41 C 62/2020-221 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhala vydání rozhodnutí, podle kterého by žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 51 450 Kč s příslušenstvím uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku. Uvedeného plnění se žalobkyně domáhala z titulu poškození jejího bytu ze strany žalovaného. Žalobkyně předně uvedla, že s žalovaným dne 14. 7. 2017 uzavřela nájemní smlouvu, na základě které užíval její bytovou jednotku [číslo] o velikosti 3 + 1, nacházející se ve 4. nadzemním podlaží obytného domu [adresa] na ulici [ulice a číslo] v [obec]. Pohledem stranami uzavřeného dodatku žalovaný byt užíval až do 1. 8. 2019, když protokol o převzetí vyklizeného bytu odmítl podepsat. Co se týká škody, která vznikla z důsledku nevhodného užívání bytu ze strany žalovaného a jeho rodiny, tak ten předně souvisel s nedodržováním základních hygienických principů a návyků, neuklízením bytu a jeho nevětráním. V důsledku čehož došlo k masivnímu zaplísnění stěn v bytě, ale i celé koupelny. Uvedené poškození nesouviselo s nějakými domnělými vadami bytu, anebo celého bytového domu, ale byly výlučně dány jen nevhodným způsobem užívání bytu ze strany žalovaného. Zaplísnění se dotklo i žaluzií, kovových prvků, světla, kování oken, které nadto bylo zarezlé z důvodu enormní vlhkosti, kterou žalovaný v bytě udržoval. Dále došlo i k vyhnití prahu v koupelně a k dalšímu poškození vnitřního vybavení bytu, o čemž svědčí jednotlivé faktury a rozpisy prací, jakož i doklady o zakoupení materiálu, jenž byly nezbytné za účelem odstranění závad bytu, a které jsou zachycené i v tabulce (č. l. 8 spisu). Z té je zjevné, jakým způsobem byla vypočtená celková výše škody, kterou žalovaný způsobil, a která je součtem toho, co žalobkyně musela nezbytně vynaložit, aby uvedla byt do původního stavu. Žalobkyně zdůraznila, že o stavu bytu svědčí i fotografie bytu pořízené v době, kdy byl předáván žalovanému. Tehdy šlo o byt po provedené rekonstrukci, nezařízený jen s kuchyňskou linkou a běžně vybavenou koupelnou či vestavěnou skříní. Další sada fotografií zachytila poškození bytu poté, co byl vrácený žalobkyni, tedy po ukončení nájmu ze strany žalovaného. Poslední sada fotografií zachycuje stav bytu po provedení oprav a sanace bytu, tedy po jeho uvedení v předešlý/nezávadný stav. Celková výše všech sanačních prací spočívajících v provedení drobných oprav, ale i v sanaci omítek, výmalby, výměny svítidel, čištění obkladů a dalších prací dosáhla částky 69 635 Kč. Když v tomto nebyly započtené ani náklady, které souvisely např. s očištěním zrezivělých topných těles, okenního kování apod. Tudíž žalovaného svým nárokem nijak nepoškodila, ale naopak zvýhodnila. 2. Dále žalobkyně po žalovaném nárokovala ušlý zisk za období od 1. 8. 2019 do 15. 9. 2019, tedy za dobu, kdy nemohla byt řádně užívat/pronajmout. Výše ušlého nájemného podle ní činí 12 500 Kč měsíčně. Konkrétně jde o částku 170 Kč za 1m2 měsíčně, při zohlednění podlahové plochy bytu o výměře 73,35 m2. I v tomto ohledu jde o cenu vstřícnou a žalovaného nijak nepoškozující, neboť reálná výše tržního nájemného byla beze sporu vyšší. S ohledem na skutečnost, že na počátku nájemního vztahu žalovaný složil kauci ve výši 20 000 Kč, tak uvedenou částku započetla oproti nákladům nutným na provedení opravy vestavěné skříně ve výši 4 600 Kč a na část ceny hrazené za sanaci zaplísněných stěn. Protože žalovanému také vzniknul nárok na vrácení přeplatků ve výši 6 259 Kč a 10 676 Kč, o čemž byl žalovaný vyrozuměný, tak uvedené částky rovněž použila k zápočtu na pohledávky za žalovaným. O tom mezi nimi nebylo ani sporu, neboť žalovanému bylo řádně oznámeno, že mu uvedené částky vráceny nebudou, ale že budou použité na úhradu jejího nároku. Žalovaný její postup nerozporoval. Ze vzájemné komunikace vyplývá, že dal prakticky souhlas k započtení uvedených přeplatků na náhradu jím způsobené škody. S přihlédnutím k nárokům a částkám, které žalobkyně mohla zohlednit, je jasné, že sanace bytu stála 69 635 Kč a odpovídá obsahu tabulky na č. l. 8 spisu, kterou do spisu založila. Uvedená částka byla navýšená o částku 18 750 Kč - ušlé nájemné. Naopak k ponížení nároku došlo o částku 20 000 Kč, jako započtená kauce a o částky 6 259 Kč a 10 676 Kč, zohledňující započtené přeplatky z doby užívání bytu žalovaným, které mu reálně vrácené nebyly. Tudíž výše konečného nároku žalobkyně, který v řízení uplatnila, činí částku 51 450 Kč. 3. Žalovaný k věci uvedl, že s žalobou nesouhlasí a navrhnul, aby byla jako nedůvodná zamítnuta. Co se týká plísní, tak stran nich má za to, že nevznikly v důsledku špatného užívání bytu z jeho strany, ale že zaplísnění souvisí se špatným provedením domu jako celku. Výskyt plísní v bytě byl tím důvodem, proč se rozhodl v nájemním vztahu již dále nepokračovat. Náklady na sanace, úklid, které žalobkyně požadovala, jsou přemrštěné. Žalobkyně se zjevně snaží svým nárokem zaplatit jí provedenou rekonstrukci a zhodnocení bytu. Ten si vybavila nově koberci, které tam původně ani nebyly. Nárokuje nové skříně, svítidla, kuchyni, což rozhodně nemůže souviset s jeho způsobem užívání bytu a jeho tvrzeným poškozením. 