38 C 32/2024-13 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne 8. 2. 2023 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud přezkoumal důvody výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 8. 11. 2023, která byla doručena žalobci dne 21. 11. 2023. Mezi účastníky byla dne 27. 12. 2010 uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem je pronájem prostor č. , hodnota, nacházejících se v domě na , adresa, . Výpověď je dle žalobce nedostatečně odůvodněná, případně tvrzení žalovaného nejsou pravdivá a nebytový prostor nebyl žalobcem dán do podnájmu, není užíván žalobcem v rozporu se smlouvou o nájmu ani žalobcem nebyly provedeny stavební práce. Žalobce proti výpovědi podal námitky dne 4. 12. 2023, žalovaný však výpověď zpět nevzal.2. Žalovaný ve svém vyjádření navrhl zamítnutí žalobního návrhu. Smlouva o nájmu byla uzavřena s účelem provozování prodeje textilního zboží. Změna účelu provozování byla podmíněna souhlasem pronajímatele. Ve smlouvě byl upravený výpovědní důvod pro porušení smluvních ujednání s jednoměsíční výpovědní lhůtou. Místním šetřením ze dne 19. 10. 2023 bylo zjištěno, že provozovna je využívána k prodeji ochuceného čaje a současně byla přestavěna část výkladu prodejny k prodeji trdelníků a kávy „, Anonymizováno, “. Žalovaný tak využil svého práva a pro porušení smlouvy, a to neoprávněný podnájem, neoprávněná změna účelu nájmu a nepovolené stavební úpravy, dal žalobci oprávněnou výpověď.3. V souladu s ustanovením § 115a občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“) k projednání věci samé soud nenařizoval jednání, neboť ve věci bylo možné rozhodnout na základě účastníky předložených listinných důkazů a účastníci s rozhodnutím věci bez nařízení jednání za použití ust. § 101 odst. 4 o.s.ř. souhlasili.4. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, a to smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 27. 12. 2010, výpovědí ze dne 8. 11. 2023 včetně doručenky, námitkami ze dne 4. 12. 2023 včetně doručenky, výzvou k vyklizení ze dne 16. 1. 2024, rozpočtovým listem nájmu platným od 7. 2010, půdorysem prodejny, žádostí o uzavření dohody o postoupení práv z nájemní smlouvy ze dne 9. 8. 2023, přípisem ze dne 5. 9. 2023 a zápisem z místního šetření ze dne 4. 1. 2024 včetně fotografií.5. Ze smlouvy vyplynulo, že žalovaný jako vlastník domu na , adresa, předal žalobci do nájmu na dobu neurčitou nebytové prostory č. , hodnota, za účelem provozování prodeje textilního zboží včetně doplňků. Změna dohodnutého účelu byla možná pouze po vzájemné dohodě účastníků. Nájemce byl povinen užívat předmět nájmu v rozsahu a k účelu sjednanému ve smlouvě. Nájemce nebyl oprávněn dát prostory do podnájmu bez souhlasu. Nájemce nebyl oprávněn přenechat prostor třetí osobě. Stavební práce a úpravy investičního charakteru byl nájemce oprávněn provádět pouze se souhlasem pronajímatele. Strany si dále smluvily možnost ukončit nájem písemnou výpovědí bez udání důvodu s dvouměsíční výpovědní lhůtou nebo výpovědí z důvodu porušení závazků nájemce vyplývajících ze smlouvy s jednoměsíční výpovědní lhůtou.6. Z půdorysu předmětného prostoru vyplývá, že prostor se skládá ze dvou prodejen/místností umístěných za sebou a skladu a má jeden vchod z ulice a jednu výlohu navazující pouze na jednu místnost.7. Dle výpovědi ze dne 8. 11. 2023 podal žalovaný výpověď z nájmu s jednoměsíční výpovědní lhůtou z důvodu porušení smlouvy nájemcem. Žalovaný odkázal na ujednání smlouvy o účelu nájmu, zákazu podnájmu prostoru bez souhlasu a zákazu provádění stavebních úprav bez souhlasu. Dále žalovaný uvedl, že dle místního šetření ze dne 19. 10. 2023 je v předmětném prostoru provozována prodejna ochuceného čaje a současně je provozován prodej kávy a trdelníku „, Anonymizováno, “ z výdejového okénka, na které byl přestavěn jeden z výkladů nebytového prostoru. Výpověď byla žalovanému dle doručenky doručena dne 21. 