252 C 9/2022-74 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 22.4.2022 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byl žalovaný zavázán k povinnosti zaplatit částku 43.585,06 Kč s příslušenstvím a k náhradě nákladů řízení. Žalobu odůvodnila tím, že mezi stranami byla dne 19.12.2019 uzavřena podnájemní smlouva, doplněná dodatkem [číslo] jejímž předmětem bylo užívání bytové jednotky [číslo] v domě [adresa], který je součástí pozemku p. [číslo] zaps. na [list vlastnictví] v k.ú. [obec] u [obec], adresou [adresa]. Nájemné činilo 13.990 Kč, zálohy na služby 2.901 Kč [ulice] platba tak měla činit 17.446 Kč Dne 19.12.2020 byl předmětný byt protokolárně předán žalovaným žalobkyni. Žalobkyně podle podnájemní smlouvy složila žalovanému jistotu 34.094 Kč. Výpovědí z 29.3.2020 ukončila žalobkyně podnájemní vztah, který zaniknul ke dni 30.6.2020 podle čl. IX odst. 1 smlouvy. Jistota jí však nebyla vrácena. Žalovaný totiž má za to, že žalobkyně porušila povinnost umožnit prohlídky bytu potencionálními podnájemci v době 2 měsíců před zánikem podnájmu. Žalovaný žalobkyni zaslal vyúčtování jistoty z 23.9.2020, v němž projevil vůli započíst pohledávku žalobkyně za žalovanou na vrácení jistoty oproti domnělé pohledávce žalované za žalobkyní na úhradu ušlého nájemného v částce 25.334 Kč a pohledávce na náhradu škody za drobné poškození bytu ve výši 869 Kč. Pohledávky žalované za žalobkyní tak měly zaniknout v plném rozsahu. Zápočet však byl proveden v rámci vyúčtování jistiny, tedy pohledávka – kromě toho, že je domnělá – ani nemohla být splatná, neboť pokud není ujednána splatnost, nastává po výzvě, zde to proběhlo jednou listinou, dlužník tedy ani neměl možnost plnit, a to bez ohledu na to, zda pohledávka existovala. Pohledávku žalobkyně za žalovanou v rozsahu 8.701 Kč uhradila žalobkyně dne 24. 9. 2021. Žalobkyně uhradila nájemné za leden 2020 dvakrát. Učinila tak již 17.12 na základě e-mailového pokynu žalovaného, následně pak v únoru následujícího roku. Nájem trval od 19.12.2019 do 30.6.2020, tedy 6 měsíců + část prosince 2019. Měla tak uhradit 6 plných nájmů v částce 17.446 Kč a poměrnou část nájmu za prosinec 2019 ve výši 7.316 Kč. Poměrná část nájmu za prosinec byla řádně uhrazena. Následně zaplatila 7 celých nájmů. Dále obdržela od žalovaného nesprávné vyúčtování služeb. To reklamovala, neboť bylo na období od 1.1.2020 do 13.9.2020, avšak podnájemní vztah zaniknul již v červnu 2020. Žalobkyně si vyžádala od vlastníka objektu vyúčtování za celý rok 2020, z něj dopočetla poměrné částky nákladů připadající na ni za období, kdy byt skutečně užívala. Podle vyúčtování žalovaného uhradila žalobkyně na zálohách částku ve výši 16.043,60 Kč. Vyúčtování žalovaného přitom dle žalobkyně činí 11.222,43 Kč, a žalobkyni tak vznikl přeplatek ve výši 4.821,18 Kč. Žalobkyně má za to, že tento přeplatek je minimálně o 805,06 Kč vyšší. Žalobkyně byla v podnájemním vztahu slabší stranou. Žalovaný je podnikatelem, podnajímání má jako podnikatelskou činnost. Pokud by žalovaný bral předmětné ujednání jako paušalizovanou náhradu škody, je to smluvní pokuta, která v době trvání nájemního vztahu nebyla možná. Poukázala na probíhající epidemii COVID-19 v rozhodné době, která je okolností zvláštního zřetele – vis maior. Pokud žalobkyně hradila z různých účtů, je to zcela irelevantní, je zjevné, že šlo o platby na její závazky z jejích peněz. 2. Žalovaný nárok neuznal. Co se týče vyúčtování, nepovažuje ujednání smlouvy o tom, že by žalobkyně měla platit i za období po zániku podnájmu za zcela nepřiměřené. Měla se bránit při kontraktaci. Nejedná o formulářovou smlouvu, jednotlivé nároky jednotlivých podnájemníků jsou různé. Zde se smlouva upravovala co do zvířete v bytě. Tím, že žalobkyně byt nezpřístupnila, naplnila podmínky jeho aplikace. Bylo pouze na vůli žalobkyně, kdy bude jistota vrácena. Žalobkyně není aktivně legitimovaná z nároku na vydání bezdůvodného obohacení, neboť platby byly učiněny z účtu třetí osoby. V podnájemní smlouvě je sjednána splatnost do 20. dne měsíce předcházejícího, tedy za měsíc leden bylo placeno na nájemné za únor, v únoru bylo řádně placeno na březen. Smluvní ujednání, kde se zavázala nést náklady spojené s užíváním, bylo po právu a měla tedy povinnost hradit za měsíc červenec, srpen a část září. To jí bylo započteno jednak na jistotu, jednak na poslední platbu, kterou uhradila 19.6.2020. Považoval za nutné vyřešit otázku, jestli se ustanovení dotýkající se nájmu dají použít i na podnájemní vztah, dovozuje, že vztah podnájemce a podnájemníka se podle zákonných ustanovení o nájmu nedá posuzovat. Z předložených listin se nepodává, že by uhradila 8 plateb, pouze 6. Vyúčtování médií proběhlo správně. <i>3. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že:</i> 4. kontraktační proces proběhl následovně: žalobkyně s partnerem, panem [příjmení], hledali pronájem v okolí stavby domu. Byl tam jen předmětný byt. Přišli na schůzku, přečetli smlouvu, nic nenamítali, zaplatili.; 5. dne 19.12.2019 došlo k uzavření podnájemní smlouvy mezi účastníky, jejímž předmětem bylo užívání bytové jednotky [číslo] v domě [adresa], který je součástí pozemku p. [číslo] zaps. na [list vlastnictví] v k.ú. [obec] u [obec], adresou [adresa] (předmětný byt). 6. žalobkyně ukončila nájemní vztah výpovědí podnájemní smlouvy dne 29.3.2020 (vedoucí k zániku nájemního vztahu dne 30.6.2020 dle čl. IX ods. 1 smlouvy z 19.12.2019; 7. skutečnost, že žalobkyně byla v předmětné době těhotná; <i>8. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:</i> 9. Po kontraktačním procesu, který proběhnul, jak je uvedeno výše, byla uzavřena mezi účastníky podnájemní smlouva dne 19.12.2019. Nájemné činilo 13.990 Kč, zálohy na služby 2.901 Kč Měsíční platba tak měla činit 17.446 Kč Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 19.12.2019 do 3.11.2020. Ujednání čl. III odst. 2 smlouvy ukládalo podnájemci v době dvou měsíců před skončením podnájmu umožnit prohlídku bytu. V případě porušení této povinnosti ukládala podnájemci uhradit ušlý nájem/vzniklou škodu v případě neuskutečněné návaznosti na další podnájem. Čl. IV odst. 5 smlouvy ukládalo podnájemci souhlasit s jednostranným zvyšováním nájemného a záloh, a to i zpětně. V odst. 6 smlouvy se podnájemce zavazoval uhradit náklady spojené s upomínáním ve výši 300 Kč za upomínku. Podnájemce se v čl. VIII odst. 1 zavázal složit před podpisem smlouvy jistotu 34.904 Kč. Nájemce se ji zavázal v odst. 2 vrátit do 1 měsíce od ukončení podnájmu, pokud dojde k řádnému předání a převzetí, doložením, že podnájemce nemá v bytě trvalý pobyt, že byt bude obsazen novým podnájemcem a po vypořádání všech přeplatků a nedoplatků vzniklých po dobu trvání podnájmu a po vypořádání přeplatků a nedoplatků vyúčtovaných po ukončení podnájemného vztahu za dobu jeho trvání. Čl. IX odst. 1 umožňoval jednostrannou výpověď kteroukoli stranou s tříměsíční výpovědní lhůtou. V čl. IX. odst. 3 bylo ujednáno, že v případě neuskutečněné návaznosti dalšího podnájemce je podnájemce povinen uhradit nájemci ušlý nájem ve výši celkového měsíčního nájemného za každý započatý měsíc prodlení, zejména v situaci, kdy je podnájem ukončen z důvodu hrubého porušení podnájemní smlouvy. (což se podává z podnájemní smlouvy). 10. Dodatkem č. 1 z 19.12.2019 byla jistota navýšena o 17.452 Kč. 11. Protokol o předání nemovití věci z 19.12.2019 potvrzuje převzetí předmětného bytu žalobkyní. 12. Ještě před podpisem smlouvy, e-maily z 12.12.2019 a 13.12.2019 vyzval žalovaný žalobkyni k úhradě nájmu za poměrnou část prosince 2019 (7.316 Kč) a za leden 2020 (17.446 Kč) a dále k zaplacení jistoty (34.904 Kč). Nájem měl být placen na jiný účet než jistota. Podle pokynů z uvedených e-mailů měla být jistota zaplacena na účet [bankovní účet] [variabilní symbol], nájem na účet [bankovní účet] [variabilní symbol]. 13. Podle sjetiny ČSOB ze 17.12.2019 bylo zaplaceno na účet [bankovní účet] [variabilní symbol], tedy na účet určený žalovaným žalobkyni pro placení nájemného pod určeným žalovaným žalobkyni jako VS pro placení nájemného žalobkyní částku 7.316 Kč, tedy částku odpovídající nájmu za prosinec 2019. Platba proběhla z účtu [jméno] [příjmení], platba byla označena zprávou„ Nájem [celé jméno žalobce]“. 14. Podle sjetiny ČSOB ze 17.12.2019 bylo zaplaceno na účet [bankovní účet] [variabilní symbol], tedy na účet určený žalovaným žalobkyni pro placení nájemného pod určeným žalovaným žalobkyni jako VS pro placení nájemného žalobkyní částku 17.446 Kč, tedy částku odpovídající nájmu za leden 2020. Platba proběhla z účtu [jméno] [příjmení], platba byla označena zprávou„ Nájem [celé jméno žalobce]“. 15. Předpis měsíční platby 17.446 Kč se podává z evidenčního listu nájemného [číslo]. 16. Z přehledu transakcí účtu žalobkyně se podávají následující platby žalobkyně ve prospěch žalovaného: <b><i>17. [příjmení]; Datum</b></i> 18. [číslo]; 10.02.2020 19. [číslo]; 18.02.2020 20. [číslo]; 18.03.2020 21. [číslo]; 20.04.2020 22. [číslo]; 18.05.2020 23. [číslo]; 18.06.2020 24. [číslo]; 18.07.2020 25. Ze sjetiny rozšířeného vyhledávání internetov