244 C 2/2021-205 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne 15. 1. 2021 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 402.500 Kč s přísl. Návrh odůvodnil tím, že dne 4. 4. 2017 žalobce a žalovaná uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům s [adresa], a k pozemku parc. [číslo] zahrada, vše v k.ú. [anonymizováno], z žalované na žalobce. Kupní cena byla sjednána ve výši 1.150.000 Kč. Na žádné vady nemovitosti nebyl žalobce ze strany žalované upozorněn. Naopak během prohlídky byl žalobce ubezpečen, že v nemovitosti jsou nové elektrické rozvody, že je celá nemovitost staticky v pořádku, a to včetně střechy. Obdobně jako v inzerci byl i během prohlídky žalobce opakovaně upozorněn na bezvadný stav půdy, která je připravená pro stavební úpravy. Žalobce následně hned během první zimy, kdy se v nemovitosti začalo topit, zpozoroval, že i přes řádné větrání se v nemovitosti začaly rosit obklady, dlažby a objevuje se plíseň na zdech i na stropech. Protože si žalobce nebyl jistý příčinou těchto nedostatků, obrátil se na znalecký ústav [právnická osoba] [příjmení] odborného prověření jsou dokumenty označené jako Technický průkaz nemovitosti ze dne 18. 12. 2017 a Protokol zpětného prověření ze dne 18. 1. 2018. Protože následně žalobce zjistil poměrně zásadní vadu nemovitosti spočívající v nedodání, resp. neexistenci dokladů potřebných k jejímu užívání, jde-li o kolaudační rozhodnutí k užívání střechy, nechal si zpracovat odborný posudek – Zaměření krovu a trámů a určení sanací nutných pro zkolaudování (resp. vydání rozhodnutí o dodatečném povolení) střechy objektu z července-září 2018 a na to navazující Protokol zpětného prověření ze dne 11. 9. 2018. Pro účely žaloby nechal žalobce zpracovat dokument Vady nemovitosti. Z tohoto dokumentu vyplývá, že nemovitost vykazuje celkem čtyři vady, které naplňují definici vady skryté a které nemovitost vykazovala již v době jejího prodeje, respektive předání žalobci. Žalobce jako laik nebyl schopen tyto vady a jejich zásadní dopady na životnost a další vlastnosti nemovitosti rozpoznat. Nehledě na to, že byl žalobce žalovanou i realitním makléřem ubezpečován o bezvadnosti nemovitosti. A už vůbec bez ohledu na to, že žalobce vystupoval po celou dobu ve vztahu k žalované jako spotřebitel. Jedná se konkrétně o 1. vadu č. S 17 - nadměrné deformace krovu (dle informace od žalované měla být střecha rekonstruována v roce 2017, toto tvrzení bylo nepravdivé a střechu je nutné stavebně upravit a nechat zkolaudovat; naopak bylo zjištěno, že střecha nebyla realizována v souladu s projektovou dokumentací), 2. vadu č. H 11 – hydro-fasáda-oplechování (v důsledku vad oplechování a krycí desky spočívajících v chybějícím sklonu oplechování a v některých případech i v absenci oplechování zatéká do fasády), 3. vadu č. H13 – Hydro-šikmá střecha-krytina (vadné provedení DHV a jednotlivých jejích spojů, její nesprávné ukončení a celkově neodborné provedení, v důsledku čehož hrozí riziko zatékání do střešní konstrukce), a 4. vadu č. H17 – Hydro-mokré provozy v interiéru (absence hydroizolační vrstvy a netěsnost sifonu, v důsledku čehož dochází k zatékání vody a hromadění vody pod vanou a dále k výskytu vlhkosti ve stěnách koupelny). K podrobnostem ohledně jednotlivých vad žalobce odkázal na dokument Vady nemovitosti. Žalobce dále uvedl, že bez zbytečného odkladu oznámil vady žalované a uplatnil právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Následně probíhala komunikace mezi žalobcem a žalovanou včetně prohlídek nemovitosti, k dohodě však nedošlo. Žalobce uplatňuje nárok na slevu z kupní ceny ve výši 402.500 Kč včetně DPH a příslušenství. Náklady na sanaci zjištěných vad činí celkem částku 475.080 Kč, po připočtení 15 % DPH ve výši 71.262 Kč se jedná o částku ve výši 546.342 Kč. Ačkoliv je vysoce pravděpodobné, že žalobce bude muset tuto částku vynaložit na sanaci zjištěných vad, je si vědom toho, že se jedná o velmi vysokou částku v poměru ke kupní ceně nemovitosti. S ohledem na to žalobce považuje za přiměřenou slevu částku odpovídající 35 % z kupní ceny nemovitosti, tj. 402.500 Kč. Žalovaná uvedenou částku žalobci nezaplatila ani přes předžalobní výzvu ze dne 25. 11. 2020. 2. Žalovaná k žalobě ve vyjádření ze dne 21. 4. 