11. 2023.8. Žalobce podal dne 4. 12. 2023 námitky proti výpovědi. V námitkách uvedl stejné důvody jako v žalobě. Námitky byly doručeny žalovanému dne 4. 12. 2023.9. Žalovaný přípisem ze dne 16. 1. 2024 vyzval žalovaného k vyklizení prostor.10. Žalobce žádostí ze dne 9. 8. 2023 vyzval žalovaného k uzavření smlouvy o postoupení nájemní smlouvy na nového nájemce, a to společnosti , právnická osoba, V žádosti ze dne 5. 9. 2023 doplnil, aby v případě uzavření dohody mohl nový nájemce prostor užívat k prodeji ochuceného čaje, kávy a trdelníků bez posezení.11. Ze zápisu z místního šetření vyplynulo, že žalovaný dne 28. 8. 2023 zjistil, že nebytový prostor je rozdělen na dva prostory. V jednom je prodáván ochucený čaj provozovny , Anonymizováno, a v druhém je prodávána káva a trdelníky provozovny , Anonymizováno, . Prostory byly rozděleny i při šetření dne 4. 1. 2024. Jako provozovatel obou prostor byl uveden , právnická osoba, . Přiložené fotografie dokumentují výše uvedené skutečnosti.12. Z ostatních provedených důkazních prostředků soud nezjistil žádné další rozhodné skutečnosti.13. Podle ust. § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „ZoNNP“) nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.14. Podle ust. § 10 ZoNNP je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak.15. Podle ust. § 12 ZoNNP výpovědní lhůta je tři měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak; počítá se od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.16. Podle ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „OZ“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.17. Podle ust. § 2312 OZ jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.18. Podle ust. § 2314 odst. 1 OZ vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.19. Podle ust. § 2314 odst. 3 OZ vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.20. Nejdříve se se soud zabýval otázkou, zda byla žaloba podána včas. Výpověď byla žalobci doručena dne 21. 11. 2023. Žalobce doručil dne 4. 12. 2023 k výpovědi námitky. Žaloba byla podána dne 8. 2. 2024. Žaloba tak byla podána dle ust. § 2314 odst. 3 OZ včas.21. Účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor dle ust. § 3 ZoNNP na dobu neurčitou. Nájemní vztah mezi účastníky se řídí v souladu s ust. § 3074 odst. 1 OZ od 1. 1. 2014 zákonem č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění.22. Dle rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky (srov. např. rozsudek ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3111/2019) vážný důvod, pro který lze vypovědět nájem prostoru sloužícího podnikání uzavřený na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době (§ 2312 OZ.), musí být uveden ve výpovědi není-li tomu tak, nebo nejde-li o vážný důvod, skončí nájem uplynutím šestiměsíční výpovědní doby. Nemá proto význam zabývat se (ne)existencí vážných důvodů v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2314 OZ.23. Už na základě výše uvedených skutečností a po jejích právním posouzení a podřazení pod aktuální judikaturu je zcela zřejmé, že žaloba není důvodná a jako takovou ji soud zamítnul.24. Nad rámec výše uvedeného soud uvádí, že ve smlouvě si účastníci dohodli účel nájmu a výpovědní důvody v souladu s ust. § 10 a 12 ZoNNP, které dovolují smluvní ujednání stran ohledně výpovědních lhůt a důvodů. I ujednání o výpovědních důvodech a lhůtách uvedených v nové úpravě nájmu prostor sloužících k podnikání dle OZ jsou dispozitivní, když z žádného ustanovení ani účelu normy nevyplývá, že by se mělo jednat o ustanovení kogentní. Výpovědní důvod je ve výpovědi uveden dostatečně určitě. Žalovaný ve výpovědi tvrdí, že žalobce porušil ustanovení smlouvy tím, že v rozporu se smlouvou změnil účel