63 C 33/2020-88 — Městský soud v Brně

1. Žalobou podanou soudu dne 19.2.2020 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud stanovil žalovaným povinnost vyklidit v žalobě specifikovanou část půdních prostor domu [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] pro obec Brno, k.ú. [část obce], u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, (dále jen„ předmětný půdní prostor“) a vyklizenou ji předat žalobci. V odůvodnění žaloby uvedl, že žalovaní, kteří převzali předmětný půdní prostor do užívání na základě smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo], uzavřené dne 11.8.2014 mezi [obec] - tehdejším vlastníkem a pronajímatelem na jedné straně a žalovanými coby společnými nájemci na straně druhé (dále jen„ smlouva o výstavbě a nájmu“), se zavázali provést do 11.8.2016 na vlastní náklady výstavbu jednoho bytu. Kupní smlouvou převedlo [obec] nemovitost, v níž se předmětný půdní prostor nachází, na Bytové družstvo [ulice a číslo] a [ulice a číslo] v [obec] (dále jen„ Družstvo“), které rozdělilo nemovitost na jednotky a existující jednotky byly bezúplatně převedeny do vlastnictví nájemců, kteří byli členy družstva. Právo nájmu k předmětnému půdnímu prostoru, jakož i ostatní práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě a nájmu bytu, nemohlo být převedeno na třetí osobu, neboť takový převod byl smluvně zakázán, výstavba bytu nebyla provedena a nájem předmětného půdního prostoru žalovaných zanikl výpovědí. Protože žalovaní předmětný půdní prostor dobrovolně nevyklidili, obrátil se žalobce se svou žalobou na soud. 2. Žalovaní navrhovali, aby žaloba byla v celém rozsahu zamítnuta. Namítali, že žalobce není ve věci aktivně legitimován, neboť žalovaní mají právo užívat předmětný půdní prostor z titulu nájmu k družstevnímu bytu, když pronajímatelem a osobou aktivně legitimovanou k podání žaloby je Družstvo. Pro výpověď nájmu nelze použít obecnou právní úpravu obsaženou v občanském zákoníku, z toho důvodu výpověď jako podklad pro žalobu na vyklizení nemůže obstát. Nadto ani žalovaní nejsou ve věci pasivně legitimováni, protože dne 4.7.2017 uzavřeli smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu s Ing. [jméno] [příjmení], Družstvo písemně potvrdilo přijetí společného prohlášení převodce a nabyvatele a vlastníkem družstevního podílu a členem Družstva se stal Ing. [jméno] [příjmení]. 3. Z důkazů provedených v řízení byly zjištěny následující skutečnosti: 4. Z listiny označené„ Záměr Městské části [obec] pronajmout nemovitý majetek na území Městské části [obec]“, č.j. [číslo] [spisová značka] ze dne 20.6.2014 bylo zjištěno, že na základě pravidel pro budování bytových a nebytových jednotek v půdních prostorách v domech v majetku Města [obec] a usnesení Rady Městské části [obec] [číslo] ze dne 18.6.2014, zveřejnila [ulice] část [obec] svůj záměr pronajmout část půdního prostoru mimo jiné i rozestavěné půdní vestavby o výměře 191 m² v domě [ulice a číslo] [ulice a číslo], stavba [adresa] na pozemku parc. [číslo] za účelem realizace nových bytových jednotek formou půdních vestaveb. 5. Ze smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo] ze dne 11.8.2014 a jejího dodatku [číslo] ze dne 7.7.2015, bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi [anonymizováno], coby pronajímatelem a žalovanými coby nájemci, předmětem nájemní smlouvy je„ byt, který vznikne v části půdního prostoru (byt č. A) o velikosti 192 m² v domě [adresa] na ul. [ulice] č.or.63/ [ulice] č.or.14 …. tak, jak je vyznačeno černým šrafováním v situačním popisu půdy, který je přílohou [číslo] této smlouvy“ (čl. I odst. 1 smlouvy) s tím, že předmětný půdní prostor není zatím způsobilý k užívání, je dle vůle pronajímatele určen jako obytný prostor k budoucímu bydlení a pronajímatel přenechal půdní prostor nájemci, aby„ v něm zajistil za podmínek dále uvedených výstavbu jedné nové bytové jednotky formou půdní vestavby/střešní nástavby a následně jej užíval jako byt“ (čl. I odst. 2 smlouvy) a žalovaní se zavázali provést realizaci výstavby bytu nejdéle do 3 let od podpisu smlouvy (čl. I odst. 3 smlouvy). Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou (čl. II odst. 1 smlouvy) a nájemné bylo dohodnuto ve výši 1 Kč po dobu výstavby bytu a ve výši 99 Kč po skončení výstavby bytu (čl. II odst. 2, 3 smlouvy). Výstavba bytu se považuje za skončenou ve chvíli, kdy je byt způsobilý k užívání, bez ohledu na kolaudaci, nejpozději však do 3 let od podpisu smlouvy (čl. VI odst. 1 smlouvy). Pro případ prodeje bytu, případně celého domu jiné osobě bez účasti nájemce, se pronajímatel zavázal zabezpečit převod práv a závazků vyplývajících z této smlouvy na nového nabyvatele (čl. IV odst. 4 smlouvy) a práva a povinnosti vyplývající z této smlouvy v době výstavby bytu do skončení výstavby nesmí nájemce převést na třetí osobu, v době po skončení výstavby tak nájemce nesmí učinit bez souhlasu pronajímatele (čl. IV odst. 6 smlouvy). Výstavba bytu se považuje za skončenou ve chvíli, kdy je byt způsobilý k užívání – to je ve chvíli, kdy je možné ho bez dalšího užívat k účelu bydlení, nejpozději však do tří let od podpisu smlouvy (čl. VI odst. 1 smlouvy). Nájemní vztah může skočit písemnou dohodou stran smlouvy, jednostrannou písemnou výpovědí danou nájemcem nebo pronajímatelem a uplynutím doby, byl-li nájem sjednán na dobu určitou (čl. VII odst. 1 smlouvy) a pro případ výpovědi ze strany pronajímatele bylo v čl. VII odst. 4 smlouvy popsáno chování nájemce, které se pro účely této smlouvy považuje za hrubé porušení povinností – mezitím i to, že nájemce nezahájí do 6 měsíců od uzavření smlouvy stavební práce bez vážného důvodu, resp. do 12 měsíců v případě domu určeného k budování bytové jednotky formou střešní nástavby, nepodá do 30.11.2017 žádost o kolaudační souhlas a nepředá dokončenou stavbu do 28.2.2018. 6. Ze zápisu o předání a převzetí půdního prostoru ze dne 2.9.2014 bylo zjištěno, že dne 2.9.2014 byl první žalované na základě smlouvy o výstavbě a nájmu předán předmětný půdní prostor. 7. Z usnesení ze zasedání zastupitelstva [obec][spisová značka] ze dne 17.6.2014, listiny označené„ Oznámení – nabídka Města [obec] ke koupi nemovitosti“ ze dne [datum] a listiny označené„ [ulice] [ulice a číslo], [anonymizováno] – kategorie bytový dům k.ú. [část obce]“ bylo zjištěno, že poté, co Zastupitelstvo města [obec] schválilo dům [ulice a číslo] k prodeji, byla nemovitost včetně pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce], tvořícího se zastavěným pozemkem jeden funkční celek, nabídnuta stávajícím nájemcům bytů a nebytových prostor ke koupi a to do vlastnictví právnické osoby založené nadpoloviční většinou nájemců bytů a nebytových prostor za účelem koupě. S odkazem na uzavřenou smlouvu o výstavbě a nájmu s žalovanými, zahrnovala možnost zúčastnit se koupě domu i nájemce půdních prostor s tím, že kupující bude nucen převzít závazky města [anonymizováno] vyplývající z uvedené smlouvy. 8. Z notářského zápisu – osvědčení ze dne 25.11.2014, [spisová značka], [spisová značka] o průběhu ustavující schůze bytového družstva a přijetí stanov bytového družstva bylo zjištěno, že notářkou JUDr. [jméno] [příjmení] bylo osvědčeno, že dne 24.11.2014 se konala ustavující schůze bytového družstva Bytové družstvo [ulice a číslo] a [ulice a číslo] v [obec], jíž se účastnili i žalovaní, kteří podali přihlášku do zakládaného družstva a během které byly schváleny stanovy Družstva, jejichž znění je uvedeno v notářském zápisu. 9. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci a zřízení zástavního práva [číslo] bylo zjištěno, že byla uzavřena dne 9.1.2017 mezi [obec] na straně prodávající a Bytovým družstvem [ulice a číslo] a [ulice a číslo] v [obec] (Družstvem) na straně kupující, a touto byla Družstvu prodána nemovitost – pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], v [obec], katastrální území Veveří (čl. I., II. smlouvy) s tím, že Družstvo převzalo„ práva a závazky vyplývající ze smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. [anonymizováno] [číslo] uzavřené mezi [obec] a žalovanými dne 11.8.2014, včetně jejího dodatku“ (čl. III. smlouvy). 10. Z Prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám ze dne 31.5.2017 a jeho přílohy č. 1, bylo zjištěno, že Družstvo coby výlučný vlastník pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], jehož součástí je stavba [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] rozdělilo své vlastnické právo k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám [číslo] až [číslo], z nichž každá zahrnuje byt nebo nebytový prostor a podíl na společných částech nemovité věci a byly v dalším blíže specifikovány polohou a podlahovou plochou. V prohlášení bylo stanoveno, že na všechny vlastníky jednotek přechází práva a závazky vyplývající ze smlouvy o výstavbě a nájmu uzavřené mezi Statutárním městem Brnem a žalovanými. 11. Z výpisu z katastru nemovitostí listu vlastnictví [číslo] vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-město, dne 10.5.2017 pro katastrální území [anonymizováno], obec Brno bylo zj