2021 uvedla, že žalobcem tvrzené vady nejsou vadami skrytými a žalobci byl stav nemovitosti před realizací koupě řádně znám. K vadě označené jako S 17 - nadměrné deformace krovu, žalovaná uvedla, že tvrzená deformace krovu není vadou skrytou, neboť ji žalobce mohl při vynaložení obvyklé pozornosti poznat již při prohlídce před uzavřením smlouvy. Žalovaná uznala, že chyběla kolaudace střechy nemovitosti, což však aktivně řešila. Žalovaná se s žalobcem dohodla, že dodá stavebně konstrukční řešení, na jehož základě měl žalobce provést úpravy střechy tak, aby byla zkolaudována. Náklady za úpravu střechy by pak dle dohody mezi žalobcem a žalovanou byly v rámci slevy z kupní ceny vypořádány. Posléze se však žalobce rozhodl využít jiný způsob nápravy, který však nebyl nutný ke kolaudaci střechy. Návrh žalobce na slevu z kupní ceny z důvodu chybějící kolaudace střechy tak žalovaná považuje za nedůvodný z důvodu výše slevy. K vadě označené jako H 11 – hydro-fasáda-oplechování, žalovaná uvedla, že nejde o skrytou vadu, neboť absence parapetních desek (oplechování) a případně vad oplechování a sklon parapetů je vadou, kterou žalobce musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při prohlídce před uzavřením smlouvy. Nadto žalobce předmětnou vadu uplatňuje a oznamuje žalované až prostřednictvím žaloby. S odkazem na § 2112 a 2129 občanského zákoníku by tak soud žalobci neměl přiznat práva z vadného plnění. K vadě označené jako H13 – Hydro-šikmá střecha-krytina, žalovaná uvedla, že z žalobcem doložených fotografií je opět patrno, že se nejedná o vady skryté, nýbrž o vady, které žalobce mohl a měl s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy. Žalovaná dále poukázala na to, že kompletní výměna DHV a pokládka střešní krytiny je zcela nadbytečná a jde tak pouze o umělé navyšování nákladů a požadované slevy. K vadě označené jako H17 – Hydro-mokré provozy v interiéru, žalovaná uvedla, že tvrzení že pod dlažbou v koupelně chybí hydroizolace je nepodložené a neprokázané. Skutečnost, že hydroizolace není pod vanou, nutně neznamená, že hydroizolace není pod dlažbou a obklady. Tvrzené zatékání vody a výskyt vlhkosti na stěnách koupelny pak žalovaná má za neprokázané. Nadto dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2654/2015 je vlhkost zdí u takto starého domu obvyklé opotřebení. Žalobce nadto tyto vady uplatňuje až nyní prostřednictvím žaloby. S odkazem na § 2112 a 2129 občanského zákoníku by tak soud žalobci neměl přiznat práva z vadného plnění. Žalovaná dále uvedla, že není pravdou, že by žalobce ujistila o bezvadnosti nemovitosti a o tom, že se jedná o novostavbu. Již ze samotného stavu nemovitosti bylo zřejmé, že nejde o novostavbu a od toho se odvíjela i kupní cena. 3. Žalobce v replice ze dne 3. 11. 2021 uvedl, že si byl vědom skutečnosti, že nejde o novostavbu, nikdy netvrdil, že by ho o tomto žalovaná ujišťovala. Žalovaná však žalobce ujišťovala, že nemovitost prošla v roce 2017 rekonstrukcí a že sedlová střecha je připravena pro půdní vestavbu. Žalobce dále poukázal na to, že rozsah vad zjistil až z odborných vyjádření, přičemž v souladu s nimi byly jednotlivé vady žalované oznamovány. Vady H 11 a H 13 byly žalované oznámeny již v prvotním oznámení vad dne 29. 1. 2018 a následně v rámci doplnění oznámení vad z 13. 9. 2018. Žalobce dále argumentoval v tom smyslu, že uplatněné vady jsou vadami skrytými a žalobce je nemohl odhalit při běžné prohlídce nemovitosti. Co se týče střechy, žalobce poukázal na to, že pro kolaudaci bylo nutné provést rekonstrukci střechy. Jelikož žalobce neměl důvěru v žalovanou a neměl zájem, aby střechu rekonstruovala žalovaná, zvolil si jako nárok z vadného plnění slevu z kupní ceny. Ohledně vady H 17 – Hydro-mokré provozy v interiéru žalobce uvedl, že koupelna byla rekonstruována v roce 2007, není tak možné vycházet ze stáří nemovitosti. Dle rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 2654/2015 je nutné přihlížet i k době rekonstrukce. 4. Jelikož soudu nebylo z žaloby a z dokumentu„ Vady nemovitosti“, na který žalobce v žalobě odkazoval (obsah tohoto dokumentu je shrnut níže), zřejmé, jaké přesně vady jsou předmětem žaloby a v čem konkrétně tyto vady spočívají, soud na jednání dne 21. 7. 2022 vyzval žalobce dle § 118a o. s. ř., aby doplnil skutková tvrzení, a to tak, že přesně vyjmenuje a konkretizuje jednotlivé vady nemovitosti, za něž požaduje slevu z kupní ceny; u každé jednotlivé vady uvede, v čem spočívá, kdy danou vadu zjistil, na základě čeho má za to, že se jedná o vadu skrytou, dále vyčíslí náklady na opravu/sanaci této konkrétní vady a uvede, kdy a jakým způsobem tuto vadu oznámil žalované. 5. Žalobce na výzvu reagoval podá