl pan [příjmení]. 11. Ze zprávy ve věci posouzení vady ze dne [datum] [titul] [příjmení] (č. l. 287-288) soud zjistil, že [titul] [příjmení] [datum] navštívil byt žalobce a na základě jeho posouzení vyloučil zatékání do bytu ze střechy. V bytě bylo relativně chladno. Návrh [titul] [příjmení] na protiplísňový nátěr žalobce odmítl, který trval na zateplení štítové stěny. Dále je ve zprávě poukazováno na to, že by žalobce měl pravidelně větrat a pravidelně topit. Na toto své vyjádření [titul] [příjmení] navázal i ve vyjádření z [datum], kdy uvedl, že celý problém spočívá ve špatném užívání bytu. V tomto vyjádření poukazoval, že provádění zateplení štítové stěny z vnější strany kvůli střeše sousedního objektu [ulice a číslo] by bylo dosti náročné (č. l. 285-286). 12. Dne [datum] [jméno] [příjmení] sděluje žalobci, aby poslal písemnou žádost na [anonymizováno] [obec] [část obce] ohledně zateplení štítové stěny. 13. Z e-mailové komunikace ze dne [datum] s [titul] [příjmení] a žalobcem (č. l. 8) soud zjistil, že [titul] [příjmení] sdělovala žalobci, že děkuje za fotodokumentaci, která je průkazná, že byli osloveni tři specialisti, kteří se problematikou zateplení zabývají, aby dodali nabídku. Ujistila žalobce, že řešení se jistě najde. 14. Z fotografií štítové strany bytového domu a plísní v bytovém prostoru (č. l. 9-12) soud zjistil, že je z nich patrný stav štítové strany bytového domu a rovněž je z nich patrné, že v rohu jednoho pokoje se vyskytují plísně, tzn. černá, tmavá místa. Z fotodokumentace plísní (č. l. 80-83) soud zjistil, že v rozích místností jsou patrné černé skvrny ať již ve spodní části či horní části, kdy to zasahuje i do stropu, kd