4. Soud ve věci provedl dokazování, na základě kterého zjistil následující skutkový stav věci.: 5. Z oznámení týkajícího se ukončení nájemní smlouvy ze dne 15. 7. 2019 vyplývá, že nejpozději k datu 1. 8. 2019 žalobkyně očekává předání bytu. Ze zaslání konečného vyúčtování a z výzvy k úhradě dluhu (zaslané právní zástupkyní žalobkyně žalovanému dne 12. 6. 2020) je zjevné, že žalobkyně žádá úhradu částky 51 450 Kč za provedení opravy bytu. 6. Z emailové komunikace a ze dne 13. 8. 2020 a ze dnů 19. 8. 2019, 20. 9. 2019, ale i z mnohých dalších vyplývá, že žalobkyně a žalovaný, resp. jemu nápomocná osoba si vyměňují své stanoviska ohledně míry poškození bytu a důvodů, které k poškození měly vést. 7. Z nájemní smlouvy mezi stranami uzavřené, je patrné, že byla uzavřená na sklonku roku 2017, a že se týkala bytové jednotky ve vlastnictví žalobkyně. Pronajímaný byt byl umístěný ve 4. nadzemním podlaží bytového domu [ulice a číslo] v [obec] – [část obce], pod označením [číslo] s dispozicí 3 + 1. Byt žalovaný užíval za nájemné a za cenu služeb s nájmem souvisejících ve výši 4 000 Kč, tedy celkem za částku 16 500 Kč měsíčně. 8. Z fotodokumentace týkající se bytu žalobkyně před jeho předáním k užívání žalovanému je patrné, že byt byl zrekonstruovaný a zjevný je i jeho stav, když nábytkem vybavený nebyl. Z předávacího protokolu bylo zjištěno, jaký byl stav/odečet elektroměru, plynoměru, vodoměru. 9. Z dokladů o úhradě ceny za služby, provedené opravy, sanace a za nákup drobného materiálu soud zjistil, že měly být ze strany žalobkyně vynaložené, a že časově a obsahově souvisejí se sanací a opravou bytu poté, co jej žalovaný opustil. O charakteru užívání bytu, resp. o následcích souvisejících s poškozením bytu svědčí i sada fotografií do spisu žalobkyní založená, která zachycuje stav bytu poté, co jej žalovaný opustil. Zachycuje také rozsah zaplísnění jednotlivých částí bytu. Z další sady fotografií předložených žalobkyní vyplývá, jak byt vypadal po provedené sanaci prostřednictvím profesí, které se na opravách bytu podílely. 10. Z výslechu žalobkyně bylo zjištěné, že do pronajatého bytu v době trvání nájemního vztahu za žalovaným běžně nechodila. Byť měl žalovaný posílat finanční prostředky/nájemné na její účet, tak mnohdy jí je předával osobně v místě jejího bydliště. Rozsah následně zjištěné devastace bytu vedl k ukončení nájemního vztahu. Zjevné je, že žalovaný byt neužíval řádně, a že jeho návyky týkající se užíváním bytu byly zcela jiné, než by se obecně dalo očekávat. 11. Z www stránek REALITYMIX.CZ je zjevná průměrná cena za pronájem bytu v období let 2019 a 2020, když na území města Brna byla v rozpětí od 263 Kč za 1 m2 do 280 Kč za 1 m2. 12. Z výslechu žalovaného soud zjistil, že nevnímal žádné zásadní problémy ve vztahu ke způsobu užívání bytu. Byt běžně vytápěli, větrali a uklízeli. Pokud nějaké problémy vznikly, nemusely vůbec souviset se způsobem jejich užívání bytu, ale mohly záviset na obecných neduzích bytu či celého bytového domu. Varná deska byla poškozená již od počátku, když nefungoval jeden hořák. Pokud následně s žalobkyní hovořili o tom, že je možné z jeho strany uznat za existující poškození bytu, a to plísněmi, rozbitým světlem a rozbitou skříní, tedy jako škody, které užíváním zapříčinil, tak následně začala žalobkyně svůj nárok víc a víc rozšiřovat. S uplatněným nárokem tak souhlasit nemůže. 13. Z faktury založené na č. l. 154 spisu (vystavené [jméno] [příjmení]) vyplývá, že fakturoval žalobkyni za provedené práce částku 5 290 Kč související s opravou světla. Z jeho výslechu vyplynulo, že v bytě skutečně byl, a že v něm práce provedl. Šlo o opravu světelné římsy, kterou nebylo možné jen tak lehce rozbít. K tomu musela být vyvinutá větší síla. Římsa byla vyrobená ze sádrokartonu. On fakticky provedl její nové vyhotovení. Materiál na to musel zakoupit, nařezat, ukotvit, zabrousit apod. Cena, kterou účtova